中古一戸建てを購入する際、住宅ローンを組む方が多くいます。
その際に頭金として住宅価格の1～2割を支払うことが一般的ですが、頭金なしで住宅ローンを組むことも可能です。
しかし、頭金なしでローンを組む場合は、利息負担が増えることや審査が厳しくなる可能性があることなどに注意する必要があります。
この記事では、中古一戸建て購入時の頭金に関わる情報まとめたので、ぜひ参考にしてください。
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中古一戸建て購入時の頭金とは
頭金とは、住宅ローンを組む際に支払う一時金のようなものです。
住宅ローンを組む際に頭金を支払うと、頭金の分だけ借入額が減り、ローンの返済負担が減ります。
例えば3,000万円の中古一戸建てを購入する際に、全額を住宅ローンで借りるとなると借入額は3,000万円と高額です。
しかし、頭金として1,000万円先に支払っておくならば、借入額は2,000万円に減り、毎月の返済額や総利息額が減り、返済期間も短くなります。
手付金との違い
頭金とよく間違えられるものとして、手付金があります。
手付金は、住宅を購入する意思があることを示すために支払うお金です。
頭金とは異なり、住宅ローンを組むかどうかに関わらず、手付金が設定されている場合は必ず支払うことになります。
なかには、手付金が設定されていない物件もあるので、各物件の情報を確認してみましょう。
なお、手付金の目安は住宅価格の5%～10%です
中古一戸建て購入時の頭金の相場
中古一戸建てを購入する際、物件価格の1～2割の頭金を用意することが一般的です。
頭金を支払うと、その分借入額が減るため、金融機関の融資審査に通りやすくなります。
なお、頭金の相場は2000年代と比べると下がっています。
以前の頭金の相場は、物件価格の2～3割でした。
しかし、リーマンショックにより金融機関が個人向け融資に注力するようになり、住宅ローンの借入条件も幾分緩和されていくなか、頭金の相場も徐々に下がっていきました。
1~2割と言われる理由
民間の金融機関では、住宅ローンでの借入限度額を物件価格の8～10割に設定していること多く、必然的に1～2割の頭金を要求されます。
なお、借入額を減らすために預貯金全額を頭金として支払うことはおすすめできません。
住宅を購入する際には、仲介手数料や印紙税などのさまざまな諸費用がかかり、また病気やケガで仕事ができず収入が減るなどの想定外の出来事が起こることもあるため、無理のない範囲で頭金を用意するようにしましょう。
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頭金ゼロでも中古一戸建ては購入できる？
頭金なしでも中古一戸建てを購入することは可能です。
しかし、住宅ローンは対象となる住宅を担保してお金を借りるローン商品です。
中古一戸建ては新築住宅よりは価値が下がっていることも多く、住宅価格よりも担保価値が低いと判断されると、全額を借りられない場合もあります。
そのような場合には、頭金を用意することが求められるでしょう。
頭金ゼロで中古一戸建てを購入する注意点
中古一戸建ての担保価値が高いと判断されたときなどには、頭金なしで住宅ローンを組めることがあります。
しかし、頭金なしで住宅ローンを組める場合にも、いくつかの点に注意しなくてはいけません。
特に次の3つのポイントには注意が必要です。
- 借入金が増え利息負担が大きくなる
- 中古住宅では全額ローンはおりない
- 物件が値下がりした際のリスクが大きい
借入金が増え利息負担が大きくなる
頭金を支払わないということは、その分借入額が増えるということです。
返済期間を短くしようと思えば毎月の返済額が増え、反対に毎月の返済額を抑えようと思えば返済期間が長くなり利息も増えてしまいます。
少しでも返済の負担を軽減したい場合は、頭金を支払い借入額を減らすほうが良いでしょう。
また、住宅ローン控除などの制度を活用することも、住宅購入にかかる経済的負担の軽減につながります。
中古住宅では全額ローンはおりない
頭金なしで住宅ローンを利用するには、購入したい中古一戸建ての担保価値がどの程度かにも左右されます。
担保価値は金融機関ごとに査定をおこなうため、ある金融機関でローンが借りられそうでも、別の金融機関では仮審査にも通過できないかもしれません。
そのため、頭金を支払う場合と比べると選択できる住宅ローンの幅が狭くなる恐れがあります。
物件が値下がりした際のリスクが大きい
ローン返済中に別の住宅に住み替えようとした場合を考えてみましょう。
住宅を売却してローンを完済することが望ましいですが、物件の価値が大幅に下がった場合はローン残額以下でしか売却できない恐れがあります。
また、ローン返済後に住み替えを検討した場合も考えてみましょう。
住宅を売却して新しい住居の購入資金に充当しますが、物件が値下がりして思うような資金を得られない可能性があります。
中古一戸建ては購入する時点からすでにある程度の築年数が経っているため、価値が大幅に下がり、思うような売却ができない可能性がある点にも留意しておきましょう。
シミュレーションをして頭金を決める
すでに頭金に充当できる預貯金があるときは、頭金を支払って住宅ローンの借入額を減らすことがおすすめです。
しかし、預貯金が十分にない場合には、今から貯金をして頭金を貯めるケースと頭金ゼロで住宅ローンを組むケースをシミュレーションし、どちらがお得か事前に把握しておくべきです。
例えば、現在30歳の方が3,000万円の中古一戸建てを購入する場合を想定します。
住宅ローンの返済期間は30年で固定金利年1.5%、ボーナス払いなしの元利均等返済としましょう。
頭金(300万円)を貯める場合は、賃貸住宅の家賃を8万円、毎月10万円を貯金する(金利0%)とします。
ローンの借入額は2,700万円、返済期間は27.5年で、固定金利年1.5%、ボーナス払いなしの元利均等返済としましょう。
なお、計算をシンプルにするため、物価上昇率などは考慮しません。
| 頭金ゼロの場合 | 頭金300万円を貯める場合 | |
|---|---|---|
| 毎月の住宅費(住宅ローン返済額、家賃、頭金) | 103,536円 | 最初の2.5年：180,000円 その後27.5年：99,900円 |
| 完済したときの年齢 | 60歳0ヵ月 | 60歳0ヵ月 |
| 住宅費総額 | 37,272,960円 | 38,367,000円 |
頭金を貯めると借入額が減る分、毎月のローン返済額は減ることがあります。
しかし、頭金を貯める間の家賃が発生するため、トータルで住宅費を見るとお得とは限りません。
まとめ
頭金を支払うことでローン審査に通過しやすくなることがありますが、住宅費総額を考えると必ずしも得策とはいえないことがあります。
シミュレーションを実施して、自分に合う借り方を検討してみましょう。
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