住宅ローンの仮審査(事前審査)とは？本審査とは何が違う？

住宅ローンの申し込みをする際は、まず初めに仮審査(事前審査)がおこなわれます。

仮審査ではどのようなことを審査されるのかがわからず、落ちるのではないかと不安に思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事では、住宅ローンの仮審査とはどのようなものかをわかりやすく解説します。

審査内容や落ちる理由、申し込む際の注意点などがわかり、不安は解消するでしょう。

住宅ローンの仮審査(事前審査)とは？

住宅ローンを申し込む際は、まず初めに仮審査がおこなわれます。

仮審査に通過しなければ本審査はおこなわれないため、仮審査とはどのようなものかを知っておくことが大切です。

ここでは、住宅ローンの仮審査とは何かを解説します。

住宅ローンの仮審査の概要

仮審査は事前審査とも呼ばれ、住宅ローンの借り入れが可能かどうかを判断するための簡易的な審査です。

本審査に比べて、審査の対象となる項目や書類の量が少なく、審査期間も短いのが特徴です。

仮審査に通過すれば、正式に住宅ローンの申し込みをおこないます。

仮審査に落ちた場合、本審査に進むことはできません。

したがって、住宅ローンを組むための最初の関門が仮審査といえるでしょう。

仮審査では、年収や勤続年数、他社借入状況、担保評価、完済時年齢などが確認され、借り手の信用力や返済能力がざっくりと評価されます。

どこまで調べるかは金融機関によって異なるため、一概にはいえません。

仮審査に合格すると本審査に進み、より詳細な信用情報が調査され、最終的な融資条件が確定します。

仮審査がおこなわれる理由

仮審査は、住宅ローンの借り手が返済能力を有するかどうかを簡易的に評価するためにおこなわれます。

本審査(正式な審査)に進む前に、申込者がローンを受ける資格があるかどうかをあらかじめ確認するためのものです。

通常、住宅ローンは数千万円の大金を最長35年かけて返済するため、資金を貸し出す金融機関は慎重になります。

金融機関は仮審査を通じて、借り手の信用力や返済能力がわかり、不良債権リスクを低減できます。

仮審査は金融機関だけでなく、借り手側にとってもメリットのある制度です。

借り手は契約前にローンを組めるかや借入額の上限がわかり、予算が明確になります。

予算が明確になることで、物件探しをスムーズにおこなえます。

本審査との違い

仮審査と本審査は、住宅ローンの審査における2つの段階です。

金融機関によって例外もありますが、一般的に仮審査は売買契約前におこなわれ、本審査は売買契約後におこなわれます。

仮審査に通ってから本審査がおこなわれ、本審査に通ると住宅ローン契約を締結し、融資実行日に住宅購入資金が借り手の口座に振り込まれます。

仮審査と本審査の違いは、審査の目的、審査の対象となる項目、審査期間、審査結果が通知されるまでの期間の4つです。

仮審査の目的は借り入れ可能かどうかの判断で、本審査は借り入れ可能かどうかを最終的に判断します。

審査の対象となる項目は本審査のほうが多く、より厳格な審査がおこなわれます。

審査期間や審査結果が通知されるまでの期間は、仮審査のほうが本審査よりも短いです。

仮審査にかかる日数

仮審査に要する日数は金融機関によって異なりますが、平均して1～3日間で長くても1週間程度です。

オンラインだと即日で結果が出る場合もあります。

ただし、借入希望額や他社の借入状況などによっては審査期間が長くなることがあります。

仮審査の審査項目は、年収や勤続年数、他社借入状況、担保価値などです。

これらの項目は、金融機関の審査システムで自動的にチェックされるため、本審査よりも審査期間が短く済みます。

本審査は保証会社の担当者が入念にチェックするため、仮審査よりも時間がかかります。

なお、仮審査を受ける際には本人確認書類や収入証明書などの書類が必要です。

審査をスムーズにするためにも、必要書類は早めに準備しておきましょう。

仮審査に必要な書類

仮審査における必要書類は金融機関によって異なりますが、一般的には以下の書類が必要です。

• 本人確認書類(運転免許証、健康保険証など)
• 収入証明書(源泉徴収票、確定申告書など)
• 物件確認書類(購入予定物件の販売チラシ、間取図など)
• 他社借入状況証明書(契約内容やローン残高がわかる書類)

金融機関によって、収入や借入状況などによっては、追加の書類を求められることもあります。

そのため、住宅ローンの申し込みをする際には、あらかじめ金融機関に確認することをおすすめします。

具体的には、住宅ローンのパンフレットや金融機関のホームページなどで、審査に必要な書類の確認が可能です。直接金融機関に問い合わせても教えてもらえます。

住宅ローンの手続きの流れ

住宅ローンを利用する際に、手続きの流れを知っておくことは重要です。

大まかな流れを理解しておくことで、申込時や契約時に適切な対応ができます。

一般的に住宅ローンの手続きは以下のような流れでおこなわれます。

情報収集・相談

まずは情報収集から始めます。

多くの方にとって住宅ローンを利用するのは初めての経験であり、具体的にどのような手続きでおこなわれるのかを理解しておくことが大切です。

インターネット上の記事を読んだり、セミナーに参加したりして、情報を収集することをおすすめします。

住宅を購入する際、不動産会社に相談すると提携ローンを紹介してくれるケースが多いです。

提携ローンは金利が優遇されるなどのメリットがあります。

また、自分自身で銀行に赴いて相談しても良いでしょう。

仮審査を申し込む

仮審査は銀行の窓口などで申し込めます。

最近はオンラインで申し込みができるケースが増えており、窓口に行かなくてもパソコンやスマートフォンで簡単に申し込みが可能です。

自己申告だけでよく、資料の添付はいらない場合もあります。

結果は1～3日程度でわかり、長くても1週間程度で郵送で通知されます。

なお、審査期間や通知方法は金融機関によってさまざまです。

AIで仮審査をおこなっている銀行もあり、簡単な情報を入力するだけで1分程度で結果が判明します。

仮審査に通ったら本審査を申し込む

仮審査を無事に通過できれば、本審査を申し込みます。

オンラインだと、仮審査に通過すればそのまま本審査を申し込める場合があります。

なお、本審査では厳格な審査がおこなわれるため、追加の必要書類を確認して準備しなければなりません。

売買契約書や工事請負契約書の写し、登記事項証明書などは不動産会社が用意してくれます。

ほかに必要な書類があれば取り寄せて提出しましょう。

本審査はコンピュータやAIではなく、人の手で入念にチェックされるため、審査期間は10日～2週間程度かかります。

本審査に通ったら住宅ローン契約を結ぶ

本審査は借り入れが可能かどうかを最終的に判断する審査です。

本審査に通過すると、金融機関と正式に住宅ローン契約が結ばれ、最終的な融資条件が確定します。

この最終段階を通過することで、借り手と金融機関との間で契約が成立し、資金は融資実行日に口座に振り込まれます。

住宅ローン契約は金融機関の営業日に窓口でおこなわれるのが一般的です。

住宅ローン契約は、金融機関と借り手が対面で契約内容を確認し、署名捺印をおこなう必要があります。

そのため、金融機関の営業日に窓口で契約をおこなうのが基本ですが、インターネットや郵送で契約を締結できる場合もあります。

融資実行と引き渡し

融資実行日になると借り手の口座に購入資金が振り込まれます。

融資実行と物件の引き渡しは同時におこなわれるのが原則です。

これを同時決済といいます。

融資実行と物件の引き渡しは、司法書士の立ち会いのもと、金融機関で平日におこなわれるのが一般的です。

買い主は購入資金が振り込まれた口座から売り主に残金を振り込み、書類や鍵の引き渡しを受けます。

これで物件の引き渡しは完了です。

所有権移転登記や抵当権設定登記の手続きは司法書士が代行します。

ちゅうこだて！の「住まいの紹介サービス」では、中古一戸建て探しのご相談を24時間チャットで受け付けております。
ぜひお気軽にご利用ください。

仮審査で審査される主な内容

仮審査で審査される内容は金融機関によって違いがあります。

国土交通省の調査によると、以下の項目を審査することが多いようです。

ここでは、国土交通省の「令和4年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」に基づき、仮審査ではどのようなことを審査されるのかを解説します。

完済時年齢

完済時年齢とは、住宅ローンの最終返済日を迎える時点での年齢のことです。

完済時年齢が80歳未満であることが住宅ローンの審査において重要なポイントになります。

完済時年齢が重視される理由は、住宅ローンの返済期間が長いためです。

35年の住宅ローンだと、以下のように44歳がタイムリミットになります。
80歳 － 35年 ＝ 45歳未満

歳を重ねると完済時年齢が高くなるため、住宅ローンはなるべく若いうちに申し込むほうが審査では有利です。

健康状態

団体信用生命保険(団信)に加入できる健康状態であるかが審査されます。

団体信用生命保険は、住宅ローンの借入人が死亡または高度障害状態になった場合に、残りの債務を保険金で支払ってくれる保険です。

そのため、団体信用生命保険に加入できる健康状態であるかどうかは、審査において重要なポイントとなります。

フラット35などの例外はありますが、団体信用生命保険への加入ができないと住宅ローンは利用できません。

借入時年齢

完済時年齢だけでなく、借入時年齢も審査の対象になります。

金融機関によって年齢制限は異なりますが、借入時年齢が65歳未満または70歳未満であるかを審査するケースが多いです。

これは、返済期間中に借り手が高齢になった場合、返済能力や返済の安定性に懸念が生じる可能性があるためです。

ただし、リバースモーゲージ型住宅ローンなど高齢者向けのローン商品もあるため、高齢になると住宅ローンが組めないわけではありません。

担保評価

担保評価は住宅ローンの審査において重要な要素の一つです。

返済が難しくなった際に担保物件を競売にかけることで金融機関はローン債務を回収できるため、融資の判断材料になります。

住宅ローンの場合、購入する物件が担保になるため、担保価値が低いと判断されると審査に落ちる可能性があります。

したがって、住宅ローンを利用する場合は、立地や築年数、周辺の環境などに留意して物件を選び、担保評価額を高く保つことが重要です。

勤続年数

勤務先の勤続年数も住宅ローンの審査の対象になります。

勤続年数は、金融機関が融資の可否や融資額を判断するうえで、借り手の安定した収入や返済能力を評価する指標の一つです。

勤続年数が短い場合、収入が安定していないと判断され、審査に落ちる可能性があります。

一般的には、勤続年数が1年以上あれば審査に通る可能性は高いです。

なお、一部のネット銀行では、正社員は3ヵ月以上、契約社員は1年以上で申し込める可能性があります。

連帯保証

保証会社の保証が受けられるかも住宅ローンの審査の対象になります。

保証会社の保証とは、借り手が返済ができなくなった場合に、保証会社が借り手に代わって返済をしてくれる制度です。

保証会社の保証が受けられると、金融機関は借り手の返済能力が低くても融資をしやすくなるため、審査に通る可能性が高くなります。

なお、原則として住宅ローンでは連帯保証人は立てなくてもよく、保証会社の保証が受けられるかが重要です。

返済負担率

返済負担率も住宅ローンの審査の対象になります。

返済負担率とは、住宅ローンの年間返済額(元利合計)を年収で割った割合のことで、借り手の返済能力を判断する指標の一つです。

返済負担率が高すぎると、将来的に返済が困難になる可能性があるため、審査に落ちる可能性が高くなります。

一般的には、返済負担率が30～35％以下であれば、審査に通る可能性があるといわれています。

返済負担率を計算する式は、以下のとおりです。

返済負担率(％)＝ 年間返済額 / 年収 × 100

年収

年収は住宅ローンの審査において重要な要素の一つです。

借り手の年収は、返済能力を評価するうえで基本的な指標となります。

一般的には、年収が150万円以上あるかを審査する金融機関が多いです。

これは、返済負担率が30％以下になるように設定されているためです。

なお、金融機関によっては、年収が100万円以上あれば審査に通ることがありますが、借り手の職業や勤続年数、勤務先の安定性などの条件によって異なります。

仮審査に落ちる主な理由

審査基準は金融機関によって異なるため一概にはいえませんが、仮審査に落ちる方は一定の傾向が見られます。

信用情報や収入の安定性に問題がある場合は落ちる可能性が高いです。

ここでは、仮審査に落ちる主な理由を解説します。

過去に支払いを遅延・滞納したことがある

過去にクレジットカードやローンの支払いを遅延・滞納したことがある場合、審査に落ちる可能性があります。

携帯電話料金の滞納も信用情報に影響を与えるため、過去に料金を滞納したことがある方は要注意です。

クレジットカードやローンの支払い遅延・滞納は、信用情報に記録されます。

信用情報に延滞や債務整理などの記録がある場合、借り手の返済能力が低いと判断され、審査に落ちる可能性が高くなります。

信用情報に問題がある場合は、住宅ローンを利用する前に、信用情報機関から個人信用情報を取り寄せて、確認しておくことが大切です。

問題を解決してから住宅ローンを申し込むようにしましょう。

ほかに借り入れがある

住宅ローン以外の借り入れがあると審査に通らない場合があります。

自動車ローンやクレジットカードのリボ払い、奨学金の返済などがあると審査に落ちる原因になります。

その理由は、住宅ローンの返済とほかの借り入れの返済を合わせると、返済負担率を超える可能性があるためです。

返済負担率が35％を超えると、金融機関によっては審査に落ちることがあります。

住宅ローン以外の借り入れがある場合、ほかの借り入れを完済してから住宅ローンを申し込むことで月々の返済額が減少し、返済負担率も低下します。

なお、ほかの借り入れを返済する際は、高利子のものから返済するようにしましょう。

高利子の借金を減らすことで、信用力が高まります。

収入が安定していない

一般的に個人事業主は収入が安定していないと見なされ、審査では企業の正社員のほうが有利です。

住宅ローン審査では、借り手の収入の安定性が評価されます。

正規雇用の正社員の場合、安定した給与収入が期待できるため、金融機関からは高く評価されやすいです。

一方、個人事業主は収入が事業の利益によって左右されるため、収入は不安定と見なされます。

ただし個人事業主でも、経営が安定しており、安定した収入を継続して得ていると認められる場合は、審査に通る可能性はあります。

収入が安定していることを証明するには、決算書や確定申告書、売上台帳や仕入台帳を提出すると良いでしょう。

完済時年齢が80歳以上になる

住宅ローンの審査では、借り手の年齢も重要な審査項目の一つです。

完済時年齢が80歳以上になると、借り手がローンの返済期間中に亡くなる可能性が高くなります。

そのため、金融機関は完済時年齢を重視して審査をおこないます。

一般的に、完済時年齢を80歳未満に設定している金融機関が多いです。

完済時年齢を80歳以上に設定している金融機関でも、借り手の年齢や健康状態、収入の安定性などを総合的に判断して審査をおこなうため、審査に通る可能性は低くなります。

完済時年齢が80歳以上になる場合、住宅ローンを申し込む前に、金融機関に相談して、審査に通る可能性があるかどうかを確認しておくことが大切です。

なお、完済時年齢を80歳未満にするために借入期間を短くしたり、頭金の割合を高くしたりすることも検討できます。

勤続年数が1年未満

勤務先の勤続年数も審査では重要視されます。

勤続年数が1年未満だと審査に落ちる可能性があるため、何らかの対策を講じることが必要です。

一般的にネット銀行は勤続年数をあまり重視しない傾向があるため、ネット銀行系の住宅ローンに申し込むことをおすすめします。

また、フラット35も勤続年数を重視しないため、勤続年数が1年未満の方におすすめです。

ただし、ネット銀行系やフラット35は審査が緩いわけではありません。

ほかの要素に問題があれば審査に落ちてしまいます。

なお、勤続年数が1年以上になるまで申し込みを待つことも有効な対策です。

勤続年数が1年以上になった時点で申し込むと審査基準を満たすため、ほかの要素に問題がなければ通る可能性はあります。

仮審査に通って本審査で落ちる主な理由

本審査は金融機関ではなく保証会社がおこないます。

仮審査に通った場合、本審査で落ちる確率は低いですが、保証会社は独自の基準で審査をおこなうため、確実に通るとは限りません。

ここでは、仮審査に通って本審査で落ちる主な理由を解説します。

状態に問題がある

健康状態に問題があり、団体信用生命保険に加入できなかった場合は本審査で落ちることがあります。

本審査では団体信用生命保険の加入診査があり、健康状態に問題があると判断された場合は、団体信用生命保険に加入できません。

団体信用生命保険に加入できなかったときの対処法として、ワイド団信を利用するという方法があります。

ワイド団信は持病があっても加入しやすくなっている点が特徴です。

ただし、ワイド団信に加入する際は年0.3％の金利が上乗せされます。

また、フラット35は団体信用生命保険への加入は任意であるため、健康状態に問題があっても住宅ローンを利用できます。

フラット35は、民間金融機関が取り扱っている住宅ローンとは異なり、国が提供する住宅ローンです。

そのため、団体信用生命保険への加入は任意となっています。

仮審査時と状況が変化した

本審査は借り手の基本的な情報をもとに、保証会社の審査担当者が目視で判断するものです。

仮審査に通過しても、本審査では提出書類に基づいてより細かい審査がおこなわれます。

本審査では、仮審査時に申告した内容と提出書類の内容が一致しているかを審査担当者が確認します。

仮審査時に申告した内容と本審査時に提出した書類の内容が一致しない場合、虚偽の申告をおこなったと判断され、本審査に落ちる可能性があるでしょう。

例えば、仮審査後に転職した場合、勤務先や勤続年数、年収などが変更されます。

したがって、仮審査後に転職をすることは本審査に落ちる原因になります。

仮審査後に新たな借金をすることも同様です。

転職を検討している方は、本審査の結果が出るまで待ちましょう。

仮審査で落ちた場合の対処法

仮審査に落ちた場合でも、完全に住宅ローンを利用できなくなるわけではありません。

対策を講じることで、住宅ローンを利用できる場合があります。

ここでは、仮審査で落ちた場合の対処法を解説します。

ほかの金融機関を探す

仮審査に落ちた場合、ほかの金融機関を探して申し込むと通る可能性があります。

住宅ローンはさまざまな金融機関が提供しているため、諦めるのは早いです。

メガバンクの審査に落ちても、地方銀行やネット銀行だと審査に通る可能性はあるでしょう。

国が提供しているフラット35に申し込むという方法や、一括で複数の金融機関に申し込みができるサービスも存在します。

ただし、複数の金融機関で仮審査を受けると履歴が残るため、短期間での受けすぎは避けましょう。

返済期間や借入金額を見直す

返済計画に無理があると審査に落ちる原因になります。

返済期間や借入金額を見直し、毎月の返済額を減らせば審査に通る可能性が高まります。

見直しをおこなう際は、返済負担率が35％以内に収まるようにするのがポイントです。

返済負担率が高くなるほど毎月の返済額が増え、生活を圧迫します。

総返済額や希望する物件の購入可能額なども考慮して、無理のない返済計画を立てることが大切です。

現実的で無理のない返済額であれば、審査に通りやすくなります。

頭金を増やす

返済負担率を下げるには、頭金を増やすという選択肢もあります。

頭金を増やすことで、借入金額を減らせます。

借入金額が減れば返済負担率も下がるため、審査に通る可能性が高まるでしょう。

頭金を増やすと毎月の返済額も減少し、楽に返済できるようになります。

ただし、頭金を増やすために、生活費を切り詰めたり、貯金を取り崩したりするのは避けましょう。

返済計画が無理なく立てられる範囲内で、頭金を増やすことが大切です。

住宅ローンの仮審査を申し込む際の注意点

住宅ローンの仮審査を申し込む際には、新たな借金をしたり、転職をしたりすることは避けましょう。

借金や転職、独立開業などは住宅ローンの審査に悪い影響を与えます。

ここでは、住宅ローンの仮審査を申し込む際の注意点を解説します。

家を買う前に大きな借金をしない

家を買う前に大きな借金をすると、審査に落ちる大きな原因になるため注意が必要です。

住宅ローンの審査では、借り手の返済能力が重要な審査基準となります。

そのため、借り手には、安定した収入と十分な貯蓄があることが求められます。

大きな借金があると、借り手の返済能力が低下すると金融機関は考えるため、住宅ローンの審査に落ちる可能性が高くなるでしょう。

家を買う前に大きな借金をすることは避け、返済計画を立てて、無理のない範囲で貯蓄を積み上げておくことが大切です。

繰り上げ返済をして借金を減らすことも検討しましょう。

転職や独立をしない

住宅ローンの審査を受ける前に転職をしたり、独立開業したりするのは避けるべきです。

住宅ローンの審査では、借り手の返済能力が重要な審査基準となります。

そのため、借り手には、安定した収入と十分な貯蓄があることが求められます。

審査を受ける前の転職や独立開業は、収入や勤続年数の安定性に悪影響を与える行為です。

転職や独立開業直後は、審査に通りにくくなります。

転職をすると勤続年数がリセットされ、勤続年数1年以上という審査基準を満たさなくなってしまいます。

会社員が独立開業すると収入の安定性がなくなってしまい、審査に落ちる大きな原因になるでしょう。

まとめ

仮審査は住宅ローンを申し込む前におこなわれる簡易的な審査です。

借入額の上限がわかるため、不動産会社から勧められた場合はとりあえず受けてみることをおすすめします。

仮審査では、完済時年齢や返済負担率、年収などが審査の対象になります。

仮審査に通れば本審査で落ちる確率は低いです。

ただし、健康状態に問題があった場合などは落ちることがあります。本審査に落ちた場合は、ほかの金融機関を探してみると良いでしょう。

ちゅうこだて！は数多くの中古一戸建てを販売中です。

中古一戸建ても住宅ローンを利用できるので、ぜひチェックしてみてください。

ちゅうこだて！の「住まいの紹介サービス」では、中古一戸建て探しのご相談を24時間チャットで受け付けております。
ぜひお気軽にご利用ください。