住宅ローンを利用する際、自身の年収額でいくらまで借りられるかは、住宅ローンの借り入れ額を左右する大切な情報です。
一般的に、“住宅ローンは年収の5倍が目安”と言われていますが、本当に安易に5倍と見積もって良いのでしょうか？
このページでは、年収ベースの借り入れ可能金額や、返済可能金額、賢い借り入れ方法、希望額に届かない際の対処法などをご紹介しています。
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目次
住宅ローンとは
住宅ローンとはその名のとおり、物件購入や物件のリフォーム費用にあてるために、金融機関で組むローンのことです。
高額なうえ長期的な支払いが必要なため、マイカーローンやフリーローンなどの他のローンに比べて審査が厳しく、仕事や就労年数、年収、信用情報など、クリアしなければいけない内容がたくさんあります。
反面、他のローンに比べて金利が低いことが、利用者側のメリットです。
住宅ローンは大きく分けて、『変動金利』と『固定金利』があり、利用者が好きなほうを選択できます。
住宅ローンと年収の関係
住宅ローンの借り入れ可能額を導き出すうえで重要なのが年収です。
住宅ローンの『借り入れ可能額』とは、金融機関側から提示される融資可能な上限金額のことです。
金融機関側がさまざまな要素から計算して導き出すため、借りたい金額を必ず借りられる保証はありません。
住宅ローンの審査には借り入れをする本人の収入を証明する書類の提出が必要で、会社員の方なら、源泉徴収票や住民税決定通知書または課税証明書、自営業の方なら、直近3年分の確定申告書の写し、所得税の納税証明書、個人事業税の納税証明書などが必要です。
また、年収額によって、”返済負担率”が異なります。
『返済負担率』とは、額面年収に占める年間返済額の割合のこと。
借り入れたあと、返済に困らないために、収入に対してローンの返済額をセーブするための基準値が定められています。
比率は利用する金融機関やローンの種類によって前後しますが、おおむね30〜35％がボーダーラインのようです。
『フラット35』返済負担率の基準
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
|---|---|---|
| 基準 | 30％以下 | 35％以下 |
額面年収と手取り年収
住宅ローンを試算する際によく出てくる“年収”ですが、年収には『額面年収』と『手取り年収』の2つの種類があります。
この2つの年収の使い方を間違うと、導き出される金額がかなり変わってしまうので気をつけましょう。
額面年収とは
額面年収とは、1年間に貰った給与の総支給額のこと。
多くの場合“年収”は、こちらの額面年収を指します。
基本給や各種手当、ボーナスを含み、社会保険料や税金などを差し引く前の金額です。
手取り年収とは
手取り年収とは、総支給額から税金や社会保険料を差し引いた金額のことです。
総支給額の約8割にあたり、自分の手元に実際に残るのが、この手取り年収です。
これから出てくる“借り入れ可能額”の目安は額面年収から、“返済可能額”の目安は手取り年収から導き出します。
2つの違いをよく覚えておきましょう。
年収から見た住宅ローン借り入れ可能額の目安
具体的な住宅ローンを借り入れられる金額は、借り入れをおこなう方の“年収倍率”と”返済負担率”を利用して計算します。
住宅金融支援機構や国土交通省の調査によると、年収倍率と返済負担率の目安は、年収倍率は年収の約5倍、返済負担率は15〜20％といわれています。
計算式は一般的に、
借り入れ可能額＝年間返済可能額÷12ヵ月÷審査金利(※)での100万円あたりの返済月額×100万円
で求められます。
※：審査金利とは、借り入れ限度額を計算する際に使用する金利。3.0〜4.0%が一般的。
年収別の目安借り入れ可能額
| 額面年収 | 借り入れ可能額 |
|---|---|
| 300万円 | 1,970万円 |
| 400万円 | 2,630万円 |
| 500万円 | 3,290万円 |
| 600万円 | 3,950万円 |
条件／
金利：固定金利型 金利：4% 返済負担率：35% 返済期間：35年 他の借り入れ：なし ボーナス払い：なし 元利均等返済
年収から見た住宅ローン返済可能額の目安
“借り入れ可能金額”は、必ずしも“返済可能金額”とは限りません。
理想の返済比率は、税金や社会保険料を差し引いたあとの“手取り年収”の20%以内です。
計算式は、
借り入れ可能額＝年間返済可能額(手取り年収で試算)÷12ヵ月÷審査金利(※)での100万円あたりの返済月額×100万円
で求められます。
関連記事「住宅ローンの借入可能額は年収で決めていいの？借りられる額・返せる額を徹底解説」
住宅ローン借り入れ額はライフプランを確認してから決める
住宅ローンを組むうえで大切なのは、年収ベースの借り入れ可能金額はあくまで借り入れの目安として考え、完済まで無理なく返済できる金額の試算です。
そのためには、日々の生活費をはじめとした、ライフプランから逆算して、“返済可能金額”を決めましょう。
返済可能金額から、購入物件を再検討してみるのも有効な手段です。
ちゅうこだて！の「住まいの紹介サービス」では、中古一戸建て探しのご相談を24時間チャットで受け付けております。
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年収ベースでは住宅ローン借り入れ希望額に届かないときは
年収ベースで住宅ローン借り入れ希望額に届かないときには、以下のような対処法があります。
自己資金を増やす
住宅ローン借り入れまでに、貯めておいた預貯金や、親族からの援助金など、頭金に充てられる資金があれば、借り入れ額を抑えられるため、住宅ローンの審査が通りやすくなります。
関連記事「住宅ローンの頭金。メリットやデメリット、目安を紹介」
ペアローンなどを検討する
『ペアローン』とは、一定の収入のある配偶者や親子などで、それぞれが住宅ローンを組むローン形式のことです。
利点の一つとして、借り入れ額増額ができ、年収ベースでは借り入れ額が不足する際にも便利です。
関連記事「住宅ローンのペアローンとは？夫婦や親子でローンを分散できるメリットデメリット」
担保や保証人を立てる
年収ベースでは借り入れ額が不足する際、担保や保証人を立てて補填する方法もあります。
関連記事「住宅ローンで保証人は必要？必要になるケースや注意点を紹介！」
借り入れ先の再検討
住宅ローン審査の基準は、各金融機関や金融商品によって内容が異なります。
一つの金融機関に通らなくても、他の金融機関では通る可能性もあります。
物件自体を再検討してみる
住宅ローンの借り入れ額が希望額に届かないのは、借り入れ後返済が苦しくなる可能性が高いと金融機関や保証会社が判断するからです。
今一度、購入しようとしている物件が、自分の身の丈に合っているか確認してみましょう。
関連記事「住宅ローンが通らない方はこんな方！理由と対処法」
まとめ
住宅ローンを借りる際、年収は借り入れ可能額を判断するうえで、大切な情報です。
一方で、返済可能金額は、手取り年収ベースなので、見落とされがち。
無理のない返済計画をたて、新生活を楽しいものにしてくださいね。
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