住宅ローンを組む際、保証人を立てるケースはほとんどありませんが、必要なケースもあります。
この記事では、保証人の仕組みや保証人が必要なケース、保証人を立てる際の注意点、住宅ローンの保証人から外れる方法などについて解説します。
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住宅ローンの保証人とは
「保証人」とは、借入れした本人が支払い不能になった際、代わりに返済する人を指します。
金融機関が貸し出した資金を回収できないリスクを避ける目的で立てます。
ここでは住宅ローンに保証人は必要か、また保証人の種類である連帯保証人と連帯債務者の違いを解説します。
住宅ローンの契約に保証人は原則不要
上述のように住宅ローンを組む際は、基本的に保証人は不要です。
住宅ローンの場合、返済が困難になった場合の担保として、ローン契約者が購入した土地と建物に抵当権を設定します。
ローンの残債が支払えなくなった場合は、債権者（金融機関など）が抵当権を行使することによりローン残債を回収できるため、保証人を立てる必要がありません。
連帯保証人と連帯債務者との違い
連帯保証人と連帯債務者との間には、返済義務の内容に違いがあります。
連帯保証人は債務者がローンを返済できなくなった際に、債務者の代わりに返済を行う人です。
それに対し、連帯債務者は、主債務者とともに返済ローン全額の返済義務を負う人のことを指します。
連帯保証人や連帯債務者は、配偶者や一親等内の親族にお願いする場合が多い傾向にあります。
連帯保証人はローン契約者ではないため、代わりに返済を行う際には団体信用生命保険（団信）に加入することはできず、住宅ローン控除を受けることもできません。
それに対し連帯債務者の場合、団信には、原則、主たる債務者のみ加入できます。
例外として、夫婦連生型と呼ばれる団信に加入できるケースもあります。
住宅ローンで保証人が必要になるケース
住宅ローンを組む際、基本的には保証人は必要がないと説明しました。
しかし、場合によっては保証人が必要となるケースがあります。
ではどのような場合に必要となるのでしょうか。
収入を合算して借り入れる場合
収入合算は、一定の収入がある配偶者や親族などの収入を合算し、住宅ローンを組む方法です。
合算した金額をもとに審査を行うため、1人で借入れを行う場合より、借入可能額を増やすことが可能です。
収入合算できる範囲や条件は、金融機関によって異なります。
なお、収入合算には、連帯保証と連帯債務の2つのタイプがあります。
それぞれの特徴は以下の通りです。
| 立場 | 返済請求 | 住宅ローン控除 | |
|---|---|---|---|
| 連帯保証 | 申し込み本人の保証人 | 返済が滞った際に受ける | 受けられない |
| 連帯債務 | 申し込み本人と同じ債務を負う | 申し込み本人と同様に受ける | 受けられる |
契約先によっては、どちらか一方のみを扱っているケースもあるので注意しましょう。
ペアローンで借り入れる場合
ペアローンは、一定の収入がある配偶者や親族などがそれぞれが住宅ローンの契約者として借り入れを行う方法です。
例えば、夫婦が一戸建てを購入しペアローンを組んだ場合、それぞれが住宅ローンを組んでいることになります。
収入合算と同様に、借入可能額を増やしたい際にペアローンでの借り入れを行います。
ただ収入合算の場合とは異なり、住宅ローン控除や団信でそれぞれが保障を受けることができます。
住宅の所有権は共有名義となり、支払った割合によってそれぞれの権利の持分が決定されます。
なお、ペアローンでは、お互いが互いの連帯保証人になります。
デメリットとして、夫婦でペアローンを利用する際は契約が2つになるため、印紙代や事務手数料などの諸費用がそれぞれ発生します。
審査の際に保証人を求められることがある
住宅ローンを組む際は、事前審査（仮審査）と本審査の計2回の審査があります。
これらの審査の中で、場合によっては保証人を求められる場合があります。
事前審査では、返済能力（年収・勤続年数など）や属性、健康状態、返済計画などが審査されます。
本審査は、不動産の売買契約後に行われるもので事前審査に比べ、より詳しく審査が行われます。
例えば、完済時年齢や物件の担保評価、物件の瑕疵の有無、勤続年数・雇用形態、反社会的勢力との関係がないかなどです。
これらの審査を通して、自営業の方や収入が不安定な方、勤続年数が少ない場合などに保証人を立てることを求められるケースがあります。
住宅ローンで保証人を立てるデメリット
基本的に、保証人を立てることは、メリットよりデメリットの方が多いです。
デメリットを理解した上で保証人を立てるかどうか判断しましょう。
保証人に負担をかけることになる
住宅ローンで保証人を立てて、仮に返済が滞ってしまった場合は、経済的に大きな負担をかけることになります。
また住宅ローンの返済が滞ることがなかったとしても、保証人になることは精神的な負担になります。
保証人を立てたことにより、人間関係が崩れ、トラブルになるケースも少なくありません。
そのため、安易に保証人を立てることは避けましょう。
主債務者が死亡した場合や、離婚をした場合のリスクが大きい
住宅ローンの債務者が急に亡くなった場合でも、保証契約が有効である以上は、保証人には代わりに返済する義務があります。
病気や事故などで債務者が突然亡くなってしまう可能性もあるため、注意が必要です。
また、夫婦でペアローンを組んでいる場合はお互いが連帯保証人になっているので、その後に離婚した場合でも両者に返済義務が生じます。
離婚後、家に住んでいなくても、返済義務は継続するので注意しましょう。
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住宅ローンの保証人から外れる方法
収入合算やペアローンでは原則、保証人から外れることはできませんが、状況によっては外れる方法があります。
住宅ローンを一括繰り上げ返済する
住宅ローンを一括繰り上げ返済すれば、返済義務が無くなるので保証人から外れることができます。
ただし、一括繰り上げ返済を行うためには資金が必要となります。
自己資金で一括繰り上げ返済できない場合に、もし経済的に余裕がある配偶者や親族などがいれば、立て替えてもらうのも1つの方法です。
住宅ローンの借り換え
住宅ローンの借り換えを行えば、保証人から外れることができます。
ローンの借り換えとは、新たに金融機関から融資を受け、現在のローンを返済することです。
元の債権者へのローン返済が完了したタイミングで保証人から外れます。
ただし、住宅ローンの借り換えは、新たな金融機関で審査を通過する必要があります。
また、借り換えにおける諸費用も発生します。
住宅ローン借り換え時の審査では、主たる債務者が単独で返済能力があること、新たな金融機関で頭金を多く支払うことができることが条件としてあげられます。
家を売却する
家を売却し、その売却金で残りの住宅ローンを完済できれば保証人から外れることができます。
しかし、家の売却価格が住宅ローンの残債を下回る可能性もあります。
この場合は、家の売却価格と住宅ローンの残債の差額を支払わなければなりません。
家の状態によっては、売却価格が極端に安い場合や売却できない可能性もあります。
家の売却価格が安すぎる場合は住宅ローンの一括繰り上げ返済や住宅ローンの借り換えができるかどうかを検討しましょう。
これらの方法で保証人から外れることはできますが、どれも一定の資金が必要だったり、家を失うリスクがあったりします。
連帯保証人を必要としない住宅ローンもあるので、基本的には連帯保証人になることや、他の人になってもらうことは避けましょう。
また、中古住宅を購入するなどして物件の購入費用を抑えられれば、保証人を求められるリスクを抑え、ローンの支払いが滞る可能性も低くすることができます。
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まとめ
住宅ローンの契約に保証人は原則不要です。
ローンの残債が支払えなくなった場合は、債権者（金融機関）が抵当権にもとづき、担保であるローン契約者の土地と建物に競売を申し立て、残債回収することができるためです。
しかし、借入方法や債務者が信用に欠ける場合には、住宅ローンの審査の際に保証人を求められることがあります。
基本的に保証人を立てることは、精神的や経済的に大きな負担となるので避けるようにしましょう。
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