住宅ローンと転職にはいくつかの関係性があり、住宅ローン審査中の転職はリスクをともないます。
住宅ローンの審査には審査基準がいくつもあり、勤続年数も評価基準の一つです。
このページでは、転職が住宅ローンに及ぼす影響や、転職タイミング別の注意点、住宅ローンの種類別注意点、転職を考える場合に見直すべきライフプランなどをご紹介します。
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住宅ローンと転職の関係
住宅ローンを借り入れる際に転職のタイミングが重なってしまうと、審査に影響を及ぼしてしまいます。
理由としては、住宅ローンの審査基準に、全国の金融機関のほとんどが勤続年数を審査項目の一つにしているためです。
金融機関からしてみれば、貸し付けた住宅ローン額は回収しなくてはいけません。
長い貸し付け期間の間、滞りなく返済してくれる見込みのある方かどうかを、短い審査期間の間に判断しなければならないのです。
そして住宅ローン審査の判断材料になるのが、職業や年収、その他の借り入れ残高、健康状態、担保の評価価値、そして勤続年数も、このなかに含まれています。
安易な判断で転職をしてしまうと、住宅ローンが借りられなかったり、最悪借りている住宅ローンを一括返済しないといけなくなることも。
そうならないために、
- 転職のタイミング
- 住宅ローンの種類
- ライフプランの見直し
などに考慮して転職しましょう。
転職タイミング別注意点
転職するタイミングによって、住宅ローンに与える影響は異なります。
詳しく見ていきましょう。
住宅ローン借り入れ前の転職
住宅ローン審査はさまざまな項目が影響を与えますが、大筋となるのが「完済まで安定して返済を続けられる見込みがあるか」どうかです。
このことから、金融機関は転職に対して、収入の安定性を損なうリスクがあるものと判断する傾向があります。特に、
- 頻繁に転職を繰り返し、転職歴が多い
- 転職したてで勤続年数が短い
- 転職先が異業種ばかりで安定性がない
- キャリアアップを目的とした転職ではない
などが、デメリットになりやすい傾向にあります。
また、転職後いつから借り入れ可能になるかは金融機関によって判断が異なります。
転職後の場合は、勤続年数に縛りがない金融機関やフラット35の利用を検討しましょう。
住宅ローンの借り入れを控えているなら、転職する職種と転職する時期には気をつけましょう。
住宅ローン審査中の転職
住宅ローンを組む際の、事前審査と本審査の間での転職は特にハイリスクです。
事前審査と本審査の間に、審査内容が大きく変化してしまうと、再審査の対象となり、事前審査が通って工事を始めたにも関わらず、本審査を通らなくなる可能性があります。
大手企業からのヘッドハンティングやキャリアアップのための転職で、たとえ収入が増額になる場合でも安心はできません。
住宅ローン審査中の転職は控えましょう。
関連記事「住宅ローンの本審査ってなに？事前審査との違いと本審査で落ちないための対処法」
住宅ローン借り入れ後の転職
住宅ローンを借り入れたあとの転職は、一番リスクを伴わないタイミングです。
ローンが実行後、転職を理由に早期返済を迫られることはまずありません。
借り入れ後転職した場合は、
- 金融機関に転職の旨を報告する
- 転職後の収入に対した返済プランを見直す
- 年末調整または年末調整での住宅ローン控除の手続きを忘れない
に、注意しましょう。
そして、一番気をつけなければいけない点が、転職によって収入が減少した場合の滞納のリスクです。
滞納の懸念が生じた場合には、必ず事前に金融機関に相談しましょう。
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住宅ローン種類別注意点
借り入れる住宅ローンの種類によっても、転職に対してのリスクが異なります。
詳しく見ていきましょう。
ペアローンの場合の転職
『ペアローン』とは、一定の収入のある配偶者や親子などで、それぞれが住宅ローンを組むローン形式のことです。
パートナーが転職し、収入額が変化したことで住宅ローンの負担割合が変わった場合、贈与税が発生する可能性があります。
住宅ローンの見直しをして、借り換えと同時にパートナーの住宅ローン残債相当の不動産持ち分を移転登記することで贈与税を回避できます。
関連記事「住宅ローンのペアローンとは？夫婦や親子でローンを分散できるメリットデメリット」
連帯債務の場合の転職
『連帯債務』とは、一つの住宅ローンを複数人で契約し、返済していく住宅ローンの借り入れ方法です。
連帯債務もペアローンと同様、負担割合が変わった場合贈与税が発生する可能性があります。
関連記事「住宅ローンの連帯債務とは？メリット・デメリットや、ほかのローン方式との違い」
連帯保証人の場合の転職
『連帯保証人』とは、住宅ローンを借り入れた主債務者が、契約どおりに返済できなくなった際、代わりに返済をおこなう義務を負う人のことです。
転職によって収入が減少し、返済不可能に陥った場合、代わりに返済義務を負うのは連帯保証人です。
主債務者から連帯保証人へと返済義務が移行した場合は返済拒否も不可能です。
転職によって、連帯保証人にリスクがかかってしまうことをお忘れなく。
関連記事「住宅ローンの連帯保証人はどのようなときに必要？シチュエーションや役割を紹介」
ボーナス払い利用時の転職
転職によって賞与の額が減ったり、なくなってしまうリスクもあります。
この場合、住宅ローンの支払いにボーナス払いを利用していると返済が厳しくなってしまいます。
転職によって賞与に影響が出たときの対処法は、
- ボーナス払い分を月々貯蓄していく
- 住宅ローンの支払い方法を変更する
- 住宅ローンを借り換える
など。
ただし、ボーナス払いありからボーナス払いなしへの変更は、申請しても認められないケースが少なくありません。
また、借り換え時には手数料などの諸費用が発生したり、そもそも勤続年数の問題で住宅ローンの審査に通らない場合もあります。
住宅ローン利用時の転職はライフプランを見直そう
転職によって住宅ローンの返済プランに変更が生じないかを確認しておく必要があります。
転職で給与が上がり年収が増えた場合でも、返済計画は見直しておいたほうが良いのはもちろん、減額が見込まれるなら返済計画のチェックは必ずおこないましょう。
まとめ
住宅ローンは高額の融資を長期で借り入れる特性から、借主の信用度が重視される傾向にあるローンです。
転職は安定した収入を担保できないと判断される要因となることを覚えておきましょう。
また、借り入れ後離職し、転職までの期間に年末を挟む場合、住宅ローン控除を受けるためには確定申告の手続きが必要です。
気をつけておきましょう。
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