中古住宅を購入して保有すると、固定資産税がかかります。
固定資産税は毎年支払わなければならず、どの程度の税額になるのかを知りたい方は多いのではないでしょうか。
固定資産税は固定資産税評価額をもとに計算されるため、固定資産税評価額を把握することで、税額をある程度推測できます。
この記事では、固定資産税評価額の調べ方や固定資産税の計算方法などを解説します。
固定資産税や固定資産税評価額の理解が深まり、中古住宅を購入する際に役立つでしょう。
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目次
固定資産税とは？
固定資産税とは、土地や家屋(住宅や倉庫などの建物)、償却資産(車両や備品など)などの固定資産にかかる税金です。
納税義務者は固定資産の所有者で、固定資産税を毎年納めなければなりません。
固定資産税は地方税法に基づき、固定資産が所在する市区町村に納税します。
固定資産税は自治体の財源になり、道路や学校、病院などの公共施設の整備・運営に使われます。
固定資産税は固定資産税評価額によって決まり、計算式は以下のとおりです。
固定資産税＝固定資産税評価額(課税標準額)×課税率(基本は1.4％、自治体によって異なる)
中古住宅を購入する際は、毎年どの程度の固定資産税がかかるかを知っておくことが大切です。
固定資産税評価額の概要
固定資産税評価額は固定資産税を計算する際の基礎になるものです。
また、固定資産税評価額は不動産の価格を示す指標の一つであり、理解を深めると不動産を購入する際や保有する際に役立ちます。
ここでは、固定資産税評価額の概要を解説します。
固定資産税評価額とは？
固定資産税評価額とは、固定資産税を計算するための基準となる評価額のことです。
固定資産税評価額は各市区町村が算定し、3年に1度見直されます。
土地や建物の購入金額ではないことを押さえておきましょう。
土地の固定資産税評価額は、地価公示価格の約70％を目安に算定されます。
相場を反映した実勢価格(時価)は地価公示価格よりも高めになるため、土地の固定資産税評価額は実勢価格よりも低くなるのが通常です。
固定資産税評価額は固定資産税だけでなく、都市計画税や登録免許税、不動産取得税を算出する際にも使用されます。
例えば、都市計画税は固定資産税評価額に制限税率(0.3％が上限で自治体によって異なる)を乗じて計算します。
固定資産税評価額はどのように決まる？
固定資産税評価額は、総務大臣が定めたルール(固定資産評価基準)に基づいて、各自治体(市区町村)が土地と建物それぞれの評価額を算定します。
なお、東京23区は特別区という自治体であり、市と同じ権限を有しているため、固定資産税評価額の算定も市町村と同じようにおこなわれます。
土地の固定資産税評価額は、路線価方式または標準宅地比準方式のどちらかを用いて算定し、市街地は路線価方式、田舎は標準宅地比準方式を用いるのが通例です。
建物の固定資産税評価額は、再建築価格方式を用いて算定します。
課税対象と同じ建物を再建築する場合の建築費を算出し、築年数分の減額補正をした金額が建物の固定資産税評価額になります。
固定資産税評価額と実勢価格の違いは？
固定資産税評価額は、固定資産税を計算するための基準となる評価額であるのに対し、実勢価格は実際に取引された価格です。
実勢価格は土地の価値を判断するうえで最も客観的な指標となり、売買契約書で確認できます。
実勢価格は不動産市場の動向や不動産の個別的要因、売り主・買い主の事情などが反映されているため、どの程度の価格になるかは一概にはいえません。
一つの目安として、地価公示価格の1.1～1.2倍程度になるのが一般的です。
土地の固定資産税評価額は地価公示価格の70％程度が目安であり、以下の計算式のように地価公示価格や実勢価格よりも低く算定されます。
土地の固定資産税評価額の目安＝地価公示価格×70％＝(実勢価格÷1.1～1.2)×70％
固定資産税評価額の活用方法
固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税などの税金を計算するための基準になるだけではなく、さまざまな用途に活用できます。
ここでは、固定資産税評価額の活用方法をいくつかご紹介します。
不動産を購入・売却する際の判断材料として
固定資産税評価額がわかると、不動産を購入・売却する際の判断材料として活用できます。
不動産を購入・売却する際は、価格がどの程度になるのかを把握しなければなりません。
価格の目安を知るうえで、固定資産税評価額が役立ちます。
例えば、土地の固定資産税評価額が1,000万円だった場合だと、実勢価格の目安は以下のとおりです。
1,000万円÷70％×1.1～1.2≒1,570～1,710万円(実勢価格の目安)
あくまでも目安ですが、おおよその実勢価格がわかると、妥当な金額で不動産の売買ができるようになります。
固定資産税評価額は事前に調べられるため、不動産の売買をする際は固定資産税評価額を調べることをおすすめします。
融資を受ける際の資産評価の基準として
不動産担保ローンなど不動産を担保にしてお金を借りる際、固定資産税評価額を把握しておくと融資金額の目安がわかります。
融資審査の内容は金融機関によって異なりますが、担保となる不動産の評価額を客観的に判断するために、固定資産税評価額を参考にすることがあります。
固定資産税評価額に担保掛目を乗じた金額が融資金額の目安です。
担保掛目は融資を受ける際の評価率のことで、6～7割程度に設定されるのが一般的です。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円の場合だと、担保掛目が7割だと融資金額の目安は700万円程度になります。
1,000万円×0.7＝700万円
これはあくまでも目安であり、融資金額はさまざまな要因を考慮して決定されます。
節税対策として
固定資産税評価額に関する理解を深めると、節税につながる場合があります。
固定資産税評価額は固定資産評価基準に基づいて自治体が算定しますが、必ずしも正確に算定しているとは限りません。
固定資産税評価額が高すぎると思われる場合、自治体の固定資産評価審査委員会に不服を申し立てると固定資産税評価額が減額される可能性があります。
固定資産評価審査委員会は中立的な機関であり、審査のうえ現在の固定資産税評価額が妥当であるかを判断します。
不服の申し立てが認められ、固定資産税評価額が減額されると、固定資産税や都市計画税などの減税が可能です。
固定資産税評価額に不服がある場合は、固定資産が所在する自治体の固定資産税課や税務課などの窓口で相談されることをおすすめします。
固定資産税評価額と税金との関係性
固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税だけでなく、登録免許税や不動産取得税を算定する際も基準になります。
ここでは、固定資産税評価額とさまざまな税金との関係性や計算方法などを解説します。
固定資産税
固定資産税評価額は、固定資産税を算定する際の基準になります。
固定資産税評価額に課税率を乗じたものが固定資産税の税額です。
固定資産税＝固定資産税評価額×標準税率1.4％
標準税率の1.4％は国が目安として定めている数値であり、自治体によっては条例で異なる税率を採用している場合があります。
なお、固定資産税にはさまざまな減額措置が設けられており、条件に合致すると減税が可能です。
主な減額措置として「新築住宅に係る税額の減額措置」や「小規模住宅用地の減額の特例」などがあります。
「バリアフリー改修に関する特例措置」や「被災住宅用地に係る固定資産税及び都市計画税の特例」などもあり、詳細は各自治体の税務課などで確認できます。
都市計画税
固定資産税評価額は、都市計画税を算定する際の基準になります。
都市計画税は、市町村がおこなう都市計画事業の財源として徴収される税金です。
道路や都市高速鉄道、公園、水道などの整備に使われます。
都市計画税は固定資産税と一緒に納付し、計算式は以下のとおりです。
税率は市町村の条例で決められますが、0.3％を超える税率は設定できません。
都市計画税＝固定資産税評価額×税率0.3％(上限)
都市計画税も固定資産税と同様にさまざまな減額措置が設けられています。
「小規模住宅用地の減額の特例」や「被災住宅用地に係る固定資産税及び都市計画税の特例」などは都市計画税にも適用され、条件に合致すると税額が軽減されます。
登録免許税
登録免許税は不動産を登記する際に納付する税金です。
不動産の購入や売却、贈与、相続、抵当権設定などにともなう登記手続きの際に課税され、物件が所在する登記所(法務局)に納付します。
固定資産税や都市計画税は地方税ですが、登録免許税は国が課税団体の国税です。
したがって、中古住宅を購入する際には登録免許税がかかります。計算式は以下のとおりです。
登録免許税＝固定資産税評価額×税率
税率は不動産登記の種類によって異なり、土地の所有権の移転登記で売買の場合は1,000分の20、相続は1,000分の4、贈与は1,000分の20になります。
登録免許税もさまざまな軽減措置や免税措置があり、条件に合致すると軽減税率が適用されます。
不動産取得税
不動産取得税は、土地や建物を取得したときに課税される税金です。
不動産の取得とは所有権の取得を指し、相続で取得した際には課税されません。
不動産を取得した方が納税義務者になるため、中古住宅を購入する際には不動産取得税がかかります。
不動産取得税は不動産を取得したときに1回だけ課される税金であり、固定資産税や都市計画税のように毎年かかるわけではありません。
不動産取得税の計算式は以下のとおりです。
不動産取得税＝固定資産税評価額×税率(4％)
税率は4％ですが、土地と住宅は2024年3月31日まで3％の軽減税率が適用されます。
さらに、新築住宅を取得する場合と住宅用地を取得する場合は、税負担を軽減する特例措置により、一定の要件を満たすことで税額が軽減されます。
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額を把握しておくと、不動産を購入したり融資を受けたりするときに活用できますが、意外と簡単に調べられます。
ここでは、固定資産税評価額の調べ方をいくつかご紹介します。
固定資産税評価明細書を確認
固定資産税評価明細書を確認するのが、最も簡単な固定資産税評価額の調べ方です。
固定資産税評価明細書は、毎年4月初旬頃に送付される固定資産税・都市計画税の納税通知書に添付されています。
明細書の様式は自治体によって異なりますが、大阪市の場合だと「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)課税明細書」という書類が固定資産税評価明細書です。
固定資産税評価額は、「当該年度固定資産税課税標準額(円)」の欄に記載されています。
明細書の様式が異なっていても、固定資産税評価額は必ず明記しているため、不動産を所有している方は明細書を確認すると簡単に調べられます。
納税通知書を紛失した場合は、各自治体の税務課などの窓口で再交付が可能です。
固定資産評価証明書を取得
固定資産評価証明書を取得する方法でも、固定資産税評価額は調べられます。
固定資産評価証明書は、固定資産課税台帳に記載されている固定資産税評価額を証明する書類です。
固定資産税評価額のほか、所在地や所有者の名前、土地の面積や地目、家屋の構造や延床面積などが記載されています。
固定資産評価証明書は重要な個人情報が記載されているため、誰でも取得できるわけではありません。
取得できるのは本人や本人の委任を受けた者、関係人などに限られます。
固定資産評価証明書は、不動産が所在する自治体の固定資産税課などの窓口で申請すると取得できます。
大阪市など一部の自治体では、マイナンバーカードがあるとコンビニでの交付が可能です。
固定資産課税台帳を閲覧
固定資産のある市区町村役場で固定資産課税台帳(名寄帳)を閲覧する方法でも、固定資産税評価額を調べられます。
固定資産課税台帳とは、固定資産税の課税対象となる土地や家屋の所在や面積、税額など課税上必要な事項が記載された帳簿です。
固定資産課税台帳には固定資産税評価額も記載されており、自治体によっては写しも発行できます。
固定資産課税台帳の閲覧には、本人確認書類と閲覧申請書が必要です。閲覧申請書は役所で入手でき、郵送で申請できる自治体もあります。
固定資産課税台帳は個人情報が記載されているため、誰でも閲覧できるわけではありません。
閲覧できるのは本人や関係者、委任を受けた代理人などに限られています。
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固定資産税評価額や固定資産税の計算方法
固定資産税評価額や固定資産税の税額は、納税通知書や明細書を確認すると判明するため、計算方法を知っておく必要はありません。
しかし、計算方法を知っておくと、納税通知書が届く前に固定資産税評価額や税額を知りたいときや、不服を申し立てる際などに役立ちます。
ここでは、固定資産税評価額や固定資産税の計算方法を解説します。
固定資産税評価額の計算方法
固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づいて算定します。
土地と建物では計算方法が異なるため、まずは土地の固定資産税評価額の計算方法から見ていきましょう。
土地の固定資産税評価額の計算方法は、大きく分けて「路線価方式」と「標準宅地比準方式」の2つがあります。
路線価方式は土地が接する道路の路線価を基準に評価する方法で、計算式は以下のとおりです。
固定資産税評価額＝路線価×土地面積×評点
標準宅地比準方式は、標準的な宅地の評価額を基準に、対象の土地を補正して評価する方法で、計算式は以下のとおりです。
固定資産税評価額＝標準宅地の評価額×土地面積×補正率
建物の固定資産税評価額は建築費を基準に評価します。計算式は以下のとおりです。
固定資産税評価額＝再建築費×再建築費評点
なお、固定資産税評価額は市区町村によって評価基準や方法が異なる場合があります。
実際の固定資産税評価額は、固定資産税評価明細書などで必ず確認するようにしてください。
固定資産税はいくらになるかをシミュレーション
ここでは、以下の条件で固定資産税はいくらになるかをシミュレーションしてみます。
- 土地の固定資産税評価額 2,000万円
- 建物の固定資産税評価額 1,000万円(2024年1月以前に新築)
- 敷地面積 150㎡
- 税率 1.4％
土地の固定資産税の税額は、土地の固定資産税評価額に1.4％を乗じた金額になりますが、敷地面積が150㎡であるため、小規模住宅用地の減額の特例を考慮しなければなりません。
200㎡以下の部分は6分の1に軽減されるため、以下の計算式で税額を求められます。
2,000万円×1/6×1.4％≒約4万6,000円
建物の固定資産税の税額は以下のとおりです。
1,000万円×1.4％＝14万円
ただし、2024年1月以前に新築された建物は、新築住宅に係る税額の減額措置が適用されるため、税額は2分の1に軽減されます。
14万円×1/2＝7万円
軽減期間は新築してから3年間(マンションは5年間)で、認定長期優良住宅は5年間(マンションは7年間)です。
土地の価格は複数ある(一物五価)
ここまで説明してきたように、土地の価格は固定資産税評価額のほかに実勢価格や地価公示価格など複数あります。
土地の価格は固定資産税評価額を含めて5つあり(一物五価)、ここでは、固定資産税評価額以外の価格を解説します。
公示価格
公示価格(地価公示価格)は、国土交通省が毎年1月1日時点における全国約3万地点の標準地の価格を公示するものです。
公示価格は、土地の取引価格や公共事業用地の取得価格、相続税評価額などの指標になります。
公示価格は国土交通省のWebサイトで確認でき、中古住宅を購入する際は価格の目安として活用できます。
土地の価格は形状や利用状況などによっても変動するため、一概にはいえないものの、公示価格と著しく乖離した価格が設定されている場合は注意が必要です。
公示価格は、市区町村の固定資産税評価額の算定にも用いられます。
固定資産税評価額は、地価公示価格をもとに、土地の形状や利用状況などの評価要素を加味して算出されます。
公示価格の70％が固定資産税評価額の目安です。
基準地価
基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点における全国約2万地点の基準地の価格を公表するものです。
基準地価は公示価格とほぼ同じ方法で算定され、公示価格を補完する指標として使用されます。
基準地価は全国約2万地点、公示価格は全国約3万地点の土地価格を調査するため、基準地価と公示価格で日本全国の地価をほぼ網羅できるといえるでしょう。
中古住宅を購入する際は、公示価格だけでなく基準地価も調べておくと、価格の目安を把握する際に役立ちます。
基準地価も国土交通省のWebサイトで確認できます。
なお、基準地価と公示価格は、実勢価格とは一致しません。
実勢価格は基準地価・公示価格よりも約1.1～1.2倍高くなるため、価格の目安を判断する際は、この点の考慮が必要です。
路線価
路線価は相続税や贈与税の評価額の基準となる土地の価格です。
不動産鑑定士による鑑定評価額や事情精通者の意見などを参考に、国税庁が路線価を決定します。
路線価は公示価格の80％程度が目安です。
固定資産税評価額は公示価格の70％程度になるため、路線価のほうが固定資産税評価額よりも高めになります。
路線価は1月1日時点の価格が毎年7月1日に発表され、国税庁のWebサイトで確認できます。
なお、路線価の対象は市街地の道路に面している宅地です。
固定資産税評価額は市街地の道路に面する宅地だけでなく、該当しない宅地や農地、山林なども対象としており、路線価よりも対象は広範囲にわたります。
時価・実勢価格
実勢価格(時価)は、実際の取引が成立する価格です。
実勢価格は需要と供給のバランスによって決まり、固定資産税評価額や公示価格、路線価などとは一致しません。
実勢価格は売り手と買い手が納得できる価格であるといえるでしょう。
実勢価格は売買契約書や国土交通省のWebサイトで確認できます。
中古住宅の価格の目安を知りたい場合は、付近で実際に取引があった実勢価格が参考になります。
なお、不動産取引があまりおこなわれていない地域だと取引事例が少なく、実勢価格を目安にできません。
その場合は、公示価格や基準地価、固定資産税評価額などを参考にするとだいたいの目安がわかります。
固定資産税評価額の目安
ここまで説明してきた公示価格や基準地価、実勢価格などを参考にすると、固定資産税評価額の目安がわかります。
ここでは、土地と建物の固定資産税評価額の目安を把握する方法を解説します。
土地の固定資産税評価額の目安
土地の固定資産税評価額は、一般的には公示価格の約70％を目安にします。
基準地価も公示価格とほぼ同じ方法で決まるため、基準地価の約70％を目安にもできます。
国土交通省のWebサイトで物件の近くの公示価格や基準地価を調べ、70％を乗じるとだいたいの目安がわかるでしょう。
固定資産税評価額の目安＝公示価格・基準地価×70％
実勢価格から固定資産税評価額の目安を把握できます。
国土交通省のWebサイトで物件の近くで取引があった実勢価格を調べてみましょう。
実勢価格は公示価格の1.1～1.2倍程度になるため、以下の計算式で固定資産税評価額の目安がわかります。
固定資産税評価額の目安＝(実勢価格÷1.1～1.2)×70％
建物の固定資産税評価額の目安
建物の固定資産税評価額は、再建築価格の50～70％程度が目安とされています。
再建築価格とは、建物を現在と同じ形状・規模・構造で再建するのにかかる費用のことです。
また、工事請負契約の金額の50～70％程度を目安にしても良いでしょう。
新築の場合は新築価格の60％程度が目安になります。
ただし、建物の固定資産税評価額は、建物の構造や築年数、立地条件などによっても異なります。
そのため、あくまでも目安として考えておきましょう。
なお、建物の固定資産税評価額は、再建築価格の下限として20％が定められています。
そのため、築年数が経過した古い建物でも再建築価格の20％より下がることはなく、固定資産税評価額が0円になることはありません。
固定資産税評価額に関するよくある質問
固定資産税評価額がいくらになるのかは、固定資産税などの税金の納税額に大きな影響を与えます。
ここでは、固定資産税評価額に関するよくある質問に回答しますので、参考にしてみてください。
固定資産税評価額はどこを見ればいい？
固定資産税評価明細書の「課税標準額」の欄に書いてある金額が固定資産税評価額です。
固定資産税・都市計画税の納税通知書に添付されている固定資産税評価明細書をご確認ください。
固定資産評価証明書で調べる場合は、「課税標準額」の欄に書いてある数字が固定資産税評価額です。
なお、固定資産税評価額は、土地と建物に分けて記載されています。
固定資産評価証明書は、市区町村の税務課などの窓口で申請すると取得できます。
他人の固定資産税評価額を調べることもできる？
原則として、他人の固定資産税評価額を調べることはできません。
ただし、例外として、縦覧制度を利用することで、他人の固定資産税評価額を調べられます。
縦覧制度とは、固定資産課税台帳に記載されている内容を閲覧できる制度です。
縦覧は毎年4月から6月頃におこなわれ、市区町村の税務課などの窓口で申請できます。
なお、公開されている路線価でも他人の固定資産税評価額をある程度まで推察できます。
ただし、路線価はあくまでも参考価格であり、必ずしも一致しないことに注意が必要です。
固定資産税評価額を下げる方法は？
固定資産税評価額に不服がある場合は、自治体の固定資産評価審査委員会に審査の申し出ができます。
審査の結果、不服の内容が認められれば、固定資産税評価額が減額される可能性があります。
まずは自治体の窓口で相談してみてください。
また、家屋調査を依頼すると固定資産税評価額を下げられる可能性があります。
家屋調査の結果、固定資産課税台帳に記載されている面積や構造が間違っていると認められた場合は、固定資産税評価額が下がる可能性があるでしょう。
固定資産税評価額と相続税評価額は関係性がありますか？
固定資産税評価額と相続税評価額は異なる目的で算出されるため、直接的な関係性はありません。
ただし、固定資産税評価額は、相続税評価額の算定に用いられる基準価額の一つです。
そのため、固定資産税評価額が高くなるほど、相続税評価額も高くなる傾向にあります。
また、固定資産税評価額に不服がある場合、相続税評価額にも影響を与える可能性があります。
自治体の固定資産評価審査委員会に不服の申し立てをした結果、固定資産税評価額が減額された場合、相続税評価額も減額される可能性があるでしょう。
このように、固定資産税評価額と相続税評価額には直接的な関係性はないものの、間接的な関係性はあるといえます。
住宅を購入する際には固定資産税評価額を調べておくと良いですか？
固定資産税評価額を調べておくと住宅を購入する際に役立ちます。
実勢価格と固定資産税評価額は異なりますが、固定資産税評価額を調べておくと実勢価格の目安がわかります。
固定資産税評価額は公示価格の約70％を目安に算出され、公示価格の1.1～1.2倍が実勢価格の目安です。
なお、実勢価格は地域や物件の状態などによっても異なります。
そのため、固定資産税評価額を調べたうえで、実際に売りに出されている物件の売買価格なども参考にして判断することが大切です。
まとめ
固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税などの税金を算定する際の基準になる評価額です。
固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に添付されている固定資産税評価明細書を確認すると簡単に調べられます。
固定資産税評価額を把握しておくと、中古住宅を購入する際に役立ちます。
固定資産税評価額や公示価格、近隣の実勢価格などを調べた結果、売り出し価格が高すぎる物件は注意が必要です。
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