中古一戸建ての購入を検討している際に、「この物件の価格は妥当か」「そもそも平均価格はどれくらい」などと価格に関して疑問を持つ方はたくさんいます。
中古一戸建ての購入価格は、最終的な売買契約を決める大きなポイントなので、少しでも疑問がある方は納得いくまで解決しておくべきです。
この記事では、中古一戸建ての平均価格、価格の決め方、価格が適切かを調べる方法などをご紹介します。
平均価格よりも安い物件に潜んでいる事情もご紹介するので、ぜひ参考にしてください。
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目次
中古一戸建ての平均価格はどれくらい？
中古一戸建てはどの程度の価格で取引されているのか、首都圏の平均価格の推移から見ていきましょう。
なお、いずれも木造一戸建てで、土地面積は100平方メートル～300平方メートルです。
| 地域 | 2021年5月 | 2021年6月 | 2021年7月 |
|---|---|---|---|
| 東京都 | 5,177万円 | 4,972万円 | 5,383万円 |
| 東京23区 | 7,994万円 | 8,364万円 | 9,044万円 |
| 神奈川県 | 3,389万円 | 3,449万円 | 3,569万円 |
| 千葉県 | 2,415万円 | 2,382万円 | 2,358万円 |
| 埼玉県 | 2,492万円 | 2,383万円 | 2,587万円 |
| 首都圏全域 | 3,261万円 | 3,206万円 | 3,374万円 |
参考：東京カンテイ プレスリリース / 中古一戸建て住宅平均価格 2021年8月10日
東京23区と神奈川県は、平均価格が上昇傾向にあることがわかります。
その他の地域に関しては、多少の変動はあるもののおおむね横ばいの状況です。
中古一戸建ての価格はどうやって決まる？
中古一戸建ての価格を決定する際には、取引事例比較法や原価法、収益還元法などを用いることが一般的です。
通常はいずれか一つの方法ではなく、複数の方法を用いて多角的に算出します。
それぞれの求め方を見ていきましょう。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、対象物件の近隣あるいは類似地域で条件が近い物件の取引価格を参考に価格を決定する方法です。
条件やエリアが類似する取引例を多く集めることで、より客観性の高い価格を導き出せます。
何かの事情があって売り急いだ物件などは取引例から省き、売買時の条件も類似するように図ることが一般的です。
取引事例比較法は中古一戸建ての価格算定によく用いられますが、どのような取引を類似する取引とみなすかによって価格が異なるため、算定者に左右されやすい側面があります。
また、取引例が少ないと客観性が高い価格を算出できないため、売買が活発でないエリアの物件には不向きかもしれません。
原価法
原価法とは、対象物件を再調達するためにかかる費用を計算し、築年数が古くなったことによる価値下落を反映して価格を設定する方法です。
物件の構造による耐用年数から築年数を差し引いて残存年数を求めるため、価格が築年数の影響を強く受ける傾向にあります。
収益還元法
収益還元法とは、対象物件が今後生み出すと予想される収益の総和から価格を算出する方法です。
特に収益を計算しやすい賃貸用物件などに用いられます。
ただし、今までの運用履歴が妥当かを検証する必要があるため、参考にする資料が多く、計算が複雑になりやすいです。
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中古一戸建ての価格を決める要因
中古一戸建ての価格はどの方法で計算するかにも左右されますが、物件自体の価値によっても大きく左右されます。
具体的には、下記の2つの要因で物件自体の価値が決まります。
- 物件のスペック
- 立地条件
それぞれの要因について詳しく見ていきましょう。
物件のスペック
物件の築年数や間取り、広さ以外にも、日当たりや方角、眺望などの環境も価格に影響を与えます。
また、ガスや下水道などのインフラ整備、給湯器や床暖房、太陽光発電システムなどの設備によっても価格差は大きいです。
立地条件
立地条件も価格を決定する大切な要素です。
物件が面する道路の幅、一方通行かどうか、生活に必要な施設が周辺に揃っているかなどによっても価格は変わるでしょう。
また、駅からの距離や治安、人気のエリアか、災害多発地域かなどによっても変わります。
中古一戸建ての価格が適切か調べる方法
中古一戸建ての価格が適切かどうかは、国土交通省の不動産取引価格情報検索サイトで調べられます。
周辺地域で、面積や築年数、構造が類似する物件がどの程度の価格で取引されたかチェックして、適正価格かどうかを確認してみましょう。
中古一戸建ての平均価格よりも安い物件の特徴
中古一戸建ては粘り強く探せば、類似するスペックやエリアの物件に比べ、割安で販売されている物件を見つけられます。
しかしながら、明らかに価格が低いときは、何らかの事情が潜んでいることが多いです。
例えば、物件の敷地内で自殺・他殺・事故死が過去に発生したような心理的瑕疵に該当する物件も、周辺物件よりも割安な価格設定になる傾向にあります。
また、建築基準法の接道義務を満たしていないため、再建築不可の物件も割安な価格に設定されていることが多いです。
物件が面している道路の幅が4メートル未満のときや、幅4メートル以上の道路に面しているものの接道幅が2メートル未満のとき、そもそも住宅が道路に面していないときは、いずれも再建築不可とされます。
その他にも、借地権付き建物は割安な価格設定です。
借地権付き建物はリフォーム時に土地の持ち主の許可が必要な場合があり、また、住宅ローン審査に通りにくい傾向があります。
中古一戸建ての購入時に価格交渉は可能？
中古一戸建ては購入時に価格交渉をできます。
例えば、駅からの距離が遠い、築年数が古いなど購入者にとってマイナスのポイントがあれば、交渉に応じて価格を下げてもらえるかもしれません。
なかには値引き交渉をあらかじめ想定して高めの価格を提示している物件もあります。
そのため、価格で迷っているときは、一度交渉してみましょう。
次の記事では購入価格の交渉のコツをご紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
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「中古一戸建てに住みたい！値段交渉はできるのか徹底解説」
まとめ
中古一戸建ての価格には相場があるため、まずは相場より割高ではないか国土交通省の情報検索サイトなどを活用して調べてみましょう。
また、中古一戸建ての購入時には価格を交渉することが可能です。
納得できる条件で購入手続きを進めるためにも、少しでも迷っているなら一度交渉してみることをおすすめします。
ちゅうこだて！はさまざまな価格の物件を取り扱っています。
気になる物件があればぜひ問い合わせをして相談し、納得できる住宅を見つけてください。
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