空き家を直接交渉して購入することは可能です。

しかし、不動産会社を通して購入する場合とは異なり、専用のポータルサイトを利用したり、所有者と手紙などでやり取りしたりと手間がかかることがあります。

この記事では空き家を直接交渉して購入するメリットとデメリットをご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

また、空き家探しのポイントも詳しく見ていきましょう。

空き家を直接交渉して購入することは可能？

空き家を直接交渉して購入することは可能です。

しかし、不動産会社のポータルサイトなどを活用した通常の探し方では、直接交渉できる空き家を見つけることはできません。

売り手と買い手が直接交渉する専用のポータルサイトがあるので、まずはアクセスして希望条件に合う空き家を探しましょう。

その後、空き家の所有者と手紙やメールなどを通してやり取りをします。

ただし、空き家の所有者が管理を不動産会社に任せているときは、所有者との直接交渉は難しいでしょう。

管理を任せられている不動産会社と連絡を取り、やり取りを始めます。

また、実際に歩いて空き家を探す方法もあるでしょう。

住んでいる気配がなく、「売物件」などの不動産会社の管理下にあることを示す表示がない場合は、近隣の住民に尋ねてみることができます。

空き家とわかれば、管轄の法務局で登記事項要約書を発行し、所有者を調べてコンタクトを取りましょう。

空き家を直接交渉で購入するメリット

空き家の所有者が不動産会社に管理を任せていないときは、所有者に直接交渉して購入できるケースもあるでしょう。

空き家のポータルサイトなどに情報を公開していない場合は、交渉するまでに手間がかかることもありますが、その分、メリットもあります。

主なメリットとしては次の点が挙げられるでしょう。

仲介手数料などの費用を抑えられる

不動産会社を仲介して物件の売買をおこなうときは、仲介手数料を支払うことが一般的です。

直接交渉すれば仲介手数料はかからないので、物件購入の費用を抑えることができます。

なお、不動産会社によっても仲介手数料は異なりますが、宅地建物取引業法により上限額は決まっているので法外に高くなることはありません。

例えば空き家の取引価格が500万円であれば、仲介手数料の上限額は23万1千円(税込)です。

ちゅうこだて！の「住まいの紹介サービス」では、中古一戸建て探しのご相談を24時間チャットで受け付けております。
ぜひお気軽にご利用ください。

空き家を直接交渉で購入するデメリット

空き家の所有者からの直接購入にはデメリットもあります。

主なデメリットを詳しく解説します。

専門的な知識が必要になる

不動産会社に仲介を依頼する場合は、不動産会社が空き家に問題がないか専門家としての目線で調べてくれます。

しかし、直接交渉する場合は、購入者自身で問題がないかを調べなくてはいけません。

購入後にトラブルが生じないためにも、購入者は不動産に関する専門的な知識と、不動産を見分ける目を身につけていることが必要になるでしょう。

手間がかかる

不動産会社に仲介を依頼しない場合は、交渉する内容や契約書の作成も購入者自身が主導して決定していく必要があります。

不動産の所有者との交渉の場を決める、日程を組むなども、購入者自身が決めなくてはならないでしょう。

そのため、不動産会社に仲介を依頼するよりも、契約締結までに時間も手間もかかる可能性があります。

直接交渉で空き家を探す際に確認するポイント

不動産会社に仲介を依頼しない場合は、購入者自身が空き家を厳しくチェックする必要があります。

問題のある空き家を購入してしまうと大きな損失につながることもあるので、時間をかけてじっくりと物件を見極めるようにしましょう。

特に次の3点は、購入前に確認しておくことが必要です。

空き家の周辺環境は問題ないか

空き家周辺の交通アクセスと施設を確認しておきましょう。

勤務先や学校に行きやすいか、郵便局やスーパー、医療機関などは近くにあるかなどを調べます。

建物に不具合があるときはリフォームなどで対応できますが、周辺環境は変えることはできません。

住みやすいか、不便はないか、実際に自分の足と目で確認することが大切です。

ライフラインが確保されているか

電気やガス、水道などのライフラインは問題なく使用できるかも確認しておきましょう。

使用できない場合は工事が必要です。

時間も費用もかさむことになるので、最初からライフラインが確保できているほうが望ましいでしょう。

空き家が新耐震基準を満たしているか

1981年6月1日より前に建築確認済証を獲得している物件は震度5強程度の地震であれば大きな損傷はないと考えられますが、それ以上の震度の地震に関しては調べられていません。

一方、1981年6月1日以降に建築確認済証を獲得している物件は新耐震基準を満たしているので、震度6強から7程度の地震でも大きな損傷がないと考えられます。

空き家によっては新耐震基準を満たしていないものがあり、居住する前に耐震補強工事をおこなう必要が生じるでしょう。

費用もその分、かさむことになるので注意が必要です。

空き家を探す方法

空き家専用のポータルサイトを使って探す以外にも、いくつか空き家を探す方法はあります。

例えば、すでにエリアが決まっている場合は、実際に歩いて購入できそうな空き家を探すこともできるでしょう。

また、自治体によっては空き家を紹介したり、空き家を探す方法を公開したりしていることがあります。

詳しい空き家の探し方は、以下の記事を参考にしてください。

関連記事
「【完全版】空き家の探し方｜サイトや自治体制度の利用」

中古物件サイトで探す

空き家所有者と直接交渉をすれば、仲介手数料などの費用を抑えらえるというメリットがある反面、きちんとした不動産の知識がないと後々のトラブルや後悔にもなりかねません。

そうしたデメリットと天秤にかけた場合、中古物件サイトからお目当ての物件を探すという選択肢もあってよいでしょう。

全国の中古一戸建て情報が探せる「ちゅうこだて！」には、居住していない「空き家」物件も多数あります。

空き家バンク

自治体によっては空き家バンクを構築していることがあります。

空き家バンクとは、地域の空き家を登録し、利用したい方や法人に情報を提供するシステムです。

まずは自治体に問い合わせ、空き家バンクを利用できないか相談してみましょう。

次の記事では空き家バンクに関して詳しく解説しています。

ぜひご覧ください。

関連記事
「空き家バンク制度のメリットやデメリットとは？自治体運営制度」

まとめ

空き家を直接交渉すれば仲介手数料を節約できますが、専門的な知識がないとリフォーム費用がかさんだり、問題のある物件を購入したりすることにもなりかねません。

不安な場合は不動産会社に仲介を依頼するようにしましょう。

ちゅうこだて！では仲介物件を多数ご紹介しています。

ぜひご覧になり、理想の中古一戸建てを探してください。

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空き家をリフォームすると、資産価値が向上する、建物の倒壊を未然に防げるなどのさまざまなメリットがあります。

しかし、空き家のリフォームはメリットだけではありません。

建物の状態が良くないときはリフォーム費用が高額になるなどのデメリットもあります。

実際にリフォームするときはどの程度の費用がかかるのか、また、リフォームの際に活用できる補助金制度にはどのようなものがあるのか見ていきましょう。

リフォーム前に目的を明確にすることが重要

リフォームを始める前に、何のためにリフォームをするのか目的を明確にすることが必要です。

まずは次の3つのうち、どれを目的としてリフォームを実施するのか考えてみましょう。

• 自分や家族が暮らす
• 賃貸住宅として貸し出す
• 売却する

自分や家族が暮らすことを目的としている場合は、今すぐすべてのリフォーム工事をおこなわなくても良いかもしれません。

とりあえず早急にリフォームをしなくてはいけない部分だけをリフォームし、生活をするうえで不便に感じる部分をリフォームしていくのも良いでしょう。

しかし、賃貸住宅として貸し出すときや売却するときは、不便な部分や故障している部分だけでなく、古くて見た目が良くない部分もまとめてリフォームする必要があります。

場合によってはリフォームする箇所が多く、費用がかさむかもしれません。

賃貸住宅として貸し出すときと売却するときは、空き家の取得費用にリフォーム費用を加算して、それでも利益が出るのか入念にシミュレーションしてみましょう。

リフォームをして家の見栄えが良くなっても、家賃や売却額が高くなると、借り手や買い手は見つかりにくくなる恐れがあります。

空き家をリフォームするメリット

空き家のリフォームには、次の2つのメリットがあります。

資産価値の上昇が期待できる

状態があまり良くない空き家は、借り手や買い手を見つけることは困難です。

しかし、リフォームして見栄えが良くなり、暮らしやすくなると、借り手や買い手が見つかるかもしれません。

不動産を単に保有しているだけでは固定資産税がかかるだけで家計にとってはマイナスですが、リフォームにより賃貸物件や売却物件として活用できると、家計にとってもプラスです。

つまり、空き家をリフォームすることで、資産価値の上昇が期待できるでしょう。

倒壊や犯罪などを防げる

空き家をメンテナンスせずに放置しておくと、倒壊する可能性もあります。

道路をふさいだり隣家に迷惑をかけたりするかもしれません。

また、庭木や芝生の手入れを放置すれば、蚊などの害虫が発生しやすくなることもあります。

場合によっては、犯罪組織や非行少年・少女たちが住みついて犯罪の拠点となったり、治安を悪化させたりする可能性もあるでしょう。

しかし、リフォームして清潔にすれば、倒壊や害虫の発生を回避できます。

また、空き家で生活を始めれば、犯罪の拠点や治安の悪化に結びつくこともないでしょう。

関連記事「リノベーションに適した中古一戸建てとは？リフォームとの違いや選び方のポイントを解説」

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空き家をリフォームするデメリット

空き家のリフォームにはデメリットもあります。

特に注意したいポイントとして次の2点が挙げられるでしょう。

全体改築には費用がかかる

空き家全体を改築しようとすると、新築一戸建てを建てるよりも費用がかさむこともあります。

特に建物を撤去して建て直す場合には、住宅を建てる費用に加え、解体費用と撤去費用がかかるため、高額になる可能性があるでしょう。

耐震補強が必要な場合がある

住宅が古い場合は、現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。

その場合は、リフォーム費用に加えて耐震補強工事が必要なため、予想よりもリフォーム費用が高額になるかもしれません。

空き家のリフォームはどれくらいかかる？

空き家をリフォームする前に、相場を理解しておきましょう。

部分的なリフォームと全体的なリフォームに分けて解説します。

部分的なリフォームの場合

不便な部分や見た目が良くない部分などを局部的にリフォームする場合は、以下の費用がかかります。

ただし、リフォームに使用する素材のグレード、あるいは依頼するリフォーム業者によって費用が上下するので注意しましょう。

全体的なリフォームの場合

建物全体や特定の空間全体などの全体的なリフォームに関しては、以下を費用の目安にできます。

全体的なリフォームをおこなう場合も、素材のグレードやリフォーム業者によって費用が大きく変わるので注意しましょう。

空き家のリフォームで使える補助金

空き家をリフォームする際、自治体によっては補助金を受給できることがあります。

主な補助金制度としては、次の3つが挙げられるでしょう。

• 空き家を購入する際に利用できる補助金制度
• 空き家をリフォームする際に利用できる補助金制度
• 空き家を解体する際に利用できる補助金制度

自治体によって制度の内容や実施有無が異なるので、まずは自治体に問い合わせてみましょう。

関連記事「中古一戸建て購入時に利用できる補助金・減税制度」

まとめ

空き家をリフォームするときには、自治体に補助金制度が利用できないか尋ねてみましょう。

条件を満たしているときは補助金を受給できるかもしれません。

ちゅうこだて！では、リフォームに適した中古一戸建てを多数取り扱っています。

エリアや周辺施設などで検索できるので、ぜひ一度ご覧ください。

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日本の空き家率は13.6％で、実に7～8軒の住宅があれば1軒は空き家と考えられます。

空き家が多いと治安や景観の悪化を招くこともあり、空き家問題として積極的に空き家減少に向けて取り組んでいる自治体も少なくありません。

空き家があるとどのようなリスク、デメリットがあるのか、また、空き家を購入するときにどのような補助金制度を利用できるのか解説します。

中古一戸建ての購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

日本には空き家が多い？

総務省の平成30年住宅・土地統計調査によれば、総住宅数に占める空き家の割合(空き家率)は13.6％で、実に846万戸もの住宅が空き家でした。

これは過去最高の数で、年々空き家、空き家率ともに増えています。

また、海外と比較しても、日本の空き家率は高い水準であるといわれています。

参考：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計　結果の概要」

空き家で生じるリスク・デメリット

空き家が多いことは、決して好ましい状況ではありません。

空き家により住環境や景観、治安が悪化する可能性があるだけでなく、経済的な損失につながることもあります。

空き家によるリスクやデメリットを詳しく見ていきましょう。

住環境に及ぼす悪影響

人が住んでいる住居とは異なり、空き家はこまめなメンテナンスがされていません。

いつの間にか外壁が剥離し、屋根が落ちて倒壊する可能性もあるでしょう。

倒壊した壁や塀が道路をふさいだり、隣家の敷地に入り込んだりするかもしれません。

また、空き家からの落下物で近隣住民がケガをする可能性もあります。

安全な暮らしを維持するためにも、自治体などで空き家を管理する必要が生じるかもしれません。

見栄え・景観の悪化

荒れた庭や朽ち果てた外壁、門、塀などは、見栄えが良くなく、周囲の景観を損ねる可能性があります。

雑草が生い茂り、蚊などの害虫が住みついて不衛生な印象になるかもしれません。

住宅地に空き家があっても景観の悪化は気になりますが、観光地や商業地域であればさらに悪影響を及ぼす可能性があります。

場合によっては観光客や施設利用客の減少につながり、地域経済にもダメージを与えるかもしれません。

治安の悪化

空き家の敷地内に不法投棄が増えると、見た目が悪くなるだけでなく、殺伐とした雰囲気が治安を悪化させることになるかもしれません。

また、不法侵入や不法占拠により犯罪組織の拠点となるケースや、非行少年・少女の溜まり場になるなどのケースもあります。

地域の犯罪が増えて、住みづらいエリアとして知られる可能性もあるでしょう。

また、住宅が朽ち果てていると、放火のリスクが高くなることがあります。

安心して生活するためにも、空き家の管理が必要でしょう。

経済的な損失

人口減少により、必要な住宅数も減っています。

空き家が現在のペースで増えると住宅が供給過剰になり、価格崩壊が起きるかもしれません。

売主にとっては、大きな経済損失になる恐れがあるでしょう。

また、賃貸住宅の家賃が下がり、不動産投資で利益を上げにくい状態になる可能性も想定されます。

価格が高い時期に不動産を買った投資家にとっては、好ましくない状態が続くかもしれません。

空き家を購入する際に使える補助金

空き家を購入する際には、まず自治体で補助金制度を実施しているか確認してみましょう。

条件を満たしていれば補助金制度が適用され、受給対象になるかもしれません。

なお、空き家を購入する際に利用できる補助金は、次の3種類に分けることができます。

• 空き家の除却に対する補助金
• 空き家の改修に対する補助金
• 空き家の取得に対する補助金

それぞれの補助金制度に関して、実例を交えてご紹介します。

空き家の除却に対する補助金

空き家を解体・撤去処分して更地にするときに、自治体の補助金を受給できることがあります。

立地は気に入っているけれど建物があまり気に入らないとき、あるいは建物の状態が悪く建て替えを必要とするときは、空き家の除去に利用できる補助金を申請してみましょう。

例えば、茨城県笠間市では、空き家を除去する際にかかった費用のうち、1/2もしくは50万円を上限として補助する空家解体撤去補助金を実施しています。

該当する場合は自治体に相談してみましょう。

空き家の改修に対する補助金

空き家を改修して利用するときも、自治体の補助金を受給できるかもしれません。

例えば、岡山県総社市では、空き家をリフォームして定住する方向けに空き家リフォーム助成金を実施しています。

条件を満たす場合は、リフォーム費用の1/2の範囲内で上限30万円を受給可能です。

空き家の取得に対する補助金

空き家を購入するときに、自治体の補助金を受給できることがあります。

例えば、三重県伊賀市で実施している伊賀市移住促進空き家取得費補助金は、定住を目的に伊賀市に移住する方向けの補助金制度です。

土地代金を除く空き家の取得費のうち、1/2以内で30万円を上限として支給されます。

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ぜひお気軽にご利用ください。

補助金や減税制度の調べ方

空き家を購入するときには、一度、自治体のホームページで利用できる補助金制度がないか探してみましょう。

自治体の住宅課に問い合わせることでも、詳細な情報を入手可能です。

また、倒壊などの危険性が高い空き家に関しては固定資産税の住宅用地特例が適用されませんが、改修や除去の際に減税制度が適用される可能性もあります。

自治体の税事務所などに相談し、賢く節税するようにしましょう。

まとめ

空き家を購入するときに自治体の補助金制度などを利用できることがあります。

また、空き家を改修・除去することで減税制度が適用されることもあるので、よりお得に住宅購入・維持ができるようになるかもしれません。

ちゅうこだて！では、リフォームに適した住宅も多数扱っております。

ぜひご覧になり、理想の住宅をお探しください。

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誰もが憧れるような豪邸も、いつのまにか空き家になることがあります。

たとえ豪邸でも空き家になると比較的手頃な価格で購入できることもあるので、豪邸に暮らしたい人はぜひチェックしてみましょう。

この記事では、豪邸が空き家になる理由や空き家となった豪邸の見つけ方、見つけた豪邸に安く住むポイントに関して解説します。

豪邸を探している人、割安な物件を見つけたい人は、ぜひご覧ください。

なぜ豪邸が空き家になるのか

多額の費用をかけ、立地から設備、デザインに至るまでこだわりぬいた豪邸も、居住者を失い、空き家になってしまうことがあります。

それぞれ空き家になった事情は異なりますが、主な理由としては「所有者が別の住宅に引っ越した」ことが挙げられるでしょう。

豪邸は価格が高く、売却したくてもすぐに買い手が見つからないことが多く見られます。

そのため、買い手がつかないまま別の住宅に引っ越し、空き家になってしまうケースは少なくありません。

また、豪邸は仕様にもこだわっているので、間取りや使い勝手が一般的ではなく、買い手がつきにくいこともよくあります。

例えば、天井が高すぎてエアコン代がかさむ、プールがあるので定期的にメンテナンスをしなくてはいけない、浴室やトイレが多すぎて掃除が大変などの事情により買い手が決まらず、空き家になることもあります。

豪邸の空き家の見つけ方

すぐに買い手がつかない場合、徐々に物件価格が値下げされます。

居住者がいなくなってから長期間経過している空き家は、大幅に値下げされている可能性があるでしょう。

特に豪邸は固定資産税も高額になるため、できる限り早く売却しようと短期間で値引き幅が大きくなることもあります。

ここでは、割安な価格で購入できる豪邸の空き家の見つけ方の一つである「空き家バンク」に関して見ていきましょう。

空き家バンク

空き家バンクとは、自治体が地域の空き家を管理し、空き家を必要とする人や不動産会社に情報を提供する制度のことです。

不動産市場に出回っていない物件が登録されていることもあるので、豪邸の空き家を探している人はぜひチェックしてみましょう。

空き家バンクには市場に出回っていない物件が見つかるなどのメリットもありますが、購入する際に空き家の所有者と直接交渉する必要があるなどのデメリットもあります。

次の記事で空き家バンク制度の特徴やメリット、デメリットに関してご紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

関連記事
「空き家バンク制度のメリットやデメリットとは？自治体運営制度」

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豪邸の空き家に安く住むポイント

豪邸は買い手がつきにくいため、所有者が住み替えをおこなうと空き家になることがあります。

また、長期間売れないときや所有者が売り急ぐときは価格が値下げされることもあるので、お得に入手できるかもしれません。

次の4つのポイントに留意すると、豪邸の空き家に安く住めることがあります。

• 修繕が必要ない豪邸を選ぶ
• 維持費がかからない豪邸を選ぶ
• 一部を貸し出す
• 自治体の補助金を利用する

それぞれのポイントを、詳しく見ていきましょう。

修繕が必要ない豪邸を選ぶ

豪邸の価格が割安でも、状態が悪くそのままでは生活できない場合は、入居前に修繕工事が必要です。

豪邸は床面積が広いので、修繕費用も高額になるでしょう。

また、建物以外も不具合がないかチェックしておきましょう。

庭や門、塀などの外構が荒れている場合も、修繕やメンテナンスが必要となり、高額な費用がかかることもあります。

割安に豪邸を入手するためにも、できる限り修繕が必要ない物件を選ぶようにしましょう。

維持費がかからない豪邸を選ぶ

豪邸のなかには高額な維持費がかかる物件もあります。

例えば、リビングや玄関ホールの空間が広すぎる場合、毎月高額な電気代がかかるかもしれません。

また、天井が高すぎて自力で窓掃除ができない豪邸であれば、定期的に業者に掃除を依頼する必要もあるでしょう。

その他にも、広すぎて掃除ができない、毎月セキュリティ会社に支払う管理費用が高い、固定資産税が高いなどの理由で維持が難しくなることもあります。

購入する前に毎月どの程度の電気代やハウスクリーニング代、管理費用がかかるか調べておきましょう。

また、固定資産税も所有者に確認しておく必要があります。

中古一戸建ての固定資産税について詳しくはこちらで紹介しています。

関連記事
「中古一戸建ての固定資産税はいくら？計算方法と納めるタイミング」

一部を貸し出す

部屋が余る場合や離れなどがある場合には、貸し出すことも検討できるかもしれません。

家賃収入が定期的に入れば、豪邸にかかる維持費を工面できることもあります。

また、シェアハウスとして豪邸を利用することも可能です。

豪邸での生活に興味がある人も少なくないので、借り手はすぐに見つかるかもしれません。

複数の人から家賃収入を得られれば、豪邸の維持費をまかなえるだけでなく、住宅ローンの返済にも充当できることがあります。

自治体の補助金を利用する

自治体によっては、空き家を購入するときに利用できる補助金制度を実施していることがあります。

購入する前に、補助金制度があるのか確認しておきましょう。

補助金制度の内容や補助金額は、自治体によっても異なります。

例えば、購入資金の一部を補助する制度や、耐震補強工事の一部を補助する制度、空き家を事業利用する際に補助金を受給できる制度などさまざまです。

自治体によって補助金制度の内容も適用条件も異なるので、自分が住む地域の情報を事前に調べておきましょう。

まとめ

豪邸のなかには買い手がつかず、空き家になっている物件もあります。

空き家になってから時間が経っている場合や、所有者が売り急いでいる場合には、割安な価格で購入できるかもしれません。

できる限り安く購入したいと考えている方は、空き家バンクなども活用して、豪邸の空き家を探してみましょう。

ちゅうこだて！では、お子様の通学先の小学校や中学校周辺で物件を探せる便利な検索機能が備わっています。

ぜひご覧になり、理想の住まい探しにお役立てください。

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The post 豪邸が空き家になると安く住める？費用相場や見つけ方をご紹介 first appeared on ちゅうこだて！コラム.

空き家のなかには、安く買えるお得な物件もあります。

安い空き家の探し方をご紹介するので、ぜひ参考にして納得できる価格の中古一戸建てを見つけてください。

しかし、価格は安いものの修繕費や設備導入費などがかかり、かえって割高になる物件もあります。

空き家を買うときに注意するポイントや、お得に買うために知っておきたいことも見ていきましょう。

安い空き家の探し方

空き家のなかには、中古一戸建ての物件として不動産会社で販売されているものもあります。

不動産の売買をおこなうポータルサイトにアクセスし、条件に合う物件を探してみましょう。

しかし、日本には800万戸を超える空き家がありますが、そのすべてが中古一戸建ての物件としてポータルサイトを通してチェックできるものではありません。

放置されたままになっている空き家も多く、不動産市場に出ていない物件も多数あります。

空き家を探している人は、「空き家バンク」もチェックしてみましょう。

空き家バンクとは自治体が地域の空き家の情報を管理し、空き家を必要としている人に情報提供をおこなう仕組みのことで、600以上(2019年2月時点※)もの自治体が実施しています。

空き家バンクに関しては次の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

関連記事
「空き家バンク制度のメリットやデメリットとは？自治体運営制度」

他にも、ホームページを持たない不動産会社が、地域の空き家の販売を請け負っていることもあります。

空き家を購入したい地域がすでに決まっているなら、その地域に出かけ、地域密着型の不動産会社に相談してみましょう。

その他にも、さまざまな方法で空き家を探すことができます。

次の記事で空き家の探し方に関して詳しく解説しているので、ぜひチェックしてみてください。

関連記事
「【完全版】空き家の探し方｜サイトや自治体制度の利用」

参考：総務省「平成 30 年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計」
参考：国土交通省「「全国版空き家・空き地バンク」の更なる情報の充実化！～空き家等のマッチング促進・地域活性化の実現に寄与～」

空き家を安く買うときの注意点

空き家のなかには、相場よりも安い価格で販売されている物件があります。

しかし、安いからといってすぐに購入してしまうと、購入後にトラブルが見つかり、後悔することにもなりかねません。

特に注意をしたいポイントとして、次の2つが挙げられます。

• リフォームや修繕をおこなう必要がある
• 事故物件の可能性がある

それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

リフォームや修繕をおこなう必要がある

物件の状態が悪く、そのままでは居住が難しい空き家もあります。

例えば、トイレやキッチンなどの水回りを交換する必要がある物件や、水道や電気などのインフラが整っていない物件など修繕箇所はさまざまです。

リフォームや修繕をおこなう必要がある場合は、物件の価格が安くても高額な修繕費が発生し、トータルで見れば割高になることがあります。

特に長期間放置されていた空き家などは、基礎の部分から直す必要があるケースも少なくありません。

現在の耐震基準を満たさず、耐震補強工事が必要になることもあります。

購入する前に、リフォームなどにどの程度の費用がかかるかある程度見積もっておくようにしましょう。

中古い一戸建てのリフォーム費用について詳しくはこちらで紹介しています。

関連記事
「中古一戸建てのリフォームにかかる費用の抑え方と相場を解説」

事故物件の可能性がある

相場よりも安い空き家は、過去に殺人事件があったなどの事故物件の可能性もあります。

また、居住者が孤独死し、長期間にわたって発見されずにいたなどの可能性もあるでしょう。

なお、事故物件の場合、売却する側は購入希望者に伝える義務(重要事項告知義務)がありますが、いったん別の所有者になった物件は告知義務がありません。

周辺の物件よりも明らかに安い場合は、不動産会社や近隣の人に尋ねてみて確認しておいたほうが良いでしょう。

ちゅうこだて！の「住まいの紹介サービス」では、中古一戸建て探しのご相談を24時間チャットで受け付けております。
ぜひお気軽にご利用ください。

空き家を安く買うポイント

空き家バンクに登録されている物件は、不動産会社を通さず、所有者と直接交渉して購入する場合もあります。

そのため、交渉次第では、提示されている価格より安く購入できるかもしれません。

また、直接交渉できない物件であっても、不動産会社などの仲介を通して交渉することで、価格が下がることもあります。

無茶な値下げ要求はマナーに反することがありますが、割高な場合などは節度をわきまえて交渉してみましょう。

自治体の補助金を利用する

自治体によっては、空き家を購入するときに活用できる補助金制度を実施していることがあります。

購入する前にチェックしてみましょう。

自治体ごとに補助金制度の適用条件や支給額が異なるので注意が必要です。

例えば、空き家の購入費用をサポートする制度を実施していることもあれば、耐震補強工事にかかる費用をサポートしていることもあります。

ここでは、補助金制度を提供している自治体の事例として、栃木市と鎌倉市、藤沢市の制度をご紹介します。

栃木市

栃木市では、市街化区域に住宅を購入する際に利用できる「まちなか定住促進住宅新築等補助金『IJU(移住）補助金』」制度を実施しています。

空き家でも新築でも条件を満たせば適用されるので、活用しやすい制度です。

例えば、該当する地域に中古住宅を購入する場合の補助金額は20万円です。

申請者や配偶者が40歳未満である、子どもがいる、市内で勤務しているなどのさまざまな条件を満たすと補助金額が加算され、さらに高額を受給できます。

鎌倉市

鎌倉市では、「耐震改修工事費等補助金交付制度」を実施しています。

市や指定の事業者によって現地耐震診断をおこない、総合評点が1.0未満のときに耐震工事費用の補助を受けられる制度です。

基準に該当する場合は、耐震工事にかかる費用の最大1/2かつ100万円のサポートを受けられます。

藤沢市

藤沢市では、「藤沢市空き家利活用事業補助金」制度を実施しています。

空き家を利用した事業をおこなう際に利用できる制度で、条件に該当する場合は空き家の改修や設計にかかる費用の2/3かつ100万円の範囲内で補助金を受給可能です。

年度によって申込期限が定められているので、こまめに藤沢市のホームページをチェックしましょう。

まとめ

空き家バンクやポータルサイトを活用することで、安い空き家を探せます。

しかし、リフォーム費用がかさむケースや事故物件であるケースなどもあるので、購入前に確認しておきましょう。

ちゅうこだて！では、勤務先や通学先の病院や小学校などの建物の周辺で物件を探せるようになっており非常に便利です。

周辺ぜひ理想の住まい探しにお役立てください。

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不動産会社で販売されている空き家もありますが、なかには不動産会社に登録されていない物件もあり、空き家は容易に見つけられないケースもあります。

空き家の購入を検討している方は、空き家専門のサイトや自治体などにも問い合わせる必要もあるでしょう。

この記事では、空き家の探し方に関して詳しく解説します。

納得できる物件かどうかを見極めるためのポイントもご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

日本の空き家状況

日本には、多数の空き家があります。

総務省の住宅・土地統計調査によれば、2018年10月1日時点で848.9万戸もの空き家があり、すべての住宅のうち13.6％もの住宅において居住者がいません。

この数値は、住宅・土地統計調査が始まって以来もっとも高く、空き家の数は増加傾向にあることがうかがえます。

なお、空き家率が一番高いの都道府県は山梨県です。

空き家率は21.3％で、実に5軒に1軒以上の住宅に居住者がいない状況です。

参考：総務省「平成 30 年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計」

空き家の探し方

空き家は物件ごとに登録されている場所が異なるため、特定のサイトなどで一括検索できません。

そのため、いくつかの方法を組み合わせて、理想の空き家を探していきましょう。

空き家を探す主な方法としては、次の5つが挙げられます。

• 空き家バンクを使う
• ポータルサイトを使う
• 不動産会社を巡る
• 自治体のホームページを確認する
• 地元の人に聞く

それぞれ詳しく見ていきましょう。

空き家バンクを使う

自治体によっては、「空き家バンク」制度を実施していることがあります。

空き家バンクとは、自治体が地域の空き家情報を管理し、空き家を購入したい人や不動産会社などに提供する制度です。

居住用の中古一戸建てや民泊事業に使う住宅を探している方は、空き家バンクの利用をおすすめできます。

なお、空き家バンクはいくつかあるので、希望する住宅が見つからない場合は別の空き家バンクもチェックしてみましょう。

関連記事
「空き家バンク制度のメリットやデメリットとは？自治体運営制度」

ポータルサイトを使う

空き家情報を公開しているポータルサイトを活用しましょう。

空き家のなかには複数の不動産会社に販売を依頼し、複数のポータルサイトに掲載されているものもありますが、なかには特定の不動産会社だけに販売を依頼し、特定のポータルサイトだけに情報が公開されている空き家もあります。

そのため、いくつかのポータルサイトをチェックして、理想に近い物件を探してみましょう。

不動産会社を巡る

不動産会社は、すべてがポータルサイトを持っているわけではありません。

また、ポータルサイトを持っている不動産会社であっても、販売を依頼された物件すべてをサイトに掲載していない場合もあります。

まだオンライン上で公開されていない空き家を見つけるためにも、不動産会社を1軒ずつ巡ってみましょう。

全国展開していない地域密着型の不動産会社であれば、インターネットで見つけられないような地元の空き家情報を保有しているかもしれません。

住宅を購入したい地域に足を運び、地元の不動産会社に相談してみましょう。

インターネット公開前の最新の空き物件など、足を運ぶことで得られる情報もあるかもしれません。

自治体のホームページを確認する

自治体によっては、空き家情報や空き家情報の問い合わせ先をホームページで公開していることがあります。

空き家情報だけでなく、購入時に利用できる制度の紹介などを掲載している可能性があるので、物件を購入したい地域の自治体ホームページをチェックしてみましょう。

地元の人に聞く

不動産会社にも、空き家バンクにも登録されていない空き家は多数あります。

どうしても気になる空き家がある場合は、物件がある地域を歩き、地元の人や物件の近所に住む人に直接話を聞いてみるのも一つの手段です。

思わぬ好物件に巡り会えることもあるので、住みたい地域が決まっているなら、一度歩いてみるのもいいかもしれません。

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空き家探しのポイント

空き家を探す前に次の4つのポイントに注目してみましょう。

• 補助金
• 修繕費
• 設備
• 生活スタイル

それぞれのポイントを詳しく解説します。

補助金

自治体によっては、空き家購入の際に利用できる補助金制度を提供していることがあります。

例えば、購入費の一部を支給してくれる制度や、リフォーム費用や耐震補強工事の一部を支給してくれる制度などがあります。

空き家を解体する費用を補助する制度を実施している自治体もあるので、土地が気に入った場合などに活用できるかもしれません。

修繕費

空き家の状態があまり良くないときは、居住前にリフォーム工事が必要になるかもしれません。

空き家の価格自体は手頃でも、修繕費を加算すると予算オーバーすることもあります。

購入前にどの程度の修繕費がかかりそうか、見積もっておきましょう。

設備

空き家の多くは設備が不十分です。

また、整っているように見えても補修などが必要なケースもあります。

場合によっては、水道やガスなどのインフラ設備が整っていないこともあるかもしれません。

購入前に設備を確認し、設備関連の工事にどの程度の費用がかかるか見積もっておくことも必要です。

生活スタイル

生活スタイルに合う物件、エリアであるのかもチェックしましょう。

例えば、子どもが小さい場合であれば、近くに公園があるのか、学校や幼稚園に通いやすいのか確認しておくべきです。

また、スーパーや医療機関などが近くにあるかも確認しておきましょう。

電車で通勤通学する場合は、駅やバス停の近さも確認しておくことをおすすめします。

まとめ

空き家のなかには割安で状態も良好な物件もあります。

ご紹介した方法を活用し、理想に合う中古一戸建てを探してみましょう。

しかし、修繕費や耐震補強工事費がかさみ、割高になることもあります。

安易に購入手続きを進めるのではなく、購入前におおよその費用を見積もっておくことも必要です。

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エリアや周辺施設などのさまざまな条件で物件を検索可能です。

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日本には800万戸を超える空き家があり、有効活用されていない物件も少なくありません。

自治体によっては、空き家情報を購入希望者に提供し、空き家を活用する動きも多く見られます。

空き家を購入することにはメリットだけでなくデメリットもあります。

この記事では、空き家を購入することのメリットや注意すべきポイントをご紹介します。

ぜひ空き家を購入する前にチェックしてみてください。

空き家に対する国の対応

日本全国の空き家率は13.6％で、7～8軒に1軒は居住者がいない住宅です。

空き家を放置することで治安の悪化などの影響が生じる可能性があり、空き家は社会的にも問題視されています。

国では2015年に「空き家対策特別措置法」を施行し、空き家を減らす取り組みがおこなわれてきました。

実際に施行後、4年強で7,000戸以上の空き家が減っています。

また、空き家を登録して購入希望者に情報を提供する「空き家バンク」などの取り組みをおこなう自治体も増えてきました。

今後もより一層、全国的に空き家対策がおこなわれると見込まれるでしょう。

引用：平成30年住宅・土地統計調査住宅及び世帯に関する基本集計｜総務省

空き家購入のメリット

住宅購入を検討している方は、選択肢のひとつとして空き家を考えてみることもできるかもしれません。

空き家を購入することには、次の2つのメリットがあります。

• 低価格で購入できる
• 補助金を利用できる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

低価格で購入できる

不動産市場に出回っている物件は、エリアや築年数、床面積などのスペックによりおおよそ価格が決まります。

一方、空き家は所有者と購入希望者が直接交渉して取引をおこなうことが一般的なため、予想以上に低価格で購入できる可能性もあるでしょう。

低予算で物件を探している方、広さなどのスペックに比べて割安な物件を探している方も、空き家に注目してみることをおすすめします。

補助金を利用できる

国や自治体では、空き家の購入時に利用できる補助金制度を実施していることがあります。

制度の適用を受ければ、低価格な物件をさらにお得に購入したり、リフォームなどの工事費用のサポートを受けたりできます。

住宅を購入したい自治体が決まっているときは、自治体に補助金制度があるか問い合わせてみるのが良いでしょう。

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空き家購入のデメリット

空き家は購入するメリットもありますが、デメリットもあります。

特に注意したいデメリットとしては、次の2点です。

• 劣化のスピードが速い
• メンテナンスコストが高い

それぞれ詳しく解説します。

劣化のスピードが速い

基本的に、空き家は築年数が経っているため、劣化のスピードが速く、短期間で古びてしまう可能性があります。

また、放置されていた空き家も多いので、定期的なメンテナンスが実施されていないことから、さらに劣化スピードが速くなることもあるでしょう。

メンテナンスコストが高い

空き家のなかには、そのままの状態では居住することが難しい物件もあります。

そのような場合は、リノベーションを実施して居住することになりますが、状態によっては大規模な工事が必要となり、高額な費用がかかることもあるでしょう。

また、居住中に不具合が見つかり、そのたびに高額なメンテナンスコストがかかることもあります。

一度で工事を済ませるためにも、購入する前に徹底的に状態を検査しておくことが望ましいでしょう。

空き家の購入後に必要となるリノベーションについては、次の記事で詳しく解説します。

しっかりメンテナンスをおこない、希望に合う物件に住むためにもぜひご覧ください。

関連記事
「リノベーションに適した中古一戸建てとは？リフォームとの違いや選び方のポイントを解説」

空き家購入の注意点

空き家を購入する際には、新築住宅を購入するときとは異なる独自の注意点があります。

特に注意したいポイントとしては次の2点です。

• 耐震基準が最新ではない可能性がある
• 残置物がある可能性がある

それぞれのポイントを詳しく解説します。

耐震基準が最新ではない可能性がある

昔に建てられた物件が多いため、最新の耐震基準ではない可能性があります。

安心して暮らすためにも、居住前に耐震診断をおこない、必要に応じて耐震補強工事を実施するようにしましょう。

残置物がある可能性がある

空き家のなかには、所有者やかつての居住者のものが残っている物件も少なくありません。

このように残されたものを「残置物」と呼びますが、所有権がかつての居住者に残っている場合もあるので、勝手に廃棄できない可能性もあります。

また、廃棄する際には、別途費用がかかることもあるでしょう。

そのため、購入する前に残置物はないか確認することをおすすめします。

残置物がある場合は、所有者に相談し適切に処分してもらうようにしましょう。

空き家購入のポイント

空き家はいくつかのポイントに注目することで、満足度の高い物件を見つけられます。

空き家を購入するときには、次の2つのポイントに留意しましょう。

• リフォームや修繕の費用を知っておく
• 空き家の情報を収集する

リフォームや修繕の費用を知っておく

リフォームや修繕にどの程度の費用がかかるのか事前に把握しておくことで、空き家が適切な価格なのか判断しやすくなります。

修繕費が高すぎて結局は割高だったというようなことにならないためにも、リフォーム代を把握しておきましょう。

空き家の情報を収集する

空き家は数が多いですが、一般的な不動産会社では情報を収集できない物件も少なくありません。

そのため、空き家に関する情報を提供している自治体や空き家バンクなどの制度も利用して、幅広く情報を集めましょう。

まとめ

空き家は割安で購入できることもありますが、メンテナンスやリフォームなどに費用がかかり、かえって割高になることもあります。

事前にどの程度の費用がかかるかチェックし、納得できる物件を選ぶようにしましょう。

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小学校や保育園の周辺からも便利に探せますので、ぜひご覧ください。

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空き家が急速に増加し、2018年の最新の住宅・土地統計調査では、空き家率は 13.6％と過去最高を記録しました。

それにともなって全国の自治体で空き家バンクの制度が普及し、その利用も次第に活発化しています。

この記事では、空き家バンクの制度の説明やメリット、デメリット、上手な活用方法を解説します。

空き家利用の補助金制度にも触れますので、地方や郊外への移住やUターンを検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

空き家バンクとは？

簡単に申し上げると、空き家バンクは自治体が地域の空き家情報を集めて管理し、空き家を利用したい方に提供する制度です。

空き家の情報を募集し、空き家を所有している方からの情報を入手したり、宅建業者への情報提供をおこなったりしています。

登録は現状、空き家の持ち主からの申請が主体で、一部の自治体で不動産会社や商工会議所、地域相談員の呼びかけもおこなわれているようです。

空き家バンクはなぜ必要か

空き家の増加や、空き家バンクが生まれた背景と現状を簡単にご説明します。

空き家の状況

総務省の調査では日本にある空き家の数は大幅に増加しているというデータが出ており、何らかの形で歯止めをかけないと、限界集落化の恐れがあるといわれてます。

限界集落とは65歳以上の人口比が50%以上となり、高齢化が進むことで共同体の機能維持が限界に達している状態の集落です。

限界に至る要因として、高齢化や過疎化などが考えられます。

居住者が施設に入り、介護保険料の関係などで住民登録はそのままで実質は長年空き家のままという例もあります。

全国の空き家は大幅に増加

総務省の調査では、日本の空き家の数は800万戸以上というデータが出ており、自治体によっては危機感を持って対策をおこなうことが増えました。

空き家の分類は以下のとおりです。

出典：空き家の現状と論点｜国土交通省

そして、このなかで大きな割合を占め始めているのが、はっきり空き家と定義できない「その他の住宅」という分類で、5年間で9.5%もの増加をしています。

その他の住宅は簡単にいうと、持ち主の意思で売りに出されていない、前述の施設入所者の方や、子どもの家に暮らしている方の家のことを指します。

（総務省「平成 30 年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計」）

空き家対策特別措置法の施行と改正

2015年に成立した空き家対策特別措置法では、老朽化で危険な空き家を「特定空き家」と認定し、持ち主に改善を求めたうえで従わない場合は過料などの罰則も設けられました。

管理の行き届いていない「特定空き家」に認定されると、上記の住宅用地の優遇がなくなって固定資産税が最大6倍になり、取り壊しにかかる補助金もなくなることがあります。

さらに2023年の法改正で、特定空き家の予備群である「管理不全空き家」も、放置による勧告や罰則の対象となりました。

裏を返せば、それだけ放置される空き家が増えていることを示しています。

空き家バンクの目的

空き家の増加に歯止めをかけるためのもう一つの政策が、空き家バンクの制度です。

空き家の有効活用

まず、空き家を単に放置せずに居住などとして用いることで、定住者の増加と人口が増えることによる地域の活性化などを目指します。

後述しますが、地方の空き家は物件流通が難しい面があるため、自治体のサポートによって使用可能な空き家の存在をアピールするのが重要となっています。

移住の受け皿

空き家バンクは、地方移住などを考える方に向けて空き家の情報を発信し、利用してもらうことも目的としています。

各自治体の空き家バンクはコロナ禍以降のリモートワーク増加により、追い風を受けてニーズを増やしています。

京都府福知山市では、年間50〜100件だった空き家バンクへの移住希望世帯の登録数が、2020年には一気に274世帯にまで増加しました。

これはコロナ禍の影響でリモートワークが普及し、地方移住への関心が高まったことを示しています。

しかし、空き家バンクのニーズはどこでも均等にあるのではないため、制度もすべての自治体にはなく、空き家バンク事業を民間の不動産会社が主導しておこなっている地域もあります。

自治体が運営する意味

営利を超えた部分で行政が空き家バンクを運営する意味は、空き家を有効活用することによって行政の観点から過疎化や限界集落化に歯止めをかけるのが目的のためです。

また、自治体が統括することでIターンやUターン支援制度の一環となり、ワンストップの行政サービスをやりやすくすることにもつながるでしょう。

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空き家バンクで住まい探しをするメリット

では、利用者が空き家バンクを住まい探しに利用するメリットを見ていきましょう。

物件情報を得る以外には、どのようなことがあるのでしょうか。

低価格で家を借りることができる

もともと空き家であった家を買ったり借りたりするため、市場に出回っている中古一戸建て住宅よりも低価格に設定されていることが多いといえます。

賃貸・売買両方で募集されている物件も多いため、賃貸でお試し期間を設定し、気に入ったら購入するという方法が可能な場合もあります。

補助金を利用できる

自治体によっては、空き家バンクを利用する方向けに補助金を実施していることがあります。

補助金制度を利用できれば、さらに低価格で住宅の賃貸や購入が可能になるほか、節税や生活費の補助になるような制度も見つけることができるでしょう。

移住の補助金は空き家バンクへの登録以外にも通常の移住や、県内での企業や公的な求職情報に応じた場合も含まれます。

例えば2023年現在、東京圏から栃木県日光市へ移住して求職もしくは起業した場合、栃木県と日光市の両方から100万円ずつの移住支援補助金が支給されることになっています。

自治体の補助金制度は実施年度によって内容や金額の変更があり得ますので、最新の情報を参照するようにしましょう。

地域活性化に貢献できる

空き家が多い地域は人口が少ない傾向にあるために、生活施設も都市部のように豊富ではなく、いい換えれば物件としての立地評価は高くないことも多いです。

お買い得な物件が多く狙い目ともいえるのですが、そのような人口減少エリアの空き家に住むことで、地域の活性化にも貢献できます。

空き家バンクで住まい探しをするデメリット

次に、空き家バンクを住まい探しに利用するうえで知っておくべきデメリットを見ていきます。

これらの点には留意しておきましょう。

物件情報を直接入手する必要がある

空き家バンクに登録された物件は、インターネットなどだけで詳細な情報を入手することが困難です。

各自治体の様式にしたがって作られた情報は、一般的な不動産ポータルよりも簡潔で、初期的な購入判断に足りない場合もあります。

空き家バンクを利用する際には、直接自治体などに問い合わせたうえで、空き家を内覧したり、不動産会社など専門家の意見を聞いたりする必要があります。

所有者と直接交渉する必要がある

空き家バンクの物件も仲介や契約は不動産会社がおこなうのですが、通常の取引よりも所有者との距離が近く、直接やり取りする機会は多くなります。

暮らしにおける生の情報は豊富に得られる反面、売り主と買い主のお互いが不動産に関しては詳しくない場合がほとんどなので、トラブル防止のための売り主との接し方も注意が必要です。

自治体は取引に関与しない

空き家バンクを運営する各自治体は、契約が成立したあとに売り主と買い主の間で起きた紛争の解決や、契約に関するミスなどの責任には関与しません。

自治体の仲裁を期待せず、事前にさまざまな観点で情報を集め確認することが大切です。

空き家バンクがさかんでない自治体もある

自治体が過疎傾向になく、不動産の相場が上昇しているなどのエリアの自治体は、空き家バンクを開設していないか、物件掲載が少なく開店休業状態のWebサイトも見かけます。

空き家率が高い自治体として20％前後を記録する山梨、和歌山、長野に対し、埼玉、神奈川、東京は10％台と低い割合です。

そのような自治体では、空き家バンクの利用はあまり期待ができません。

空き家バンクを利用する際の4つの注意点

空き家バンクで住まい探しをする際の注意点は、以下の4つです。

• 売買成約したら仲介手数料が発生する
• 自治体は契約不適合責任も負わない
• 売り主が取引に消極的な場合がある
• 物件調査には注意

この4つを、対策も含めてみていきましょう。

売買成約したら仲介手数料が発生する

自治体が関与した取引のため誤解しやすいですが、宅地建物取引業法に基づき不動産売買の取引に仲介手数料が発生する点は、通常の不動産取引と同じです。

仲介手数料は、例えば1,000万円の物件に対して3%+ 6万円に消費税が課税されて、39万6,000円です。

仲介手数料は取引が成立したことに対する成功報酬です。物件の購入を依頼しても売買契約が成立しなかった場合は支払う必要はありませんし、不動産会社から直接物件を買う場合も発生しません。

そもそも不動産の売買は、宅地建物取引におけるプロのチェックをもとに進めることで買い主と売り主双方の利益や権利を守るという観点から、一般的に不動産会社の介在しない売買取引は認められないことになっています。

自治体は契約不適合責任も負わない

前述のように、自治体は契約不適合責任にも関与しないため、年数が経過した空き家などは建物の傷みや耐用年数の判断に注意が必要となります。

その理由は、空き家バンクの物件は瑕疵担保免責を負わない契約も多いと考えられるためです。

つまり、物件の隠れた不具合があとでわかっても、売り主には責任がないのです。

必要に応じてホームインスペクションや住宅瑕疵保険を依頼するか、躯体などの構造に問題がなければ、DIYの楽しみを活かす物件という考え方もできるでしょう。

売り主が取引に消極的な場合がある

長年空き家状態の物件などでは、売り主も成約を急いでいないことも多く、対応が消極的な場合も考えられます。

希望に合致していれば購入の意思がある点を伝えたうえで、積極的に質問をすることをおすすめします。

もう一点、仲介をおこなう不動産会社が、空き家物件の取引に積極的になりにくい傾向にも注意が必要です。

これは、価格の安い空き家の取引だと、不動産会社の利益が少なくなる現在の制度に問題があり、改善が図られています。

仲介手数料の上限は、2018年より以下のように改正されました。

仲介手数料の計算方法（税別）

空き家の価格が100万円の場合、従来不動産会社が成功報酬で得る仲介手数料は5万円でしたが、役所の調査や現地案内、書類作成など人件費や交通費がかかり、低価格の空き家の仲介は赤字になることもありました。

そこで、400万円以下の空き家などの取引には、従来の仲介手数料のほか調査費用などの必要経費の計上が可能になりました。(売り主に対しての請求のみ)

不動産会社に依頼することは、物件の状態確認だけでなく立地の相談や資金計画、売り主や金融機関との交渉、法的な問題の相談窓口などたくさんあるため、パートナーとして協力を得る体制を作りましょう。

さらに、空き家の解消に積極的でない自治体の問題もありますが、首都圏の千葉、埼玉、神奈川の3県でも移住に適した自然に恵まれたエリアが多数あります。

一戸建ての戸数が多い分、空き家や空き家予備群の物件の絶対数は少ないわけではありません。

空き家バンクの利用がさかんでないエリアの空き家探しは、不動産会社に希望に近い物件が出たら教えてもらえるように依頼しておくことをおすすめします。

物件調査には注意

空き家バンクの場合、立地などの関係で通常のルートでは流通しにくい物件であることも多く、不動産会社がその物件をもともと自社で扱っていないことも多いと考えられます。

つまり不動産会社が直接売り主の依頼で動いていないため、売り主とのパイプが細い可能性がある点に注意が必要です。

こちらの要望をよく伝えたうえで、物件を調査してもらいましょう。

空き家バンクを利用する流れ

空き家バンクの利用の流れは、以下のようになるのが一般的です。

• 空き家バンクから候補物件探し
• 利用申し込み
• 買い主と交渉
• 売買契約

空き家バンクから候補物件探し

まず、どのエリアでどのような物件が良いのか、家族で希望条件や何を優先するかを話し合い、整理しましょう。

移住先やエリアの絞り込み、物件の絞り込みは以下の表を参考にしてください。

これらの項目すべてを満たすのが目的ではなく、重視することと、必要性が低いことを順位付けし、仕分けします。

上記のような方向性が固まったら、希望エリアの空き家バンクから候補物件をピックアップしましょう。

この段階で、自治体で提供される助成金やサービスも確認しておきます。

利用申し込み

空き家バンクの利用は、住まい探しをする方、物件登録する方それぞれに利用の申し込みが必要となります。

以下のような内容を申請書に記入して、空き家を探す先の自治体に提出します。

• 氏名
• 年齢
• 勤務先
• 定住の目的
• 住宅の利用目的
• 家族構成
• その自治体を選んだ理由

空き家バンクの登録や利用は無料で、住まい探しをする方には利用資格もありません。

買い主と交渉

意中の物件が絞り込めたら、売り主と価格や契約適合責任など販売条件を、不動産会社を通じて交渉します。

前述のように「賃貸・売買どちらでも可」という物件の場合、お試し的に賃借して気に入ったら購入という交渉が可能なのは、通常に流通する物件ではあまり例がないため、希望者の方にはとてもありがたいでしょう。

売買契約

不動産会社のサポートによる売買契約、借入審査、決済、所有権移転などをおこなう点は、一般的な不動産取引と同じです。

特に契約の際には、あらためて物件や取引の内容を確認しましょう。

契約の前に重要事項説明書という書類を不動産会社から交付され、そこで物件に関して買い主が理解すべき重要なことがらの説明を受けます。

売買契約書には取引に関する重要なことが記載されているので、内容をよく確認し、契約書に捺印しましょう。

決済の際には残金の支払い、所有権移転、カギ渡しなどを同時におこない、すべての手続きが終了となります。

まとめ

空き家バンクの制度の説明やメリット、デメリット、上手な活用方法を解説しました。

空き家利用を促す政策は、今後も重要度が増すことが予想され、それにともなって空き家バンクの制度も、さらなる充実が図られていくと考えられます。

物件を調べること、不動産会社と良好な関係を築くことの2点をしっかりできれば、空き家バンクはメリットの多い制度ですので、積極的に活用してみてください。

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