中古住宅を購入して保有すると、固定資産税がかかります。

固定資産税は毎年支払わなければならず、どの程度の税額になるのかを知りたい方は多いのではないでしょうか。

固定資産税は固定資産税評価額をもとに計算されるため、固定資産税評価額を把握することで、税額をある程度推測できます。

この記事では、固定資産税評価額の調べ方や固定資産税の計算方法などを解説します。

固定資産税や固定資産税評価額の理解が深まり、中古住宅を購入する際に役立つでしょう。

固定資産税とは？

固定資産税とは、土地や家屋(住宅や倉庫などの建物)、償却資産(車両や備品など)などの固定資産にかかる税金です。

納税義務者は固定資産の所有者で、固定資産税を毎年納めなければなりません。

固定資産税は地方税法に基づき、固定資産が所在する市区町村に納税します。

固定資産税は自治体の財源になり、道路や学校、病院などの公共施設の整備・運営に使われます。

固定資産税は固定資産税評価額によって決まり、計算式は以下のとおりです。

固定資産税＝固定資産税評価額(課税標準額)×課税率(基本は1.4％、自治体によって異なる)

中古住宅を購入する際は、毎年どの程度の固定資産税がかかるかを知っておくことが大切です。

固定資産税評価額の概要

固定資産税評価額は固定資産税を計算する際の基礎になるものです。

また、固定資産税評価額は不動産の価格を示す指標の一つであり、理解を深めると不動産を購入する際や保有する際に役立ちます。

ここでは、固定資産税評価額の概要を解説します。

固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額とは、固定資産税を計算するための基準となる評価額のことです。

固定資産税評価額は各市区町村が算定し、3年に1度見直されます。

土地や建物の購入金額ではないことを押さえておきましょう。

土地の固定資産税評価額は、地価公示価格の約70％を目安に算定されます。

相場を反映した実勢価格(時価)は地価公示価格よりも高めになるため、土地の固定資産税評価額は実勢価格よりも低くなるのが通常です。

固定資産税評価額は固定資産税だけでなく、都市計画税や登録免許税、不動産取得税を算出する際にも使用されます。

例えば、都市計画税は固定資産税評価額に制限税率(0.3％が上限で自治体によって異なる)を乗じて計算します。

固定資産税評価額はどのように決まる？

固定資産税評価額は、総務大臣が定めたルール(固定資産評価基準)に基づいて、各自治体(市区町村)が土地と建物それぞれの評価額を算定します。

なお、東京23区は特別区という自治体であり、市と同じ権限を有しているため、固定資産税評価額の算定も市町村と同じようにおこなわれます。

土地の固定資産税評価額は、路線価方式または標準宅地比準方式のどちらかを用いて算定し、市街地は路線価方式、田舎は標準宅地比準方式を用いるのが通例です。

建物の固定資産税評価額は、再建築価格方式を用いて算定します。

課税対象と同じ建物を再建築する場合の建築費を算出し、築年数分の減額補正をした金額が建物の固定資産税評価額になります。

固定資産税評価額と実勢価格の違いは？

固定資産税評価額は、固定資産税を計算するための基準となる評価額であるのに対し、実勢価格は実際に取引された価格です。

実勢価格は土地の価値を判断するうえで最も客観的な指標となり、売買契約書で確認できます。

実勢価格は不動産市場の動向や不動産の個別的要因、売り主・買い主の事情などが反映されているため、どの程度の価格になるかは一概にはいえません。

一つの目安として、地価公示価格の1.1～1.2倍程度になるのが一般的です。

土地の固定資産税評価額は地価公示価格の70％程度が目安であり、以下の計算式のように地価公示価格や実勢価格よりも低く算定されます。

土地の固定資産税評価額の目安＝地価公示価格×70％＝(実勢価格÷1.1～1.2)×70％

固定資産税評価額の活用方法

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税などの税金を計算するための基準になるだけではなく、さまざまな用途に活用できます。

ここでは、固定資産税評価額の活用方法をいくつかご紹介します。

不動産を購入・売却する際の判断材料として

固定資産税評価額がわかると、不動産を購入・売却する際の判断材料として活用できます。

不動産を購入・売却する際は、価格がどの程度になるのかを把握しなければなりません。

価格の目安を知るうえで、固定資産税評価額が役立ちます。

例えば、土地の固定資産税評価額が1,000万円だった場合だと、実勢価格の目安は以下のとおりです。

1,000万円÷70％×1.1～1.2≒1,570～1,710万円(実勢価格の目安)

あくまでも目安ですが、おおよその実勢価格がわかると、妥当な金額で不動産の売買ができるようになります。

固定資産税評価額は事前に調べられるため、不動産の売買をする際は固定資産税評価額を調べることをおすすめします。

融資を受ける際の資産評価の基準として

不動産担保ローンなど不動産を担保にしてお金を借りる際、固定資産税評価額を把握しておくと融資金額の目安がわかります。

融資審査の内容は金融機関によって異なりますが、担保となる不動産の評価額を客観的に判断するために、固定資産税評価額を参考にすることがあります。

固定資産税評価額に担保掛目を乗じた金額が融資金額の目安です。

担保掛目は融資を受ける際の評価率のことで、6～7割程度に設定されるのが一般的です。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の場合だと、担保掛目が7割だと融資金額の目安は700万円程度になります。

1,000万円×0.7＝700万円

これはあくまでも目安であり、融資金額はさまざまな要因を考慮して決定されます。

節税対策として

固定資産税評価額に関する理解を深めると、節税につながる場合があります。

固定資産税評価額は固定資産評価基準に基づいて自治体が算定しますが、必ずしも正確に算定しているとは限りません。

固定資産税評価額が高すぎると思われる場合、自治体の固定資産評価審査委員会に不服を申し立てると固定資産税評価額が減額される可能性があります。

固定資産評価審査委員会は中立的な機関であり、審査のうえ現在の固定資産税評価額が妥当であるかを判断します。

不服の申し立てが認められ、固定資産税評価額が減額されると、固定資産税や都市計画税などの減税が可能です。

固定資産税評価額に不服がある場合は、固定資産が所在する自治体の固定資産税課や税務課などの窓口で相談されることをおすすめします。

固定資産税評価額と税金との関係性

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税だけでなく、登録免許税や不動産取得税を算定する際も基準になります。

ここでは、固定資産税評価額とさまざまな税金との関係性や計算方法などを解説します。

固定資産税

固定資産税評価額は、固定資産税を算定する際の基準になります。

固定資産税評価額に課税率を乗じたものが固定資産税の税額です。

固定資産税＝固定資産税評価額×標準税率1.4％

標準税率の1.4％は国が目安として定めている数値であり、自治体によっては条例で異なる税率を採用している場合があります。

なお、固定資産税にはさまざまな減額措置が設けられており、条件に合致すると減税が可能です。

主な減額措置として「新築住宅に係る税額の減額措置」や「小規模住宅用地の減額の特例」などがあります。

「バリアフリー改修に関する特例措置」や「被災住宅用地に係る固定資産税及び都市計画税の特例」などもあり、詳細は各自治体の税務課などで確認できます。

都市計画税

固定資産税評価額は、都市計画税を算定する際の基準になります。

都市計画税は、市町村がおこなう都市計画事業の財源として徴収される税金です。

道路や都市高速鉄道、公園、水道などの整備に使われます。

都市計画税は固定資産税と一緒に納付し、計算式は以下のとおりです。

税率は市町村の条例で決められますが、0.3％を超える税率は設定できません。

都市計画税＝固定資産税評価額×税率0.3％(上限)

都市計画税も固定資産税と同様にさまざまな減額措置が設けられています。

「小規模住宅用地の減額の特例」や「被災住宅用地に係る固定資産税及び都市計画税の特例」などは都市計画税にも適用され、条件に合致すると税額が軽減されます。

登録免許税

登録免許税は不動産を登記する際に納付する税金です。

不動産の購入や売却、贈与、相続、抵当権設定などにともなう登記手続きの際に課税され、物件が所在する登記所(法務局)に納付します。

固定資産税や都市計画税は地方税ですが、登録免許税は国が課税団体の国税です。

したがって、中古住宅を購入する際には登録免許税がかかります。計算式は以下のとおりです。

登録免許税＝固定資産税評価額×税率

税率は不動産登記の種類によって異なり、土地の所有権の移転登記で売買の場合は1,000分の20、相続は1,000分の4、贈与は1,000分の20になります。

登録免許税もさまざまな軽減措置や免税措置があり、条件に合致すると軽減税率が適用されます。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を取得したときに課税される税金です。

不動産の取得とは所有権の取得を指し、相続で取得した際には課税されません。

不動産を取得した方が納税義務者になるため、中古住宅を購入する際には不動産取得税がかかります。

不動産取得税は不動産を取得したときに1回だけ課される税金であり、固定資産税や都市計画税のように毎年かかるわけではありません。

不動産取得税の計算式は以下のとおりです。

不動産取得税＝固定資産税評価額×税率(4％)

税率は4％ですが、土地と住宅は2024年3月31日まで3％の軽減税率が適用されます。

さらに、新築住宅を取得する場合と住宅用地を取得する場合は、税負担を軽減する特例措置により、一定の要件を満たすことで税額が軽減されます。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額を把握しておくと、不動産を購入したり融資を受けたりするときに活用できますが、意外と簡単に調べられます。

ここでは、固定資産税評価額の調べ方をいくつかご紹介します。

固定資産税評価明細書を確認

固定資産税評価明細書を確認するのが、最も簡単な固定資産税評価額の調べ方です。

固定資産税評価明細書は、毎年4月初旬頃に送付される固定資産税・都市計画税の納税通知書に添付されています。

明細書の様式は自治体によって異なりますが、大阪市の場合だと「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)課税明細書」という書類が固定資産税評価明細書です。

固定資産税評価額は、「当該年度固定資産税課税標準額(円)」の欄に記載されています。

明細書の様式が異なっていても、固定資産税評価額は必ず明記しているため、不動産を所有している方は明細書を確認すると簡単に調べられます。

納税通知書を紛失した場合は、各自治体の税務課などの窓口で再交付が可能です。

固定資産評価証明書を取得

固定資産評価証明書を取得する方法でも、固定資産税評価額は調べられます。

固定資産評価証明書は、固定資産課税台帳に記載されている固定資産税評価額を証明する書類です。

固定資産税評価額のほか、所在地や所有者の名前、土地の面積や地目、家屋の構造や延床面積などが記載されています。

固定資産評価証明書は重要な個人情報が記載されているため、誰でも取得できるわけではありません。

取得できるのは本人や本人の委任を受けた者、関係人などに限られます。

固定資産評価証明書は、不動産が所在する自治体の固定資産税課などの窓口で申請すると取得できます。

大阪市など一部の自治体では、マイナンバーカードがあるとコンビニでの交付が可能です。

固定資産課税台帳を閲覧

固定資産のある市区町村役場で固定資産課税台帳(名寄帳)を閲覧する方法でも、固定資産税評価額を調べられます。

固定資産課税台帳とは、固定資産税の課税対象となる土地や家屋の所在や面積、税額など課税上必要な事項が記載された帳簿です。

固定資産課税台帳には固定資産税評価額も記載されており、自治体によっては写しも発行できます。

固定資産課税台帳の閲覧には、本人確認書類と閲覧申請書が必要です。閲覧申請書は役所で入手でき、郵送で申請できる自治体もあります。

固定資産課税台帳は個人情報が記載されているため、誰でも閲覧できるわけではありません。

閲覧できるのは本人や関係者、委任を受けた代理人などに限られています。

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ぜひお気軽にご利用ください。

固定資産税評価額や固定資産税の計算方法

固定資産税評価額や固定資産税の税額は、納税通知書や明細書を確認すると判明するため、計算方法を知っておく必要はありません。

しかし、計算方法を知っておくと、納税通知書が届く前に固定資産税評価額や税額を知りたいときや、不服を申し立てる際などに役立ちます。

ここでは、固定資産税評価額や固定資産税の計算方法を解説します。

固定資産税評価額の計算方法

固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づいて算定します。

土地と建物では計算方法が異なるため、まずは土地の固定資産税評価額の計算方法から見ていきましょう。

土地の固定資産税評価額の計算方法は、大きく分けて「路線価方式」と「標準宅地比準方式」の2つがあります。

路線価方式は土地が接する道路の路線価を基準に評価する方法で、計算式は以下のとおりです。

固定資産税評価額＝路線価×土地面積×評点

標準宅地比準方式は、標準的な宅地の評価額を基準に、対象の土地を補正して評価する方法で、計算式は以下のとおりです。

固定資産税評価額＝標準宅地の評価額×土地面積×補正率

建物の固定資産税評価額は建築費を基準に評価します。計算式は以下のとおりです。

固定資産税評価額＝再建築費×再建築費評点

なお、固定資産税評価額は市区町村によって評価基準や方法が異なる場合があります。

実際の固定資産税評価額は、固定資産税評価明細書などで必ず確認するようにしてください。

固定資産税はいくらになるかをシミュレーション

ここでは、以下の条件で固定資産税はいくらになるかをシミュレーションしてみます。

• 土地の固定資産税評価額 2,000万円
• 建物の固定資産税評価額 1,000万円(2024年1月以前に新築)
• 敷地面積 150㎡
• 税率 1.4％

土地の固定資産税の税額は、土地の固定資産税評価額に1.4％を乗じた金額になりますが、敷地面積が150㎡であるため、小規模住宅用地の減額の特例を考慮しなければなりません。

200㎡以下の部分は6分の1に軽減されるため、以下の計算式で税額を求められます。

2,000万円×1/6×1.4％≒約4万6,000円

建物の固定資産税の税額は以下のとおりです。

1,000万円×1.4％＝14万円

ただし、2024年1月以前に新築された建物は、新築住宅に係る税額の減額措置が適用されるため、税額は2分の1に軽減されます。

14万円×1/2＝7万円

軽減期間は新築してから3年間(マンションは5年間)で、認定長期優良住宅は5年間(マンションは7年間)です。

土地の価格は複数ある(一物五価)

ここまで説明してきたように、土地の価格は固定資産税評価額のほかに実勢価格や地価公示価格など複数あります。

土地の価格は固定資産税評価額を含めて5つあり(一物五価)、ここでは、固定資産税評価額以外の価格を解説します。

公示価格

公示価格(地価公示価格)は、国土交通省が毎年1月1日時点における全国約3万地点の標準地の価格を公示するものです。

公示価格は、土地の取引価格や公共事業用地の取得価格、相続税評価額などの指標になります。

公示価格は国土交通省のWebサイトで確認でき、中古住宅を購入する際は価格の目安として活用できます。

土地の価格は形状や利用状況などによっても変動するため、一概にはいえないものの、公示価格と著しく乖離した価格が設定されている場合は注意が必要です。

国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

公示価格は、市区町村の固定資産税評価額の算定にも用いられます。

固定資産税評価額は、地価公示価格をもとに、土地の形状や利用状況などの評価要素を加味して算出されます。

公示価格の70％が固定資産税評価額の目安です。

基準地価

基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点における全国約2万地点の基準地の価格を公表するものです。

基準地価は公示価格とほぼ同じ方法で算定され、公示価格を補完する指標として使用されます。

基準地価は全国約2万地点、公示価格は全国約3万地点の土地価格を調査するため、基準地価と公示価格で日本全国の地価をほぼ網羅できるといえるでしょう。

中古住宅を購入する際は、公示価格だけでなく基準地価も調べておくと、価格の目安を把握する際に役立ちます。

基準地価も国土交通省のWebサイトで確認できます。

なお、基準地価と公示価格は、実勢価格とは一致しません。

実勢価格は基準地価・公示価格よりも約1.1～1.2倍高くなるため、価格の目安を判断する際は、この点の考慮が必要です。

路線価

路線価は相続税や贈与税の評価額の基準となる土地の価格です。

不動産鑑定士による鑑定評価額や事情精通者の意見などを参考に、国税庁が路線価を決定します。

路線価は公示価格の80％程度が目安です。

固定資産税評価額は公示価格の70％程度になるため、路線価のほうが固定資産税評価額よりも高めになります。

路線価は1月1日時点の価格が毎年7月1日に発表され、国税庁のWebサイトで確認できます。

国税庁「路倍線価図・評価率表」

なお、路線価の対象は市街地の道路に面している宅地です。

固定資産税評価額は市街地の道路に面する宅地だけでなく、該当しない宅地や農地、山林なども対象としており、路線価よりも対象は広範囲にわたります。

時価・実勢価格

実勢価格(時価)は、実際の取引が成立する価格です。

実勢価格は需要と供給のバランスによって決まり、固定資産税評価額や公示価格、路線価などとは一致しません。

実勢価格は売り手と買い手が納得できる価格であるといえるでしょう。

実勢価格は売買契約書や国土交通省のWebサイトで確認できます。

国土交通省「不動産取引価格情報検索」

中古住宅の価格の目安を知りたい場合は、付近で実際に取引があった実勢価格が参考になります。

なお、不動産取引があまりおこなわれていない地域だと取引事例が少なく、実勢価格を目安にできません。

その場合は、公示価格や基準地価、固定資産税評価額などを参考にするとだいたいの目安がわかります。

固定資産税評価額の目安

ここまで説明してきた公示価格や基準地価、実勢価格などを参考にすると、固定資産税評価額の目安がわかります。

ここでは、土地と建物の固定資産税評価額の目安を把握する方法を解説します。

土地の固定資産税評価額の目安

土地の固定資産税評価額は、一般的には公示価格の約70％を目安にします。

基準地価も公示価格とほぼ同じ方法で決まるため、基準地価の約70％を目安にもできます。

国土交通省のWebサイトで物件の近くの公示価格や基準地価を調べ、70％を乗じるとだいたいの目安がわかるでしょう。

固定資産税評価額の目安＝公示価格・基準地価×70％

実勢価格から固定資産税評価額の目安を把握できます。

国土交通省のWebサイトで物件の近くで取引があった実勢価格を調べてみましょう。

実勢価格は公示価格の1.1～1.2倍程度になるため、以下の計算式で固定資産税評価額の目安がわかります。

固定資産税評価額の目安＝(実勢価格÷1.1～1.2)×70％

建物の固定資産税評価額の目安

建物の固定資産税評価額は、再建築価格の50～70％程度が目安とされています。

再建築価格とは、建物を現在と同じ形状・規模・構造で再建するのにかかる費用のことです。

また、工事請負契約の金額の50～70％程度を目安にしても良いでしょう。

新築の場合は新築価格の60％程度が目安になります。

ただし、建物の固定資産税評価額は、建物の構造や築年数、立地条件などによっても異なります。

そのため、あくまでも目安として考えておきましょう。

なお、建物の固定資産税評価額は、再建築価格の下限として20％が定められています。

そのため、築年数が経過した古い建物でも再建築価格の20％より下がることはなく、固定資産税評価額が0円になることはありません。

固定資産税評価額に関するよくある質問

固定資産税評価額がいくらになるのかは、固定資産税などの税金の納税額に大きな影響を与えます。

ここでは、固定資産税評価額に関するよくある質問に回答しますので、参考にしてみてください。

固定資産税評価額はどこを見ればいい？

固定資産税評価明細書の「課税標準額」の欄に書いてある金額が固定資産税評価額です。

固定資産税・都市計画税の納税通知書に添付されている固定資産税評価明細書をご確認ください。

固定資産評価証明書で調べる場合は、「課税標準額」の欄に書いてある数字が固定資産税評価額です。

なお、固定資産税評価額は、土地と建物に分けて記載されています。

固定資産評価証明書は、市区町村の税務課などの窓口で申請すると取得できます。

他人の固定資産税評価額を調べることもできる？

原則として、他人の固定資産税評価額を調べることはできません。

ただし、例外として、縦覧制度を利用することで、他人の固定資産税評価額を調べられます。

縦覧制度とは、固定資産課税台帳に記載されている内容を閲覧できる制度です。

縦覧は毎年4月から6月頃におこなわれ、市区町村の税務課などの窓口で申請できます。

なお、公開されている路線価でも他人の固定資産税評価額をある程度まで推察できます。

ただし、路線価はあくまでも参考価格であり、必ずしも一致しないことに注意が必要です。

固定資産税評価額を下げる方法は？

固定資産税評価額に不服がある場合は、自治体の固定資産評価審査委員会に審査の申し出ができます。

審査の結果、不服の内容が認められれば、固定資産税評価額が減額される可能性があります。

まずは自治体の窓口で相談してみてください。

また、家屋調査を依頼すると固定資産税評価額を下げられる可能性があります。

家屋調査の結果、固定資産課税台帳に記載されている面積や構造が間違っていると認められた場合は、固定資産税評価額が下がる可能性があるでしょう。

固定資産税評価額と相続税評価額は関係性がありますか？

固定資産税評価額と相続税評価額は異なる目的で算出されるため、直接的な関係性はありません。

ただし、固定資産税評価額は、相続税評価額の算定に用いられる基準価額の一つです。

そのため、固定資産税評価額が高くなるほど、相続税評価額も高くなる傾向にあります。

また、固定資産税評価額に不服がある場合、相続税評価額にも影響を与える可能性があります。

自治体の固定資産評価審査委員会に不服の申し立てをした結果、固定資産税評価額が減額された場合、相続税評価額も減額される可能性があるでしょう。

このように、固定資産税評価額と相続税評価額には直接的な関係性はないものの、間接的な関係性はあるといえます。

住宅を購入する際には固定資産税評価額を調べておくと良いですか？

固定資産税評価額を調べておくと住宅を購入する際に役立ちます。

実勢価格と固定資産税評価額は異なりますが、固定資産税評価額を調べておくと実勢価格の目安がわかります。

固定資産税評価額は公示価格の約70％を目安に算出され、公示価格の1.1～1.2倍が実勢価格の目安です。

なお、実勢価格は地域や物件の状態などによっても異なります。

そのため、固定資産税評価額を調べたうえで、実際に売りに出されている物件の売買価格なども参考にして判断することが大切です。

まとめ

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税などの税金を算定する際の基準になる評価額です。

固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に添付されている固定資産税評価明細書を確認すると簡単に調べられます。

固定資産税評価額を把握しておくと、中古住宅を購入する際に役立ちます。

固定資産税評価額や公示価格、近隣の実勢価格などを調べた結果、売り出し価格が高すぎる物件は注意が必要です。

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高齢期に住み替えやリフォームをおこなう場合、高額な資金を用意するのは一苦労です。

高齢になって普通の住宅ローンを利用するのは、審査に通りにくかったり返済負担が重かったりします。

そのようなときに選択肢の一つとなるのが60歳以上の方をターゲットにした住宅ローン、リ・バース60です。

この記事ではリ・バース60とは何か、メリット・デメリットを解説します。

「リ・バース60はやばい？」と心配されている方は、メリットとデメリットを理解したうえで利用すべきかどうか判断してください。

リ・バース60とは

リ・バース60とは60歳以上の方をターゲットにした住宅ローンです。

住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して融資をおこなっています。

自宅を担保に資金を借り入れ、生前は利息のみを返済します。

元本を返済するタイミングは契約者が亡くなったあとです。

元本の返済方法は、契約者の死亡時に担保物件を売却することによって一括返済する方法と、相続人に一括返済してもらう方法があります。

相続人に返済してもらう場合は自宅を相続人に引き継いで残せますが、担保物件の売却代金で返済する場合は自宅を相続人に引き継げません。

利用できる方の条件は金融機関ごとに異なります。

住宅金融支援機構によると、おもな条件は以下のとおりです。

• 借り入れ申込日現在で満60歳以上(※)の方
• 年収に占めるすべての借り入れに関する年間返済額および年間支払額の合計額の割合が以下の基準を満たしている方

• 借り入れ申し込みにあたり取扱い金融機関からカウンセリングを受けた方

※満50歳以上満60歳未満の方も利用できますが、融資限度額が異なります

金融機関によっては上記以外にも条件が設定されているため、詳しくは各金融機関にご確認ください。

リ・バース60を利用する際は、ほかの住宅ローンと同様に金融機関による審査を通過しなければなりません。

審査には2週間程度かかります。

リ・バース60の返済方法

リ・バース60には、ノンリコース型とリコース型の2種類があります。

契約者の死後、担保物件を売却しても元本の債務が残った場合、ノンリコース型かリコース型かによって不足分の取扱いが異なります。

ノンリコース型は担保物件の売却代金だけで元金を返済できないときでも、残った債務を相続人が返済する必要がありません。

ただし、返済不要となった債務が債務免除益とみなされ、所得税などが発生する可能性があります。

一方でリコース型は相続人が債務の返済義務を負います。

リコース型はノンリコース型に比べて金利が低いですが、相続人の負担が大きくなる点がデメリットです。

以前はリコース型のみでしたが、2017年にノンリコース型が創設されました。

住宅金融支援機構によると、2022年度の申込件数に占めるノンリコース型の割合は約99%です。

相続人が返済リスクを負わないよう、ほとんどの方がノンリコース型を選択していることがわかります。

リ・バース60の資金の使いみち

リ・バース60で借り入れた資金は何にでも使えるわけではなく、以下のように使いみちが制限されています。

• 住宅の建設資金または購入資金
• 住宅のリフォーム資金
• 住宅の借り換え資金
• サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金

例えば自宅をバリアフリー仕様にするためにリフォームをおこなう場合は、リ・バース60を利用できます。

仕事を退職して収入が減った方は、貯蓄を切り崩してリフォーム資金を捻出するのは抵抗があるでしょう。

リ・バース60を利用すれば、手もとに貯蓄を残しつつリフォーム資金を借り入れられるため、家計に余裕ができます。

資金の使いみちとして認められているのは、住宅に関連する資金のみです。

老後の生活費や医療費、介護費用などの使いみちは認められていません。

リ・バース60はいくら借りられる？

リ・バース60の融資限度額は、以下の3つの項目のうち最も低い額になります。

• 担保評価額の50%または60%
• 8,000万円
• 所要資金の100%

例えば不動産の担保評価額が1,000万円でリフォームの所要資金が700万円の場合、融資を受けられるのは500万円または600万円です。

これだけではリフォームの所要資金700万円に満たないため、自己資金の持ち出しが発生します。

通常は担保評価の50%または60%という条件が設定されていますが、担保不動産が長期優良住宅であれば55%または65%までアップします。

反対に契約者の年齢が満50歳以上満60歳未満の場合は借り入れできる金額が下がり、担保評価額の30%です。

リ・バース60とリバースモーゲージとの違い

リ・バース60と似たような商品として、リバースモーゲージがあります。

高齢者向けの住宅ローンで、自宅を担保に資金を借り入れる点はリ・バース60と同じです。

生前は利息のみの支払いで、死亡後に担保物件の売却代金で元本を返済する点も共通しています。

大きな特徴は、資金の使いみちが原則として自由な点です。

リ・バース60は資金の使いみちが限られていますが、リバースモーゲージでは生活費や医療費、介護費用などに充てられます。

ただし金融機関によってはリバースモーゲージでも資金の使いみちを限定している場合があるため、事前に確認が必要です。

またリバースモーゲージは資金の使いみちが自由な反面、借り入れできる金額が少なくなります。

資金の使いみちが限定されるリ・バース60のほうが比較的借り入れできる金額が大きく、金利も低くなる傾向です。

リ・バース60はやばい？デメリットと注意点

「リ・バース60はやばい？」と心配する声もありますが、どのような点に気を付ければ良いのでしょうか。

リ・バース60のデメリットと注意点は、以下のとおりです。

• 金利が上昇すると返済額が増える
• 満額融資を受けられない
• 生活資金には利用できない

金利が上昇すると返済額が増える

普通の住宅ローンでは変動金利と固定金利のどちらにするか選べますが、リ・バース60は変動金利しか取扱っていない金融機関がほとんどです。

金利の変動によって、支払い利息が増減する点に注意しなければなりません。

金利が上がったときに返済が滞らないよう、余裕を持った返済計画を立てることが大切です。

また元本は契約者が亡くなったあとに返済する仕組み上、生前は元金が減りません。

長く生きるほど利息の支払いがかさみ、結果として高額な出費になるのが注意点です。

満額融資を受けられない

リ・バース60は高齢者の返済リスクを軽減するために、担保評価額よりも低い金額しか借りられません。

満額融資を受けられない点に注意が必要です。

所要資金の金額によっては、自己資金からの持ち出しが発生します。

リフォームや住み替えなどを検討している場合は、担保評価額と所要資金のバランスを見て、不足分を自己資金で賄えるか確認しましょう。

生活資金には利用できない

資金の使いみちは、住宅の購入資金やリフォーム資金、住宅の借り換え資金など住宅に関連する用途に限られます。

自宅のバリアフリーリフォームをおこなうなど、使いみちが明確に決まっている方向けの商品です。

生活費や医療費などほかの用途で資金を使う場合は向いていません。

資金の使いみちが比較的自由なリバースモーゲージなどを検討しましょう。

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リ・バース60のメリット

高齢者向けの住宅ローンという特徴を持つリ・バース60は、普通の住宅ローンにはないメリットもあります。

おもなメリットは以下のとおりです。

• 高齢者でも借りられる
• 毎月の返済は利息のみで返済負担が少ない
• ノンリコース型は亡くなったあとも債務が残らない
• 不動産の価値が下落するリスクが低い

高齢者でも借りられる

60歳以上であれば何歳でも借りられる点がリ・バース60の大きなメリットになります。

住宅ローンでは団体信用生命保険(通称：団信)の加入が求められ、完済時の年齢が80歳前後で設定されているケースが一般的です。

そのため60歳以上の方が利用したくても、年齢を理由に利用できない可能性があります。

一方でリ・バース60では団信に加入する必要がないため、60歳以上の方でも利用しやすいサービスです。

収入面での条件も緩く、公的年金のみで生活している方でも利用できます。

毎月の返済は利息のみで返済負担が少ない

生前は毎月利息のみ返済すれば良いため、収入が減った高齢者でも無理なく返済できるのがメリットです。

貯蓄を老後資金として残しつつ、ローンの返済が家計に与える影響を少なく抑えられるでしょう。

普通の住宅ローンは元金と利息の合計額を返済するため、毎月の返済額が高額になります。

安定した収入がある方は良いですが、仕事を退職して収入が減少した高齢者にとっては返済リスクが大きいです。

ノンリコース型は亡くなったあとも債務が残らない

ノンリコース型であれば、亡くなったあとの相続人のリスクを減らせます。

担保不動産の売却代金で元金を一括返済できなくても、相続人に債務が残らないためです。

子どもに返済リスクを負わせたくない場合は、ノンリコース型を選びましょう。

リ・バース60は亡くなったあとに元金を一括返済する仕組みであるため、相続人の立場からすると「親の借金の肩代わりをさせられるのでは」と心配になります。

ノンリコース型を選べば、そのような相続人の心配を払拭できます。

不動産の価値が下落するリスクが低い

周辺環境の変化や土地価格の変動などによって、不動産の価値が下落することは少なくありません。

リバースモーゲージでは、価値が下落した分の返済を求められる可能性があります。

リ・バース60は、不動産の価値が下落するリスクを抑えられます。

担保不動産を評価するのは、申込時の1回のみです。

途中で不動産の価値を再評価されたり、追加の負担を求められたりする心配はありません。

売却したくない場合は現金で元金返済できる

リ・バース60は契約者の死亡後に元金を一括返済する仕組みですが、契約者が生きているうちに元金を繰り上げ返済することもできます。

状況に応じて自由に返済計画を立てられるのがメリットです。

例えば「思い入れがある自宅を手放したくない」ということであれば、途中で元金の繰り上げ返済を選択できます。

ただし、繰り上げ返済には手数料がかかる場合があるため注意が必要です。

手数料の取扱いは金融機関によって異なるため、確認しておきましょう。

まとめ

リ・バース60は60歳以上の方も借り入れしやすい住宅ローンで、高齢期の住宅購入やリフォームで高額な資金を用意しなければならない方におすすめです。

普通の住宅ローンとは違う制約がありますが、生前は利息のみの返済のため家計の負担を抑えられるメリットがあります。

利用する際は所要資金と自己資金のバランスを考え、無理のない資金計画を立てることが大切です。

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「30坪の平屋の固定資産税はいくらかかるのだろう」とお悩みではありませんか。

毎年納めなければならない固定資産税は、資金計画を組むうえでしっかりと把握しておきたいコストです。

この記事では30坪の平屋の固定資産税をシミュレーションし、二階建ての固定資産税と比較します。

平屋を探している方に向けて、固定資産税を安く抑えやすい平屋の特徴もまとめました。

固定資産税とは

固定資産税とは、土地や建物などの固定資産を所有している方が納める税金です。

固定資産が所在する市町村に市町村税として納税するのが原則です。

ただし、東京都23区の場合は都税として東京都に納めます。

固定資産税額は毎年一律ではありません。

固定資産の評価は変動するため、3年に一度見直されます。

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して課税される仕組みです。

年の途中で固定資産を売買した場合は、所有している期間に応じて売り主と買い主でそれぞれ負担するのが慣例となっています。

固定資産税はどうやって決まる？

固定資産税の額は、市町村の長が固定資産評価基準に基づいて決定します。

新築平屋に入居してから固定資産税が決定されるまでの流れは以下のとおりです。

• 家屋調査
• 課税標準額(評価額)の決定
• 固定資産税の決定
• 納税通知書の交付

新築平屋の場合、入居してから1〜3ヵ月頃に家屋調査の連絡が入ります。

家屋調査では固定資産評価員が対象となる固定資産の評価をおこないます。

所要時間は30分程度で、図面などを用意しておくとスムーズです。

家屋調査などの結果を踏まえて、課税標準額(評価額)が決定します。

課税標準額(評価額)とは固定資産税額の計算する基礎となる値です。

課税標準額(評価額)をもとに計算された固定資産税が納税通知書に記載され、所有者に交付される流れです。

納期は市町村によって異なりますが、原則は年4回に分けて納税します。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算式は、以下のとおりです。

固定資産税＝課税標準額(評価額)×1.4％(標準税率)

課税標準額(評価額)に対して、税率をかけて計算します。

設定されている税率は多くの場合、標準税率の1.4%です。

課税標準額(評価額)は市町村が決定した値であり、それぞれ以下の方法で算出されます。

中古平屋の場合、所有者に交付される課税明細書を確認すれば、過去の固定資産税の額がわかります。

固定資産評価証明書、公租公課証明書、固定資産税台帳にも記載されています。

過去の税額を知りたい場合は、仲介業者経由で売り主に固定資産税額を聞きましょう。

一方で新築平屋の場合は、入居後しばらくしないと固定資産税額の基礎となる課税標準額(評価額)が決定しません。

ただし、おおまかな金額であれば簡易的な計算方法で予測できます。

建物の課税標準額(評価額)は再調達原価の5～6割、土地の課税標準額(評価額)は公示価格の7割程度として計算します。

再調達原価とは、その建物を再び建てたときにかかる費用の目安です。

公示価格は国が算定する地価公示価格を参照します。

平屋の固定資産税の軽減措置

平屋の固定資産税には、以下の軽減措置があります。

• 新築住宅にかかる固定資産税の軽減措置
• 住宅用地の課税標準の特例

新築住宅にかかる固定資産税の軽減措置

新築住宅の床面積120㎡以下の部分まで、建物にかかる固定資産税が1/2に減額される措置です。

軽減措置を受けるためには、居住部分の割合が1/2以上、居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下といった条件を満たさなければなりません。

土砂災害特別警戒区域に建てられた新築住宅は適用対象外となります。

なお、軽減措置の適用期限は2024年3月31日までです。

軽減措置の適用を受ける場合は、市町村に固定資産税減額申告書(新築住宅)を提出する必要があります。

新築住宅の一戸建ては軽減期間が3年間ですが、長期優良住宅の一戸建ては5年間に延長されます。

長期優良住宅とは、耐震性・耐久性・可変性が高く長く住み続けられる住宅として、都道府県や市町村など所管行政庁に認定された住宅です。

新築住宅にかかる固定資産税の軽減措置は、軽減期間を過ぎると固定資産税額がもとに戻るため、あくまで一時的な軽減措置ととらえておきましょう。

住宅用地の課税標準の特例

住宅の敷地として利用されている住宅用地では、土地の固定資産税に対して軽減措置が受けられます。

住宅用地の課税標準の特例は、小規模住宅用地の特例と一般住宅用地の特例があり、それぞれ軽減率が異なります。

小規模住宅用地の特例は200㎡以下の部分が対象で、軽減率は1/6です。

一般住宅用地の特例は200㎡を超える部分が対象で、軽減率は1/3となっています。

住宅用地の課税標準の特例は、適用期限が設定されていません。

住宅用地の課税標準の特例を申請する場合は、固定資産税住宅用地等申告書を市町村に提出します。

空き家になった土地も、原則として住宅用地の課税標準の特例は適用されます。

ただし特定空き家に指定され、勧告を受けた場合は適用対象外です。

また、建物の用途が住宅ではなくなったり、建物を解体したりした場合も適用対象外となるため注意しましょう。

平屋と二階建ての固定資産税を比較

平屋と二階建ての固定資産税はどちらが高いのでしょうか。

建物面積30坪の新築平屋と新築二階建てを建てた場合の固定資産税をシミュレーションしたところ、以下のような結果になりました。

30坪の新築平屋の固定資産税シミュレーション

30坪の新築平屋の固定資産税を以下の条件でシミュレーションします。

築年数：新築
構造：木造一階建て
建ぺい率：50％
容積率：100％
建物面積：30坪(99㎡)
土地面積：60坪(198㎡)
土地単価：50万円/坪
土地評価額：3,000万円
建物評価額：1,500万円

まず土地の固定資産税を計算します。

平屋の場合は建物面積のすべてを一階に収めなければなりません。

建ぺい率50％の土地に建物面積30坪の平屋を建てる場合、最低限必要な土地面積は30坪÷50％＝60坪という計算になります。

土地評価額は60坪×50万円/坪＝3,000万円です。

今回は土地面積が60坪(198㎡)のため、200㎡以下の部分は小規模住宅用地の特例が適用されます。適用を受けた場合の土地の固定資産税は、以下のとおりです。

3,000万円×1/6×1.4%＝7万円

次に建物の固定資産税を計算しましょう。

建物面積は30坪(99㎡)のため、新築住宅にかかる固定資産税の軽減措置の適用対象です。

したがって建物の固定資産税は3年間1/2に減額されます。

減額後の固定資産税は以下のとおりです。

1,500万円×1.4%×1/2=10.5万円

最後に土地と建物の固定資産税を合算します。

7万円＋10.5万円＝17.5万円

30坪の新築二階建ての固定資産税シミュレーション

30坪の新築二階建ての固定資産税を以下の条件でシミュレーションします。

築年数：新築
構造：木造二階建て
建ぺい率：50％
容積率：100％
建物面積：30坪(99㎡)
土地面積：30坪(99㎡)
土地単価：50万円/坪
土地評価額：1,500万円
建物評価額：1,200万円

土地の固定資産税を計算しましょう。

二階建ての場合、平屋に比べて狭い土地でも建てられます。

一階の建物面積15坪＋二階の建物面積15坪＝30坪とした場合、最低限必要な土地面積は一階の建物面積を建ぺい率50%で割り戻して、15坪÷50％＝30坪です。

したがって土地評価額は30坪×50万円/坪＝1,500万円となります。

土地面積が30坪(99㎡)のため、200㎡以下の部分は小規模住宅用地の特例が適用されます。

適用を受けた場合の土地の固定資産税は以下のとおりです。

1,500万円×1/6×1.4%＝3.5万円

さらに建物の固定資産税を計算します。

建物面積は30坪(99㎡)のため、新築住宅にかかる固定資産税の軽減措置の適用対象です。

したがって建物の固定資産税は3年間1/2に減額されます。

減額後の固定資産税は以下のとおりです。

1,200万円×1.4%×1/2=8.4万円

最後に土地と建物の固定資産税を合算します。

3.5万円＋8.4万円＝11.9万円

平屋のほうが二階建てより固定資産税が高い

新築平屋と新築二階建てを比べると、新築平屋のほうが固定資産税が高い結果になりました。

平屋の固定資産税が高くなる理由は、主に二つ挙げられます。

まず、平屋は一階部分しかないため土地が広くなる分、土地の固定資産税が高くなります。

さらに平屋は屋根や基礎の量が多いため、建築コストも高いです。

使用する材料が多くなるほど建築コストは上がり、建物の固定資産税も上がります。

しかし今回のシミュレーションはあくまで一例を示したものです。

土地のエリアが異なる場合や、建物の仕様によっては異なる結果になる場合もあります。

購入を検討している新築平屋がある場合は、具体的な数値をあてはめて計算してみてください。

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新築平屋と中古平屋の固定資産税を比較

新築平屋と中古平屋の固定資産税を比較しましょう。

30坪の中古平屋の固定資産税シミュレーション

30坪の中古平屋の固定資産税を以下の条件でシミュレーションします。

築年数：6年
構造：木造一階建て
建ぺい率：50％
容積率：100％
建物面積：30坪(99㎡)
土地面積：60坪(198㎡)
土地単価：50万円/坪
土地評価額：3,000万円
建物評価額：930万円

土地の固定資産税を計算します。

建ぺい率50％の土地に建物面積30坪の平屋が建っているため、土地面積は60坪とします。

土地評価額は60坪×50万円/坪＝3,000万円です。

200㎡以下の部分は小規模住宅用地の特例が適用されるため、課税標準額が1/6に軽減されます。計算式は以下のとおりです。

3,000万円×1/6×1.4%＝7万円

次に建物の固定資産税を計算しましょう。

建物評価額は築年数の経過とともに減少していると考えられるため、新築の建物評価額1,500万円に経過年数6年の経年減点補正率0.62を乗じて930万円としました。

築6年経過していると、新築住宅にかかる固定資産税の軽減措置は受けられません。

建物評価額に税率をかけて固定資産税を計算します。

930万円×1.4%=13.02万円

最後に土地と建物の固定資産税を合算します。

7万円＋13.02万円＝20.02万円

新築平屋は建物の固定資産税の優遇を受けられる

今回のシミュレーションでは、新築平屋のほうが固定資産税が安い結果になりました。

しかしこれは一例に過ぎず、中古平屋の築年数や建物評価額によって結果は変わります。

建物は築年数が経過するにつれて、建物評価額が下がっていくのが一般的です。

そのため新築住宅にかかる固定資産税の軽減措置を受けられなくても、中古平屋のほうが固定資産税が安くなることもあります。

ただし物価上昇などによって建物評価額が思うように下がらないケースもあるため注意が必要です。

また経年減点補正率の下限は0.2であるため、どれだけ築年数が古くても建物評価額がゼロになることはありません。

固定資産税を抑えられる平屋の特徴

固定資産税を抑えられる平屋には特徴があります。以下の特徴を持つ平屋を選ぶと、固定資産税を抑えやすいでしょう。

• 木造住宅
• 建築コストが安い
• 土地代が安い
• 長期優良住宅
• 完全分離型二世帯住宅
• ロフト・屋根裏

木造住宅

木造は鉄筋コンクリート造などに比べて、固定資産税を抑えやすいです。

2021年度の東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表を見ると、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の順に価格が上がっているのがわかります。

参照元：令和3年度東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表

全国の建築物の着工状況をまとめた2022年度建築着工統計調査を見ても、木造の建築コストは鉄骨造、鉄筋コンクリート造に比べて安い結果です。

参照元：2022年度建築着工統計調査・第34表

「木造は強度があるのか心配」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

木造でも耐震性や耐火性が高い建物は建てられます。

さらに平屋は構造的にも安定しているため、強度は十分です。

建築コストが安い

建築コストが安い平屋は、固定資産税も安くなります。

平屋の形状は正方形、長方形など凹凸が少ないほうが建築コストが安いです。

余計な装飾や住宅設備も減らして、シンプルに仕上げることがポイントです。

建物面積が広くなるほど建築コストは上がるため、無駄なスペースは省いてコンパクトに仕上げましょう。

また部屋数が多いほど、建築コストが上がる原因になります。

部屋の仕様によっても建築コストは異なり、洋室よりも和室のほうが高くなることが多いです。

土地代が安い

土地代が安いエリアを選ぶと、固定資産税の軽減につながります。

土地の固定資産税評価額は公示価格の7割程度です。

特に平屋は広い土地面積が必要になるため、土地代が固定資産税に与える影響は大きくなります。

都心や駅近の土地は利便性が高いですが、土地代も高額です。

近年はコロナショックの影響でリモートワークが定着し、毎日出社しない方も増えました。

そのような場合は、郊外のほうが土地の固定資産税を安く抑えられるでしょう。

長期優良住宅

長期優良住宅は新築から5年間、新築住宅にかかる固定資産税の軽減措置を受けられるのがメリットです。

一般的な新築住宅よりも、2年延長されています。

期間限定の軽減措置ではありますが、建物にかかる固定資産税が1/2に減額される経済的なメリットは大きいといえるでしょう。

「長期優良住宅にすると建築コストが上がって固定資産税が高くなるのでは」と心配する方がいらっしゃるかもしれません。

しかし長期優良住宅だからといって、必ずしも高級な材料や設備を使っているわけではありません。

したがって長期優良住宅にしても固定資産税は高くならない可能性も十分あります。

完全分離型二世帯住宅

完全分離型二世帯住宅にすると、二世帯分に対して固定資産税の軽減措置を受けられます。

各世帯が独立的に区画されていて、それぞれが独立して生活できる状態が一般的な要件になります。

新築住宅にかかる固定資産税の軽減措置は住宅1戸あたり床面積120㎡以下の部分が対象ですが、完全分離型二世帯住宅の場合は120㎡×2戸の240㎡以下の部分までが対象です。

住宅用地の課税標準の特例では、200㎡以下の部分の小規模住宅用地と200㎡超の部分の一般住宅用地に分けられています。

完全分離型二世帯住宅の場合は、400㎡以下の部分が小規模住宅用地、400㎡超の部分が一般住宅用地です。

ロフト・屋根裏

ロフトや屋根裏を設けると、固定資産税を抑えられる可能性があります。

建築基準法の条件を満たしている場合、ロフトや屋根裏の面積は固定資産税の課税対象面積に含まれません。

スペースを有効活用しつつ、固定資産税を抑えられるため一石二鳥です。

特に平屋は一階部分しかなくスペースが限られるため、ロフトや屋根裏を賢く活用することをおすすめします。

まとめ

建物面積30坪の平屋と二階建ての固定資産税は、平屋のほうが固定資産税が高くなりやすい傾向にあります。

平屋は広い土地が必要になるため土地の固定資産税が高くなることと、屋根や基礎の量が多くなり建物の固定資産税が高くなることが原因です。

建築コストや土地代が安い平屋を選ぶことで、平屋であっても固定資産税を抑えられる可能性があります。

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戸建てやマンションなど、建物の形態に関わらず、毎年1月1日時点で不動産を所有していると固定資産税が課せられます。

別荘も例外ではなく、むしろ普段生活している自宅よりも多くの固定資産税が課せられます。

ですが、別荘の利用方法や特例制度を利用すれば税を抑えることもできます。

このページでは、別荘の固定資産税の税率や考え方、軽減方法などをご紹介します。

別荘にかかる固定資産税

形状が戸建てやマンションなどに関わらず、毎年1月1日時点で別荘を所有していると、他の不動産を所有しているのと同じく固定資産税が課せられます。

税額は不動産の評価額などによって大きく異なり、一般的には人気のエリアに建ち築浅で敷地が広い別荘は高くなり、逆だと安くなる傾向です。

毎年5月〜6月頃1年間分の納付書が送付され、一括または分割で固定資産税を納めます。

別荘にかかる税金

別荘にかかる税金は『固定資産税』『都市計画税』『住民税均等割』などです。

詳しく見ていきましょう。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地、家屋および償却資産を所有している方に課される地方税です。

別荘が所在する市町村に納税します(東京都23区内のみ都税)。

固定資産税の標準税率は1.4％ですが、市町村の判断により1.4％を上回る税率が課されることもあります。

また、固定資産の固定資産税評価額も地域により差があります。

固定資産税評価額は3年ごとに評価が見直され、評価額が土地は30万円、家屋は20万円未満であれば課税されません。

固定資産税の計算式は以下のとおりです。

固定資産税評価額(課税標準額)× 1.4%(標準税率)＝納税額

参考：総務省 固定資産税

都市計画税

続いて、都市計画税です。

別荘が『都市計画区域内』にある場合に、道路やインフラ整備、緑化など、都市の環境維持管理に充てられる税金で、固定資産税とは別に徴収される地方税です。

課税されるかどうかや税率も別荘の位置する市町村によって異なりますが、課税される場合、固定資産税評価額に対して0.3％以内の税率で算出されます。

都市計画税の計算式は以下のとおりです。

固定資産税評価額×最高0.3%(制限税率)＝納税額

参考：総務省　都市計画税

住民税均等割

住民税には、『所得割』と『均等割』、2種類の課税方法があります。

住民票は1カ所にしか置けないため、別荘を所有しても現在住んでいる住所に置いたままにするのが一般的です。

別荘のある市町村へ納税する住民税は、一律負担の均等割のみとなります。

住民税均等割の負担額は全国一律で、税額は5,000円(道府県民税が1,500円、市町村民税が3,500円)です(※)。

※ただし、2023(令和5)年度までは、道府県民税・市町村民税いずれも500円引き上げ。

参考：総務省　個人住民税

関連記事
二拠点生活の住民票はどこに置くべき？デュアルライフのお悩み解決！

その他

一部エリア、例えば別荘需要の多い熱海市では『別荘税』などの税が課せられる地域もあります。

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別荘にかかる固定資産税を軽減する方法

固定資産税や都市計画税は、一定の要件を満たすことで税制優遇を受けられます。

別荘をお得に管理したいなら税制優遇の対象にあたるかどうか確認しましょう。

セカンドハウス認定を受ける

別荘とセカンドハウスは同じような意味に解釈されがちですが、税制面でははっきりと区別されています。

購入した物件をどのような目的で利用するかで納税額が変わります。

購入した別荘がセカンドハウスとして認められると、普段生活している自宅と同じように“住宅用地に係る特例”によって税制面での優遇措置が受けられるようになります。

認定条件

• 居住用の家屋である
• 特定の人物が利用する
• 毎月1泊2日以上の利用がある
• ライフラインが常時使用できる状態にある

必要な手続き

• 取得後60日以内に所在地の都道府県税事務所へ申請する
• 毎月1泊2日以上の滞在を市区町村役場に提出する

なお、申請方法や必要書類などは自治体によって異なります。

セカンドハウスとは

セカンドハウスの説明もしておきましょう。

『セカンドハウス』とは、普段暮らしている家とは別に月に1日以上居住する持ち家のこと。

勤務先の近くで平日のみ居住するための家や、週末定期的に過ごすために郊外に購入した家、二拠点生活のための家など、生活目的で所有する“第2の家”のことを指します。

セカンドハウスと別荘の違い

地方税法施行令第36条では、『別荘』を次のように定義しています。

“日常生活の用に供しないものとして総務省令で定める家屋又はその部分のうち専ら保養の用に供するもの”
引用：e-Gov　地方税法施行令(第四節 第三十六条)

つまり、セカンドハウスは普段暮らしている家と同様、“生活に必要な住居”と考えられるのに対し、別荘は“保養”を目的とする建物、つまり贅沢品とみなされるため税制上の優遇措置が受けられません。

セカンドハウスの固定資産税

購入した別荘がセカンドハウスとして認定されると、固定資産税は以下のように軽減されます。

【土地(住宅用地)】

• 一般住宅用地(200㎡超)…課税標準額の1/3
• 小規模住宅用地(200㎡以下)…課税標準額の1/6

【建物】
一定の条件を満たした認定長期優良住宅などの建物の場合には、別途軽減措置が受けられる場合があります。

【都市計画税】

• 一般住宅用地(200㎡超)…課税標準額の2/3
• 小規模住宅用地(200㎡以下)…課税標準額の1/3

固定資産税がかからない別荘

通常別荘には、固定資産税がかかります。

しかしそんな別荘のなかにも、固定資産税がかからないものがあります。

固定資産税がかからない別荘とは、評価額が土地は30万円、家屋は20万円未満の課税されない不動産を指します。

しかし、そういった物件は老朽化が進んでいたり宅地に向かない立地に建っていたりするので、あまりおすすめとはいえません。

まとめ

別荘にかかる固定資産税は、セカンドハウス認定を取得することで軽減できます。

取得条件はありますが、条件にあてはまることができれば大きな節税が叶うので、挑戦してみてはいかがでしょうか。

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中古物件のリフォームの資金をお考えの場合、気になるのがリフォームローンです。

リフォームローンは住宅ローンよりも借りやすく、各金融機関が特徴のある商品を競っています。

この記事では、リフォームローンの審査がゆるい例や審査基準と対策、おもなリフォームローンなどをご紹介します。

住宅ローンにリフォーム資金を乗せる方法や、リフォームでもらえる助成金も解説していますので、ぜひ最後までお読みください。

リフォームローンとは

住宅の購入と同時にリフォームをおこなう場合は、住宅ローンの一種である「一体型ローン」を利用することも多いです。

しかし、住まいというものは住んでみて「もっとここを変えればよくなる」「新しくここをこうしたい」「想定していなかったここを直す必要が出た」などのニーズが生じることもあるでしょう。

このように居住の途中でリフォームのニーズが生じた場合は、新たにリフォームローンを組むか、住宅ローンを借り換えることになります。

リフォームローンの平均像を簡単にご紹介します。

• 借入金額の上限：500～1,000万円
• 借入可能な期間(返済期間)：最長で10～15年
• 金利水準：1.3～3.0％
• 団体信用生命保険の加入：　商品によっては無し
• 審査の期間：　最短で即日・最長でも1週間程度

住宅ローンの借入経験のある方なら、返済に無理がなければ、かなり簡易的な条件で利用できる印象でしょう。

リフォームローンの選び方

リフォームローンには担保、金利、返済方法、その他によって種類があり、それぞれのタイプの特徴や、どのタイプが合っているのかを検討する必要があります。

担保の有無

リフォームローンには、担保を必要とするものと、無担保のものがあります。

担保とは、万が一返済困難な状態になったときに、金融機関が債務回収のために売却できる資産や、他の回収先を約束しておくことです。

契約時に立てる保証人のことも、債権回収の対象なので人的担保と呼びます。

リフォームローンの場合、家や土地、家の抵当権を担保にすることとなります。

担保があるタイプのほうが、審査全般は厳しくなる代わりに、長期で借りられて金利も低い傾向にあり、反面無担保のものは融資額が低く、金利は高めです。

金利の種類

リフォームローンでは変動金利・当初固定金利・全期間固定金利の3種の金利があり、それぞれ以下のようなメリット・デメリットがあります。

金利は選択できる場合と、コースによって金融機関の指定となる場合もあります。

変動金利といっても、1回の金利上昇の上限設定や、変動適用の猶予期間などが設けられるため、すぐに上昇の影響は出にくいです。

しかし、今後金利の上昇傾向も予想されるため、要注意です。

返済方法

返済方法には元利均等返済と元金均等返済があります。

元利均等返済は、毎月の返済額が一定で計算される返済方法で、住宅ローンやリフォームローンでは主流となる方式です。

返済計画の立てやすさがメリットですが、返済額に対する利息の割合が大きくなります。

元金均等返済は、毎月の元金の返済額が一定で、毎月の元金残高に合わせて変動する利息を加えて返済します。

メリットとしては、毎月の返済額(元金＋利息)が徐々に減り、元金の返済ペースが速くなることです。一方で、返済開始時の返済額は多くなります。

付帯サービスや借入条件

借入する方が一番気になる内容は、付帯サービスや借入条件ではないでしょうか。

付帯サービスには、金融機関のほかのサービスの利用で金利優遇制度や、環境配慮型またはバリアフリーのためのリフォームの金利優遇、最短翌営業日のスピード審査、繰上返済手数料無料などがあります。

借入条件は前年の年収や勤続年数(事業主は営業年数)、対象工事内容、年齢上限などで、これらが審査のゆるさの要素にもなります。

リフォームローンの審査がゆるい例

リフォームローン審査の共通した特徴として、以下のような方は比較的審査に通りやすいといわれています。

• 年齢が20～30代
• 正社員や公務員など安定した職種
• 勤続年数が1年以上ある
• 過去にローンを延滞したことがない

以上を要約すると、年齢が若くて返済年数が長くとれ、安定した職に就き、過去に悪い履歴がないということになります。

もちろん、上記すべてに当てはまる必要はありません。

リフォームローン審査が通りやすい金融機関とは

金融機関のなかでは、JAバンクや信用金庫が比較的通りやすいといわれています。

JAバンクは正組合員(農業者)の場合は借入の条件がかなり優遇され、農業者以外でも出資金を支払って準組合員になれば、金利の優遇が受けられるとの情報があるので、気になる方は相談してみましょう。

都市銀行などの大手は、利用者が多く通りにくい傾向にあります。

リフォームローンの審査基準と対策

リフォームローンは現在のあなたの状態を審査するのが基本ですが、以下の工夫によって幾分審査を通しやすくすることも可能です。

審査基準

まず、ローンの審査基準について、あらためてまとめます。

審査基準は各金融機関とも非公開ですが、下記の要素はチェックしているといわれています。

審査を通しやすくする対策

審査を通しやすくするために、以下の方法を試しておきます。

• 不要なクレジットカードを解約する
• クレジットカードのキャッシング枠を解約する
• 他社での借入状況を確認する
• 返せる借入は先に返す
• リフォーム会社に対策を相談する
• 信販会社のローンを申しこむ
• 携帯電話の連続料金滞納をしない。
• 延滞にやむを得ない事情があった場合は説明する。

以前のちょっとした滞納は忘れがちなので、CICなどの信用情報機関にご自身の情報を照会して延滞などがないか確認し、滞納のやむを得ない理由があった場合は、金融機関の担当者に説明しておきましょう。

リフォーム会社の提携信販会社は審査には通りやすいのですが、貸金業法で借入額の上限が厳しいことと、金利が高めな点は要注意です。

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リフォームローンの例5選

こちらではリフォームローンの例として5つ取り上げ、特色をご紹介します。

りそなリフォームローン(りそな銀行)

りそな銀行は幅広い規模のリフォームに対応し、継続安定した収入があればパート・アルバイトの方もお申込み可能です。80歳までの返済が可能です。

リフォーム融資 耐震改修工事(住宅金融支援機構)

住宅金融支援機構は政府系の公的なリフォームローンで、300万円までは担保不要です。

ただし耐震改修の実施が条件となります。

ネットDEリフォームローン(三菱UFJ銀行)

三菱UFJ銀行の事前審査は最短即日、本審査は最短翌営業日のスピード審査が可能で、繰上返済手数料が無料です。

LIXIL リフォームローン(LIXIL)

LIXILのリフォームローンは、LIXILのリフォームを利用することが融資の条件となります。

無金利キャンペーン実施時が狙い目です。

一体型住宅ローン(楽天銀行)

楽天銀行の一体型住宅ローンは、すでに借りている住宅ローンを借り換えてリフォームの借入と一体化させ、金利が下がればお得になる商品です。

リフォームの費用を住宅ローンに乗せる

中古住宅の購入時点でリフォームをおこなう場合、購入費用と合算してローンを組むことができ、建物の価格の20%程度のリフォーム費用まで融資してもらえるものがあります。

フラット35リノベのリフォーム一体型の場合、もう少し高額なリフォーム工事費まで賄うことや、80歳までの親子リレーローンも可能です。

フラット35リノベは住宅金融支援機構の長期固定金利型リフォームローンですが、対象の住宅やリフォーム工事が、機構が定めた技術水準に適合している必要があります。

リフォームローンを助成金で早期返済する方法

リフォームで受けられる助成金の概要と、早期返済のメリットを解説します。

こどもエコ住まい支援事業は、現在子どものいない世帯でも利用できます。

また、リフォームローン単独でも要件さえ満たせば、住宅ローン減税の対象となりますので、大規模な改修をおこなう際はおすすめします。

助成金を受けて繰上返済する前提で、リフォームローンの借入額を調整もできるので、まず助成金の申請のめどを立ててから、本格的な融資の相談をすると良いでしょう。

なお、手元の蓄えが増えたことで早期返済をおこなう際は、少額借入の場合支払い不要となる利子と返済の手数料を比較して、メリットがあればおこないます。

返済手数料は無料の金融機関もありますが、5,500円ほどかかる場合が多いです。

また、地震や台風により被災した住宅の屋根や外壁などは、火災保険・地震保険の保険金や、自治体の住宅補助金の給付の可能性がありますので、リフォームの資金に活用しましょう。

まとめ

リフォームローンの審査がゆるい例や審査基準と対策、おもなリフォームローンなどをご紹介しました。

リフォームローンにはさまざまな種類があり、審査のゆるさや貸付の基準、付帯サービスも多様なので、一度審査に通らなくても、ほかの金融機関に相談しましょう。

助成金なども活用し、お得で充実したリフォームを実現してください！

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ガレージを作る際は、固定資産税がかかる場合があります。

固定資産税の課税対象になる・ならないは、ガレージの種類によって異なるため、よくわからない方も多いでしょう。

この記事では、ガレージの種類別に、固定資産税の課税対象になるかどうかを解説します。

ガレージを作る際は、ぜひ参考にしてみてください。

固定資産税とは

固定資産税とは、土地や家屋、償却資産などの固定資産に課される税金を指します。

毎年1月1日時点で固定資産を保有している場合、地方自治体によって固定資産税が課されます。

固定資産税は地方自治体の収入の一部を形成する重要な財源です。

税法でガレージが家屋(建物)とみなされる場合、ガレージに対しても固定資産税が課される可能性があります。

したがって、ガレージを新築・設置する際には、固定資産税がかかるかどうかの確認が重要です。

ガレージに固定資産税が課される場合、年間いくらになるかはガレージの種類や構造、新築か設置によって異なります。

正確に計算するには評価基準や税率などの考慮が必要ですが、ガレージを新築する場合だと、建築費の60％に1.4％を乗じた金額が相場の目安です。

ガレージに固定資産税がかかる要件

ガレージも家屋(建物)とみなされると固定資産税がかかります。

以下で説明する「外気分断性」「定着性」「用途性」の3つの要件をすべて満たす場合、ガレージも家屋とみなされ固定資産税の課税対象になります。

外気分断性があること

外気分断性とは、建物の外部と内部を区別し、外部の気象条件(風や雨、温度など)から内部を保護する性質を指します。

建物内部と外部が区別され、建物が3方向以上の壁や屋根によって囲まれている状態であれば、外気分断性があると判断できるでしょう。

シャッターが付いているガレージは、シャッターを閉めると外部と内部が区別され、外部の気象条件から内部を保護できるため、外気分断性があると判断できます。

定着性があること

定着性とは、建物が土地に固定され、移動が容易でない性質を指します。

建物が基礎などで地盤にしっかりと固定されていて、その場から簡単に移動できない状態であれば定着性があると判断できます。

したがって、地面に置いているだけの移動可能な物置などは定着性を持たないため、建物には該当しません。

ただし、基礎を作って移動できないようにすれば定着性があると判断され、固定資産税の課税対象になります。

用途性があること

用途性とは、建物が特定の目的や用途を持っていることを指します。住宅は人が居住するという目的があるため、用途性があると判断できます。

物を保管するという目的がある倉庫も同様です。

ガレージは車両を保管するという目的があるため、一般的に用途性があると判断できます。

ただし、車両を保管するという目的でガレージを作った場合でも、「外気分断性」と「定着性」がなければ建物としてみなされず、固定資産税はかかりません。

3つの要件を満たせば課税対象となる

「外気分断性」「定着性」「用途性」の3つの要件をすべて満たせば、ガレージも固定資産税の課税対象になります。

3つの要件を単独で判断するのではなく、関連付けて要件を満たすかを判断しなければなりません。

つまり、ガレージが外気を遮断する性質を持ち、定着性があり、かつ特定の用途を有している場合、固定資産税の課税対象になる可能性が高くなります。

なお、ガレージに固定資産税がかかるかどうかは、最終的には地方自治体の規則や判断によって決まります。

固定資産税がかかるガレージ

ガレージはさまざまな種類があり、固定資産税がかかるかどうかはガレージのタイプによって異なります。

ここでは、一般的に固定資産税の課税対象となる3つのタイプのガレージを解説します。

ビルトインガレージ

ビルトインガレージとは、車を格納する駐車スペースを家の内部に組み込むタイプのガレージを指します。

通常、家の一部として設計され、居住空間につながるドアやアクセスが備わっていることが多いです。

ビルトインガレージは「外気分断性」「定着性」「用途性」の3つの要件をすべて満たしているため、固定資産税の課税対象になります。

ただし、ビルトインガレージは固定資産税の緩和措置が受けられ、ガレージの床面積が住宅全体の床面積の1/5以下であれば、固定資産税の計算から除外されます。

なお、ビルトインガレージに電動シャッターを付ける際は注意が必要です。

電動シャッターは固定資産税評価額の加算評点項目に含まれるため、固定資産税をかけられる場合があります。

コンテナハウス

コンテナハウスとは、コンテナを再利用して建てられる住宅や建物を指します。

堅牢で丈夫な構造であるため、車両を保管するガレージとしても使用可能です。

コンテナハウスは「外気分断性」「定着性」「用途性」の3要件を満たしており、固定資産税がかかります。

なお、車輪が付いていて、移動可能なコンテナハウスは建築物ではなく車両とみなされるため、固定資産税はかかりません。

しかし、一般的なコンテナハウスは建築基準法における建築物とみなされ、ガレージとして使用する場合でも固定資産税がかかります。

一般的なコンテナハウスは建築物であるため、住宅を建築する際と同様に建築確認申請や完了検査などの手続きも必要です。

物置風のガレージ

物置風のガレージは、構造や設置方法によっては固定資産税がかかる場合があります。

車両を保管できる十分なスペースがあり、基礎工事をおこなって地面に固定し、壁やシャッターで外気を遮断するようなタイプの物置は、固定資産税がかかる可能性があるでしょう。

一方で、屋根や壁、シャッターがあり、車両を保管できるスペースがあっても、地面に固定されていなければ固定資産税はかかりません。

地面に固定されていない物置風のガレージは固定資産税はかかりませんが、強風や台風などの自然災害で倒壊する危険性があります。

安全性を確保して人身物損被害を防ぐには、固定資産税がかかっても、アンカー基礎などで地面に固定することが望ましいです。

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固定資産税がかからないガレージ

「外気分断性」「定着性」「用途性」の3つの要件を満たさないガレージは、固定資産税はかかりません。

以下では、固定資産税がかからないガレージを解説します。

ただし例外もあるため、個々のケースごとに判断することが必要です。

カーポート

カーポートとは、屋根と柱で構成される簡易的な車庫を指します。

柱が2本あって車を2台駐車できるY型カーポートや、空間を有効活用するバルコニー活用型カーポートなどがあります。

本格的なガレージと比べると設置費用が安い点がメリットです。

カーポートには壁が存在しないため、「外気分断性」の要件を満たさず、固定資産税はかかりません。

固定資産税がかからない方法として、自宅の敷地にカーポートを設置するのは有効です。

ただし、カーポートを設置する際は建ぺい率を守る必要があります。

建ぺい率とは、土地に建物を建てる際に、土地の面積に対して建物の面積が占める割合を示す指標です。

カーポートが建物とみなされる場合、建ぺい率を超えて設置することはできません。

プレハブ小屋

プレハブ小屋をガレージにする場合、固定資産税がかかるかどうかは、プレハブ小屋の構造や設置方法によって異なります。

一般的なプレハブ小屋は3方向以上を壁で覆われており屋根もあるため、基礎工事をおこなって地面に固定されていれば固定資産税はかかります。

これは外気分断性や定着性の要件を満たすためです。

しかし、四隅にコンクリートブロックなどを置いて、その上に設置する簡易なプレハブ小屋であれば、固定資産税はかかりません。

なお、プレハブ小屋は建築基準法では建物とみなされるため、原則として建築確認申請は必要です。

地域や使用目的によっては例外もあるかもしれませんが、法的な手続きを遵守することが重要です。

バイクガレージ

バイクガレージに固定資産税がかかるかも、構造や設置方法によって異なります。

しかし、一般的なバイクガレージは固定資産税がかからないことが多いです。

屋根と柱だけで作られたカーポートタイプや、コンクリートブロックなどに載せただけの簡易タイプのバイクガレージは、土地への定着性や外気分断性がないといえるため、建物には該当しません。

つまり、固定資産税はかからない可能性があります。

なお、基礎工事をおこなって地面に固定されたバイクガレージの場合、土地への定着性があるため、建物としての要件を満たす可能性が高く、固定資産税の対象となることがあります。

バイクガレージが建築基準法において建物に該当する場合は、建築確認申請も必要です。

駐車スペース

屋根や壁などがない駐車スペースには、固定資産税はかかりません。

屋根や壁がない駐車スペースは外気分断性や定着性の要件を満たさないため、建物とみなされることは少ないです。

したがって、住宅の敷地の一部を利用して車両を駐車する場合は、固定資産税はかからないと判断できます。

駐車スペースに屋根と柱を設置してカーポートにした場合も、先述のように固定資産税はかかりません。

駐車スペースに基礎工事をおこなって、屋根と柱のあるガレージを建造しない限り、固定資産税はかからないと判断すれば良いでしょう。

ただし、地域の規制によって異なる場合もあるため、該当する地方自治体の規定を確認するようにしてください。

増築でガレージを作った場合は固定資産税はかかる？

増築でガレージを作った場合も、「外気分断性」「定着性」「用途性」の3つの要件を満たしていれば、固定資産税はかかります。

なお、建築基準法において建物に該当するガレージを増築する場合、一般的に10平方メートルを超える場合には建築確認申請が必要とされることが多いです。

必要な建築確認申請手続きを回避すると建築基準法違反となり、違反の発覚時には懲役刑や罰金刑などの法的な制裁を受ける可能性があります。

調査の結果、違反がバレるとガレージの撤去命令が出る可能性もあるため、建築確認申請は必ずおこないましょう。

ガレージの固定資産評価額が高くなるケース

ガレージに電動式のシャッターやオーバーヘッドドアなどの高価な建具が付いていると、固定資産評価額が高くなることがあります。

電動式のシャッターなどを設置するとガレージの機能性や利便性が良くなり、資産価値が向上することにより、固定資産評価額も高くなります。

ガレージに窓を設置する際も、材質によっては固定資産評価額が高くなることがあるでしょう。

窓を設置することでガレージ内の照明や通気性が向上します。その結果としてガレージの機能性や利便性が向上し、固定資産評価額も高くなります。

ガレージの資産価値の向上に寄与する設備を設置すると固定資産評価額が高くなり、収める固定資産税も増加するため注意が必要です。

ガレージを作る際の注意点

ガレージを作る際は、建築基準法などの法律や規制を守ることが重要です。

法律や規制を守ることで、ガレージの安全性や耐久性を確保できます。

ここでは、ガレージを作る際の注意点を解説します。

建ぺい率と容積率を確認する

建築基準法の建物に該当するガレージを作る際は建ぺい率と容積率を確認し、法的な制限を超えないようにすることが重要です。

建ぺい率は敷地面積に対する建物の面積の割合を示し、容積率は敷地面積に対する建物の体積の割合を示します。

建ぺい率と容積率は自治体によって上限が定められており、市町村役場などで確認できます。

ガレージに関しては、建ぺい率と容積率に対して緩和措置が取られることもあるため事前確認が大切です。

内装制限を確認する

ガレージを作る際は、建築基準法や消防法における内装制限の確認が必要です。

内装制限は内装の仕上げ材料に対する制限であり、火災が発生した場合に炎や煙の拡大を防ぐことを目的とします。

ガレージの場合、庫内で車両が燃焼するリスクがあるため、内装材料の選定や配置に関する制限が厳格に定められています。

ガレージを作る際は建築基準法や消防法における内装制限を遵守し、地域や自治体の規制や制限に従うことが重要です。

まとめ

外気分断性・定着性・用途性の3要件をすべて満たすガレージは固定資産税がかかります。

ビルトインガレージや地盤に固定されたコンテナハウスや物置風ガレージは、固定資産税がかかるのが一般的です。

一方で、カーポートや地盤に固定されていないプレハブ小屋、バイクガレージなどは、固定資産税はかかりません。

ただし例外もあるため、個々のケースごとに判断することが必要です。この記事を参考に、法律を遵守して目的に合うガレージを作ってください。

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駐車場・ガレージ付き物件をお探しの方へ

ちゅうこだて！ではリノベーションに適した中古一戸建てを数多くご紹介しています。

ガレージ付きや図面ありの物件も絞り込めるため、ぜひ一度ご覧ください。

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二拠点生活など、自宅以外にセカンドハウスを持ちたい方へ。

セカンドハウス購入時にローンを組むなら、年収はいったいどのくらい必要でしょうか。

このページでは、セカンドハウス購入時に利用できるセカンドハウスローンのしくみや、一般的な住宅ローンとの違い、借り入れるために必要な最低年収などをご紹介します。

セカンドハウスとは

『セカンドハウス』とは、普段暮らしている家とは別に、月に1日以上居住している持ち家のこと。

勤務先の近くで平日のみ居住するための家や、週末定期的に過ごすために郊外に購入した家、二拠点生活のための家など、生活目的で所有する住居のことを指します。

セカンドハウスローンとは

『セカンドハウスローン』とは、セカンドハウスを新築・リフォーム・購入する際に利用できるローンです。

一般的な住宅ローンの場合、契約内容に、“契約者自身が居住するための住宅購入費用であること”等の規約があるため、契約者自身が常時住んでいるわけではないセカンドハウスは住宅ローンを利用できません。

したがって、セカンドハウスをローンを利用して取得する場合は、セカンドハウスローンを利用します。

住宅ローンとの違い

セカンドハウスローンは一般的な住宅ローンと異なる点があります。

代表的な違いを見ていきましょう。

取り扱い金融機関が少ない

一般的な住宅ローンは多くの金融機関で取り扱っていますが、セカンドハウスローンを取り扱っている金融機関は少ないのが現状です。

したがって、どの金融機関がセカンドハウスローンを取り扱っているのか調べる必要があります。

金利が一般的な住宅ローンよりも高い

セカンドハウスローンは審査が厳しく、金利2～3％台と、一般的な住宅ローンよりも高い金利が設定されている場合が多くあります。

一方で、独自の保障が設定されていたり、一般的な住宅ローンよりも借り入れできる金額が多い点が魅力です。

住宅ローン控除が受けられない

『住宅ローン控除』とは、住宅ローンを利用して住居を取得してから13年間(または10年間)に渡り、“年末時点でのローン残高の0.7％”が所得税や住民税から控除される制度です。

セカンドハウスローンの場合、自宅とは違う2番目の住居購入の目的で利用するため、住宅ローン控除は基本的に受けられません。

しかし、一定の要件を満たした場合、固定資産税や都市計画税は、通常の住宅と同じように軽減措置を受けられます。要件や手続き方法は自治体によって異なるため、物件の所在する自治体で確認が必要です。

関連記事
住宅ローン控除とは　制度のしくみと手続き方法まとめ【2022年度版】

審査が厳しい

セカンドハウスローンは、その特性から一般的な住宅ローンより厳しく審査されます。

・返済能力
セカンドハウスローンを組む場合、すでに借り入れている住宅ローンと併せて返済する場合が多いため、返済能力が十分かどうかは厳しくチェックされます。

・雇用状況
雇用状況は、どのような雇用形態で仕事をしているか、勤めている企業の経営状況、転職の頻度など、さまざまな点から完済まで継続した返済が可能か審査されます。

・健康状態
雇用状況と同じく、完済まで継続した返済が可能か判断するため、生命保険に加入できる、健康な体が必要です。

万が一の場合に備えて団体信用生命保険への加入が求められることを覚えておきましょう。

・担保の価値
購入する物件を担保とする場合、物件の担保評価が低いといざというとき融資分を取り戻せないため、審査にとおらないケースがあります。

・他のローンの返済状況
住宅ローンだけでなく、クレジットカードを含むカードキャッシングや、マイカーローン、教育ローンなどの返済状況も審査の基準になります。

信用情報に不審な点があると不利になるのでご注意を。

年収は500万円が最低基準

セカンドハウスローンは通常の住宅ローンと並行して組むケースも多く、一般的な基準として“年収500万円以上”の高い審査基準が設定されています。

また、年間返済額が年収の30～35％＝150万円～175万円を超えてしまうと、融資が受けられない可能性が高くなります。

また、他のローンの返済が残っている状態でのセカンドハウスローンは、借り入れできる金額が返済額0の場合に比べて、グッと少なくなります。

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ダブルローンでも大丈夫？

信用情報に問題がなく、返済可能金額をオーバーしておらず、審査項目をクリアしさえすれば、ダブルローンになってもローンの利用は可能です。

しかし、セカンドハウスを持てば、日々の生活費や維持費が今までよりも必要になってきます。

トータルの支出をしっかりと確認して、今後のお金の動きのシミュレーションをおすすめします。

フラット35は利用できる？

住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資をおこなう『フラット35』はセカンドハウス購入時にも利用可能です。

フラット35は、住宅を新築または購入する方に向けた住宅ローンの一つで、融資期間は最長35年間、融資額は8,000万円まで利用できます。

移住のためにセカンドハウスを購入する場合、地方公共団体による移住支援金の交付とセットで、フラット35の借り入れ金利を一定期間引き下げる『【フラット35】地方移住支援型』が利用できます。

関連記事
中古一戸建て購入時に利用できるフラット35とは？魅力や審査基準を解説

個人事業主でも借りやすいフラット35
セカンドハウスを持つにあたり、二拠点で仕事がしやすいよう、フリーランスへの転身を考える方も多いでしょう。

個人事業主の場合、収入の不安定さから、民間のセカンドハウスローンの審査では不利になりがち。そんなとき便利なのがフラット35です。

フラット35は、審査に職種が反映されないため、個人事業主でも借り入れしやすい特徴があります。

まとめ

マイホームとは別に住宅を所有するのは、金融機関から見ればかなりの贅沢ととられる融資内容です。

したがって、セカンドハウスローンの審査は厳しく、無理な借り入れをして生活が苦しくならないように設定されています。

セカンドハウスを選ぶ際には、無理のない価格設定で物件を選ぶよう心がけましょう。

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住宅ローン契約時にはさまざまな書類が必要ですが、シーンや働き方によって必要書類が変わります。

この記事では、事前審査・本審査時に必要な書類について、そして、会社員、会社役員、パートタイマーや契約社員、個人事業主それぞれの、提出に住宅ローン契約時に必要な書類や注意点を紹介します。

必要書類準備の参考にしましょう。

住宅ローン借り入れ時にはさまざまな書類が必要

住宅ローンは借り入れ額の大きな取り引きのため、金融機関にとっても借り入れ側とってもリスクの高い取り引きです。

金融機関は貸し倒れのリスクを最小限に抑えるために、借り入れ側の信用度や返済能力を2段階に分けて審査します。

審査項目は、個人の身分や収入源、担保となる物件の資産価値など、さまざまな情報が必要です。そこで必要書類が必要となるわけです。

住宅ローンの事前審査と本審査

住宅ローンの申し込み時には、まず『事前審査』がおこなわれます。

事前審査は、借り入れの可否を判断するための審査であり、主に収入や信用情報などを確認します。金融機関によっては、事前審査ではなく『仮審査』と呼ぶこともあります。

意味はどちらも同じで、本審査前の審査です。

一方、『本審査』は具体的な契約のための審査であり、契約条件や提出書類の内容が詳細に検討されます。

完済まで継続して返済できる人物か、担保として設定する物件の資産価値は充分かなど、多角的なアプローチをおこない、正確な審査をするのが目的です。

参考記事
『住宅ローンの仮審査(事前審査)とは？本審査とは何がちがう？』
『住宅ローンの本審査ってなに？事前審査との違いと本審査で落ちないための対処法』

必ず必要な書類と場合によって必要な書類

住宅ローン契約には、必ず提出が求められる書類があります。

基本的な必要書類は、以下のものが含まれます。

状況によっては追加の書類が必要となる場合もあります。

例えば、他に借り入れがある方は、返済予定明細書などの提出を求められたり、担保を追加で設定する場合の確認書類など、必要書類は人によって異なるため、詳細は取引先の金融機関に確認しましょう。

また、事前審査と本審査で同一の書類が複数枚必要な場合があります。

コピーでの提出が可能かどうかあらかじめ確認しておくと便利です。

働き方別必要書類

前項にあるように、働き方の違いによって提出書類が変わってきます。

働き方の違いで変わる書類は主に収入を証明する書類です。

働き方別に見ていきましょう。

会社員・公務員の場合

会社員の場合、『源泉徴収票』や『住民税課税決定通知書』などが必要です。

勤続年数が短いなど、融資に不利な情報があれば、追加で書類を求められる場合もあります。

パートタイマーや契約社員の場合

パートタイマーや契約社員の場合、住宅ローンの借り入れ自体が難しい場合があります。

『雇用契約書』など、雇用形態や雇用年数、収入を証明する書類が必要な場合もあります。

収入が安定しているか、継続雇用か、などが審査されます。

個人事業主の場合

個人事業主として申し込む場合には、『確定申告書』や『納税証明書』など、収入の安定性や事業の信頼性を証明するための書類が必要です。

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金融機関ごとの必要書類の違い

金融機関によって、契約時に必要な書類に違いがあることがあります。

フラット35を申し込む際に必要な書類を例に挙げてみましょう。

フラット35　お申込みに当たり取扱金融機関で共通して必要となる書類

1.【フラット35】長期固定金利型住宅ローン(機構買取型)借入申込書
※借入申込書は取扱金融機関で用意しています。

・借入申込書
・今回の住宅取得以外の借入内容に関する申出書(兼 既融資完済に関する念書)

2.所得を証明する書類(借入申込年度の前年および前々年の公的収入証明書)

【給与所得のみの方】
特別徴収税額の通知書、住民税納税通知書、住民税課税証明書等の公的収入証明書
※ 前年の証明書については、源泉徴収票でお申込みできる場合があります。その場合、資金のお受取りの手続を始められる前に公的収入証明書を提出いただく必要があります。詳しくは、取扱金融機関にご確認ください。

【給与所得のみ以外の方】
納税証明書(所得金額用)および確定申告書(写)等

3.建設費の確認書類

建設費が確認できる書類(建物の工事請負契約書(写)等)
※ 借入申込時に「建物の工事請負契約書(写)等」を提出されず、見積書等のみを提出された場合は、資金のお受取りの手続を始められる前に「建物の工事請負契約書(写)等」をご提出いただく必要があります。
※ 土地取得費に対する借入れを希望する場合は、「土地の売買契約書(写)等」、土地取得費の確認書類も必要です。
※ 確認書類の写しの提出にあたっては、原本を提示いただきます。

4.土地の登記事項証明書

引用：『【フラット35】融資手続・必要書類』

所得証明書の提出要件や提出方法、預貯金証明書の有効期限などが金融機関ごとに異なる場合があります。

金融機関ごとの必要書類をしっかりと確認して準備しましょう。

窓口のないインターネット銀行などでは、紙の書類提出はなく、Webサイト内のフォーマットで申し込みをし、捺印を求められなかったり、必要書類の提出もオンラインで完結するケースも多くなっています。

必要書類を揃える際の注意点

書類の入手先と費用

書類の入手先は、不動産業者やビルダー、自治体、税務署、勤め先の会社などさまざまです。

一部の書類には発行に費用がかかる場合もあります。

必要書類を事前に把握し、入手スケジュールを立てましょう。

書類の有効期限

また、住民票の写しや印鑑証明などは“発行から3ヵ月以内”と定められていることがほとんどです。

あまり早くに準備しすぎると、有効期限切れになる書類もあるのでご注意ください。

書類の記載内容

住民票などにはマイナンバーが記載できますが、多くの場合“本籍地やマイナンバーの記載がないもの”と提示されます。

取得する際は、住民票のどの部分が必要なのか、金融機関に確認して取得しましょう。

まとめ

住宅ローン契約時には、正確かつ適切な書類の提出が不可欠です。

契約をスムーズに進めるために、抜け漏れのないよう、必要書類の準備を進めましょう。

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住宅ローンの残高証明書は、年末時点で住宅ローンがいくら残っているかを証明する書類です。

年末調整や確定申告など、住宅ローン控除関連の手続きに必要なものなので、なくさないよう大切に扱わなくてはいけません。

このページでは、住宅ローンの残高証明書の記載内容や必要な場面、入手方法や費用、発行時期、よくあるトラブルなどをまとめました。

住宅ローンの残高証明書とは

住宅ローンの『残高証明書』とは、その名のとおり、年末時点で住宅ローンがいくら残っているのかを証明する書類です。

金融機関によって、『融資額残高証明書』、『住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書』など、名称が異なる場合もあります。

残高証明書に記載されている内容

残高証明書に記載されているのは、次の内容です。

• 借り入れをしている方の住所・氏名
• 借り入れ金の内訳(住宅のみ、土地等のみ、住宅および土地等)
• 住宅借り入れ金の年末残高
• 住宅借り入れ金の当初残高
• 償還期間 ・住宅取得対価等の額

※ 金融機関によって若干異なる場合あり

住宅ローンの残高証明書が必要な場面

住宅ローンの残高証明書は、さまざまな場面で必要になる書類です。

代表的な場面の利用例をいくつかご紹介します。

住宅ローン控除を受けるとき

住宅ローンを利用するなら、『住宅ローン控除』を受けない手はありません。

住宅ローン控除は主に以下の要件を満たす必要があります。

• 自身が居住するための住宅であること
• 床面積が50㎡以上であること(※4)
• 住宅ローン控除を受ける者の合計所得金額が2,000万円以下であること(※4)
• 借り入れ期間が10年以上であること
• 引き渡し、または工事完了から6ヵ月以内に入居すること
• 1982年以降に建築、または現行の耐震基準に適合していること

(※4)　2023年末までに建築認定を受けた新築住宅を取得する場合、合計所得金額1,000万円以下に限り、床面積要件が40㎡以上

以上の条件を満たすと、10年間(場合によって13年間)控除が受けられます。

住宅ローン控除を受けるためには、1年目は確定申告、2年目以降は確定申告または勤務先の年末調整での手続きが必要で、その際に残高証明書の提出が必要です。

関連記事
『住宅ローン控除とは　制度のしくみと手続き方法まとめ【2022年度版】』

住宅ローンを繰り上げ返済したとき

繰り上げ返済には、一気にローンを返済する全額繰り上げ返済と、返済期間を短くするための繰り上げ返済、また月々の返済額を軽くするための繰り上げ返済などがあります。

どの場合にも、住宅ローンの繰り上げ返済を利用したいときは、残高確認が必要です。

金融機関サイドは残高はいつでも照会できるため、この場合提出のためではなく、自分たちが繰り上げ返済の計画を立てるために利用します。

不動産を売りたいとき

所有している不動産を売りたいときも、住宅ローン残高の確認が必要です。

住宅ローン返済中でも不動産の売却自体は可能ですが、売却の際は抵当権が抹消できないといけないため、残高を把握する必要があります。

住宅ローンの見直しをするとき

住宅ローンの借り換えなど、見直しをしたいときにも残高確認が必要です。

ただ、残高を確認するだけでは返済計画を立て直すのは難しく、『返済予定表』を活用しながら計画を立て直すのがおすすめです。

返済予定表なら、毎月の返済額や引き落とし日なども確認できます。

不動産を相続するとき

不動産相続は、不動産に付随するすべての権利義務を一緒に相続しなくてはならないため、住宅ローンが残っている不動産を相続する場合は、返済義務も相続されます。

不動産を相続することになったら、まずは住宅ローン残高を確認しましょう。

住宅ローンの残高証明書の費用と入手方法

住宅ローンの残高証明書は、住宅ローンを借り入れしている金融機関から毎年自動的に郵送されます。

フラット35を借り入れている場合は、発送は住宅金融支援機構からおこなわれます。

費用は基本的に無料のことがほとんどですが、再発行などは手数料が発生する場合があります。

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住宅ローンの残高証明書が発行されるタイミング

残高証明書は住宅ローンを返済しはじめてから、1年目と2年目以降とでは、届く時期が異なります。

住宅ローンの残高証明書は、基本的に借り入れしている金融機関から10月〜11月に郵送で自宅に届きます。

しかし、借り入れ1年目の場合、自営業、会社員に関わらず、2月に確定申告をおこなうため、1月頃に届きます。

また、フラット35を利用した場合、一般的な住宅ローンを利用した場合と発送時期が異なります。

詳しくは、『フラット35 融資額残高証明書の発行時期』を参照しましょう。

住宅ローンの利用開始時には、残高証明書が届くタイミングを確認しておきましょう。

住宅ローンの残高証明書のよくあるトラブル

住宅ローンの残高証明に関する、よくあるトラブルをご紹介します。

残高証明書が届かない

残高証明書は、借り入れしている金融機関から通常10月～11月に郵送で届きますが、初年度は1月頃届きます。

年末に届かないと焦らないようにしましょう。

まれに、残高証明書の発行が申告制の金融機関があります。

上記の時期に届かない場合は、住宅ローン借り入れ先の金融機関に問い合わせましょう。

また、住宅ローン控除を受けられる期間が終了している場合、残高証明書は送られてきません。

まずは入居年月と、住宅ローンの借り入れ期間が10年以上あるかをチェックし、控除対象期間が終了していないか確認しましょう。

残高証明書をなくした

残高証明書をなくした場合は、住宅ローンを契約している金融機関に連絡し、再発行を依頼しましょう。

受付方法は、コールセンターやホームページなど、金融機関によって異なります。

また、再発行手数料の有無は金融機関によって異なります。

ペアローンを組んでいる

ペアローンを契約をしている場合、契約している住宅ローンそれぞれに残高証明書が発行されます。

どちらの残高証明書も必要なので、それぞれ届いているかきちんと確認しましょう。

関連記事
『住宅ローンのペアローンとは？夫婦や親子でローンを分散できるメリットデメリット』

繰り上げ返済をして残高が変更になった

残高証明書が発行されたあとに繰り上げ返済したりすると、証明書に記載されているローン残高が変わることがあります。

上記のケースでは、金融機関から再発行された残高証明書が送付されるので、手続きなどではそちらを使用しましょう。

まとめ

残高証明書は住宅ローン控除などに利用する大切な書類です。

届いたらなくさないように保管し、万がいち再発行が必要になればすぐに手続きをするようにしましょう。

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住宅ローンを借り入れる際には、さまざまな諸費用が発生します。

その中の一つが金融機関に支払う『手数料』です。手数料は金融機関によって費用に差があるので、比較検討するのが大切です。

このページでは、住宅ローンの手数料の役割や種類、選ぶ際の比較ポイントなどをご紹介します。住宅ローン選びの参考にしてみてくださいね。

住宅ローンの手数料とは

住宅ローンの『手数料』とは、住宅ローン融資にともなう事務作業によって発生する費用のことです。

金融機関によって『融資手数料』、『取扱手数料』など、名称が異なることもあります。

価格は各金融機関が独自に設定するため、借り入れ先によって費用に大きな差が出ます。

手数料は保証料や諸費用と何が違う？

住宅ローンを利用する際に、『保証料』や『諸費用』などの、『手数料』によく似たフレーズが登場します。

その違いや役割を把握しましょう。

※住宅ローンの手数料は、金融機関に支払う事務手数料だけでなく、保証会社にも支払うケースもあります。

※金融機関によっては、保証料と事務手数料を組み合わせてプラン設定しているところもあります。

住宅ローン手数料の種類と相場

住宅ローンの借り入れをおこなう際は、金利に目がいきがちですが、手数料がどのくらいかかるのかも確認しましょう。

なお、住宅ローンの手数料は『定額型』と『定率型』の2種類があります。違いを見ていきましょう。

定額型

住宅ローンの手数料のうち、『定額型』は、借り入れ金額に関わらず、手数料の金額が固定されているタイプです。

例えば、借り入れ金額が1,500万円でも、倍の3,000万円でも、同額の手数料を支払います。

相場は、2万2,000円～33万円ほどで、金融機関によって異なります。

また、手数料の額が低ければ別途保証料がかかり、高ければ保証料込みの場合が多い傾向があります。

定率型

住宅ローンの手数料のうち、『定率型』は、借り入れ金額に一定の比率をかけた金額を手数料として支払うタイプです。

相場は、借り入れ金額×2.2%が一般的です。

借り入れ金額が大きくなるにつれ、支払う手数料の金額も上がります。

例えば、借り入れ金額が1,500万円なら33万円、倍の3,000万円なら66万円になります。

定額型は定率型に比べ、住宅ローンの金利が高く設定されていることもあります。

手数料は価格だけでなく、住宅ローンの総返済額を踏まえて選択しましょう。

住宅ローン手数料はいつ払う？

住宅ローンの手数料を支払うのは、融資が実行されるタイミングです。

ただし、手数料と保証料を合算した『保証料型』では、借り入れ時に全額支払う『外枠方式』と、金利に上乗せして支払う『内枠方式』があり、多くの場合いずれかを選択します。

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住宅ローン手数料の比較ポイント

金融機関によって、選択できる手数料・保証料のタイプや金額は異なります。

住宅ローンの借り入れ先を決める際は、手数料や保証料を確認し、金利を含めたトータルの負担が、いくらになるのかを明確にしましょう。

住宅ローンは、複数の金融機関から見積もりを取得して、総支払い額を比較検討するのが重要です。

住宅ローン実行後に発生する手数料

住宅ローンには、借り入れ時の手数料のほかにも、手数料が発生するタイミングが存在します。

詳しく見ていきましょう。

繰り上げ返済手数料

返済中の住宅ローンの借り入れ残高を前倒しして返済する『繰り上げ返済』。

住宅ローン金利の低い昨今、住宅ローンの返済を早めにはじめ、返済中に貯蓄を増やし、繰り上げ返済で残高を減らしていく方法をとるご家庭も多いようです。

繰り上げ返済には、『一部繰り上げ返済』、『全部繰り上げ返済』の2種類があり、利用できるか否かは金融機関によって異なります。

『繰り上げ返済』を実行する際にも、手数料が発生する場合があり、手数料の有無や料金は、金融機関によって大きく異なります。

繰り上げ返済を念頭に置いているのなら、『一部繰り上げ返済』、『全部繰り上げ返済』、それぞれの場合で手数料がいくら必要なのか、確認しておくことをおすすめします。

条件変更手数料

住宅ローンの返済中に、以下のような契約条件を変更するシーンで、手数料がかかる場合があります。

・期間の延長
なんらかの事情により、月々の住宅ローンの返済が厳しいと感じた際、借り入れ先に相談し、返済期間を調整して月々の返済額を調整する場合。

・担保の変更
なんらかの事情により、住宅ローンの担保に設定していた資産を変更する場合。

・免責的債務引受
『免責的債務引受』とは、住宅ローンの返済義務を、第三者が引き受けること。パートナー名義の住宅ローンを、離婚等の事情によって引き継ぐ際に用います。

・返済口座の変更
住宅ローンの返済用口座を変更する場合。

など

住宅ローン手数料の節約ポイント

住宅ローンの手数料を節約するためには、以下の手段が効果的です。

・インターネット銀行
人為対応が少ないため人件費を削減しており、比較的手数料が安い。

細かなアドバイスや借り入れ後のアフターサポートは手薄との意見もあります。

・定額型の選択
借り入れ金額が高額の場合、定率型より定額型の方が手数料を抑えられる可能性が高いです。

・金融機関の比較検討
手数料の設定は各金融機関によってさまざまです。

地方銀行やインターネット銀行、住宅金融公庫など、さまざまな金融機関の住宅ローンを比較検討してみることが大切です。

まとめ

住宅ローンの借り入れは、借り入れ金利を含めた返済総額と手数料を含めた諸費用の合計金額をシミュレーションしたうえで比較・検討しましょう。

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