空き家が急速に増加し、2018年の最新の住宅・土地統計調査では、空き家率は 13.6％と過去最高を記録しました。
それにともなって全国の自治体で空き家バンクの制度が普及し、その利用も次第に活発化しています。
この記事では、空き家バンクの制度の説明やメリット、デメリット、上手な活用方法を解説します。
空き家利用の補助金制度にも触れますので、地方や郊外への移住やUターンを検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
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空き家バンクとは？
簡単に申し上げると、空き家バンクは自治体が地域の空き家情報を集めて管理し、空き家を利用したい方に提供する制度です。
空き家の情報を募集し、空き家を所有している方からの情報を入手したり、宅建業者への情報提供をおこなったりしています。
登録は現状、空き家の持ち主からの申請が主体で、一部の自治体で不動産会社や商工会議所、地域相談員の呼びかけもおこなわれているようです。
空き家バンクはなぜ必要か
空き家の増加や、空き家バンクが生まれた背景と現状を簡単にご説明します。
空き家の状況
総務省の調査では日本にある空き家の数は大幅に増加しているというデータが出ており、何らかの形で歯止めをかけないと、限界集落化の恐れがあるといわれてます。
限界集落とは65歳以上の人口比が50%以上となり、高齢化が進むことで共同体の機能維持が限界に達している状態の集落です。
限界に至る要因として、高齢化や過疎化などが考えられます。
居住者が施設に入り、介護保険料の関係などで住民登録はそのままで実質は長年空き家のままという例もあります。
全国の空き家は大幅に増加
総務省の調査では、日本の空き家の数は800万戸以上というデータが出ており、自治体によっては危機感を持って対策をおこなうことが増えました。
空き家の分類は以下のとおりです。
| 二次的住宅 | 別荘：週末や休暇時に避暑・避寒・保養などの目的で使用される住宅で、ふだんは人が住んでいない住宅
その他：ふだん住んでいる住宅とは別に、残業で遅くなったときに寝泊まりするなど、たまに寝泊まりしている方がいる住宅 |
|---|---|
| 賃貸用の住宅 | 新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅 |
| 売却用の住宅 | 新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅 |
| その他の住宅 | 例えば、転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など(空き家の区分の判断が困難な住宅を含む)、上記以外の人が住んでいない住宅 |
そして、このなかで大きな割合を占め始めているのが、はっきり空き家と定義できない「その他の住宅」という分類で、5年間で9.5%もの増加をしています。
その他の住宅は簡単にいうと、持ち主の意思で売りに出されていない、前述の施設入所者の方や、子どもの家に暮らしている方の家のことを指します。
（総務省「平成 30 年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」）
空き家対策特別措置法の施行と改正
2015年に成立した空き家対策特別措置法では、老朽化で危険な空き家を「特定空き家」と認定し、持ち主に改善を求めたうえで従わない場合は過料などの罰則も設けられました。
管理の行き届いていない「特定空き家」に認定されると、上記の住宅用地の優遇がなくなって固定資産税が最大6倍になり、取り壊しにかかる補助金もなくなることがあります。
さらに2023年の法改正で、特定空き家の予備群である「管理不全空き家」も、放置による勧告や罰則の対象となりました。
裏を返せば、それだけ放置される空き家が増えていることを示しています。
空き家バンクの目的
空き家の増加に歯止めをかけるためのもう一つの政策が、空き家バンクの制度です。
空き家の有効活用
まず、空き家を単に放置せずに居住などとして用いることで、定住者の増加と人口が増えることによる地域の活性化などを目指します。
後述しますが、地方の空き家は物件流通が難しい面があるため、自治体のサポートによって使用可能な空き家の存在をアピールするのが重要となっています。
移住の受け皿
空き家バンクは、地方移住などを考える方に向けて空き家の情報を発信し、利用してもらうことも目的としています。
各自治体の空き家バンクはコロナ禍以降のリモートワーク増加により、追い風を受けてニーズを増やしています。
京都府福知山市では、年間50〜100件だった空き家バンクへの移住希望世帯の登録数が、2020年には一気に274世帯にまで増加しました。
これはコロナ禍の影響でリモートワークが普及し、地方移住への関心が高まったことを示しています。
しかし、空き家バンクのニーズはどこでも均等にあるのではないため、制度もすべての自治体にはなく、空き家バンク事業を民間の不動産会社が主導しておこなっている地域もあります。
自治体が運営する意味
営利を超えた部分で行政が空き家バンクを運営する意味は、空き家を有効活用することによって行政の観点から過疎化や限界集落化に歯止めをかけるのが目的のためです。
また、自治体が統括することでIターンやUターン支援制度の一環となり、ワンストップの行政サービスをやりやすくすることにもつながるでしょう。
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空き家バンクで住まい探しをするメリット
では、利用者が空き家バンクを住まい探しに利用するメリットを見ていきましょう。
物件情報を得る以外には、どのようなことがあるのでしょうか。
低価格で家を借りることができる
もともと空き家であった家を買ったり借りたりするため、市場に出回っている中古一戸建て住宅よりも低価格に設定されていることが多いといえます。
賃貸・売買両方で募集されている物件も多いため、賃貸でお試し期間を設定し、気に入ったら購入するという方法が可能な場合もあります。
補助金を利用できる
自治体によっては、空き家バンクを利用する方向けに補助金を実施していることがあります。
補助金制度を利用できれば、さらに低価格で住宅の賃貸や購入が可能になるほか、節税や生活費の補助になるような制度も見つけることができるでしょう。
移住の補助金は空き家バンクへの登録以外にも通常の移住や、県内での企業や公的な求職情報に応じた場合も含まれます。
例えば2023年現在、東京圏から栃木県日光市へ移住して求職もしくは起業した場合、栃木県と日光市の両方から100万円ずつの移住支援補助金が支給されることになっています。
自治体の補助金制度は実施年度によって内容や金額の変更があり得ますので、最新の情報を参照するようにしましょう。
地域活性化に貢献できる
空き家が多い地域は人口が少ない傾向にあるために、生活施設も都市部のように豊富ではなく、いい換えれば物件としての立地評価は高くないことも多いです。
お買い得な物件が多く狙い目ともいえるのですが、そのような人口減少エリアの空き家に住むことで、地域の活性化にも貢献できます。
空き家バンクで住まい探しをするデメリット
次に、空き家バンクを住まい探しに利用するうえで知っておくべきデメリットを見ていきます。
これらの点には留意しておきましょう。
物件情報を直接入手する必要がある
空き家バンクに登録された物件は、インターネットなどだけで詳細な情報を入手することが困難です。
各自治体の様式にしたがって作られた情報は、一般的な不動産ポータルよりも簡潔で、初期的な購入判断に足りない場合もあります。
空き家バンクを利用する際には、直接自治体などに問い合わせたうえで、空き家を内覧したり、不動産会社など専門家の意見を聞いたりする必要があります。
所有者と直接交渉する必要がある
空き家バンクの物件も仲介や契約は不動産会社がおこなうのですが、通常の取引よりも所有者との距離が近く、直接やり取りする機会は多くなります。
暮らしにおける生の情報は豊富に得られる反面、売り主と買い主のお互いが不動産に関しては詳しくない場合がほとんどなので、トラブル防止のための売り主との接し方も注意が必要です。
自治体は取引に関与しない
空き家バンクを運営する各自治体は、契約が成立したあとに売り主と買い主の間で起きた紛争の解決や、契約に関するミスなどの責任には関与しません。
自治体の仲裁を期待せず、事前にさまざまな観点で情報を集め確認することが大切です。
空き家バンクがさかんでない自治体もある
自治体が過疎傾向になく、不動産の相場が上昇しているなどのエリアの自治体は、空き家バンクを開設していないか、物件掲載が少なく開店休業状態のWebサイトも見かけます。
空き家率が高い自治体として20％前後を記録する山梨、和歌山、長野に対し、埼玉、神奈川、東京は10％台と低い割合です。
そのような自治体では、空き家バンクの利用はあまり期待ができません。
空き家バンクを利用する際の4つの注意点
空き家バンクで住まい探しをする際の注意点は、以下の4つです。
- 売買成約したら仲介手数料が発生する
- 自治体は契約不適合責任も負わない
- 売り主が取引に消極的な場合がある
- 物件調査には注意
この4つを、対策も含めてみていきましょう。
売買成約したら仲介手数料が発生する
自治体が関与した取引のため誤解しやすいですが、宅地建物取引業法に基づき不動産売買の取引に仲介手数料が発生する点は、通常の不動産取引と同じです。
仲介手数料は、例えば1,000万円の物件に対して3%+ 6万円に消費税が課税されて、39万6,000円です。
仲介手数料は取引が成立したことに対する成功報酬です。物件の購入を依頼しても売買契約が成立しなかった場合は支払う必要はありませんし、不動産会社から直接物件を買う場合も発生しません。
そもそも不動産の売買は、宅地建物取引におけるプロのチェックをもとに進めることで買い主と売り主双方の利益や権利を守るという観点から、一般的に不動産会社の介在しない売買取引は認められないことになっています。
自治体は契約不適合責任も負わない
前述のように、自治体は契約不適合責任にも関与しないため、年数が経過した空き家などは建物の傷みや耐用年数の判断に注意が必要となります。
その理由は、空き家バンクの物件は瑕疵担保免責を負わない契約も多いと考えられるためです。
つまり、物件の隠れた不具合があとでわかっても、売り主には責任がないのです。
必要に応じてホームインスペクションや住宅瑕疵保険を依頼するか、躯体などの構造に問題がなければ、DIYの楽しみを活かす物件という考え方もできるでしょう。
売り主が取引に消極的な場合がある
長年空き家状態の物件などでは、売り主も成約を急いでいないことも多く、対応が消極的な場合も考えられます。
希望に合致していれば購入の意思がある点を伝えたうえで、積極的に質問をすることをおすすめします。
もう一点、仲介をおこなう不動産会社が、空き家物件の取引に積極的になりにくい傾向にも注意が必要です。
これは、価格の安い空き家の取引だと、不動産会社の利益が少なくなる現在の制度に問題があり、改善が図られています。
仲介手数料の上限は、2018年より以下のように改正されました。
仲介手数料の計算方法（税別）
| 取引価格 | 仲介手数料・改正前 | 仲介手数料・改正後 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 取引価格の5% | 18万円 |
| 200万円超・400万円以下 | 取引価格の4%+2万円 | 18万円 |
| 400万円超 | 取引価格の3%+6万円 | 取引価格の3%+6万円 (変更なし) |
空き家の価格が100万円の場合、従来不動産会社が成功報酬で得る仲介手数料は5万円でしたが、役所の調査や現地案内、書類作成など人件費や交通費がかかり、低価格の空き家の仲介は赤字になることもありました。
そこで、400万円以下の空き家などの取引には、従来の仲介手数料のほか調査費用などの必要経費の計上が可能になりました。(売り主に対しての請求のみ)
不動産会社に依頼することは、物件の状態確認だけでなく立地の相談や資金計画、売り主や金融機関との交渉、法的な問題の相談窓口などたくさんあるため、パートナーとして協力を得る体制を作りましょう。
さらに、空き家の解消に積極的でない自治体の問題もありますが、首都圏の千葉、埼玉、神奈川の3県でも移住に適した自然に恵まれたエリアが多数あります。
一戸建ての戸数が多い分、空き家や空き家予備群の物件の絶対数は少ないわけではありません。
空き家バンクの利用がさかんでないエリアの空き家探しは、不動産会社に希望に近い物件が出たら教えてもらえるように依頼しておくことをおすすめします。
物件調査には注意
空き家バンクの場合、立地などの関係で通常のルートでは流通しにくい物件であることも多く、不動産会社がその物件をもともと自社で扱っていないことも多いと考えられます。
つまり不動産会社が直接売り主の依頼で動いていないため、売り主とのパイプが細い可能性がある点に注意が必要です。
こちらの要望をよく伝えたうえで、物件を調査してもらいましょう。
空き家バンクを利用する流れ
空き家バンクの利用の流れは、以下のようになるのが一般的です。
- 空き家バンクから候補物件探し
- 利用申し込み
- 買い主と交渉
- 売買契約
空き家バンクから候補物件探し
まず、どのエリアでどのような物件が良いのか、家族で希望条件や何を優先するかを話し合い、整理しましょう。
移住先やエリアの絞り込み、物件の絞り込みは以下の表を参考にしてください。
これらの項目すべてを満たすのが目的ではなく、重視することと、必要性が低いことを順位付けし、仕分けします。
| 都道府県の検討 | ・やりたい仕事・転職したい企業がある ・身近さ：自分や配偶者の出身県や友人が住んでいる県 ・自然や趣味が楽しめそうな県 ・子育てに適した県 ・都市部からの距離 |
|---|---|
| 暮らしの観点 | ・年間の気候 ・生活のコスト ・生活の利便性 ・生活習慣や文化 ・自治会などコミュニティのお付き合い |
| 仕事の観点 | ・テレワークをしながら都市部に通う予定 ・自宅での仕事が可能か ・起業のヴィジョンに合うか |
| 将来のヴィジョン | ・居住者構成の変化の想定 ・子どもの進学 ・親の引き取りや介護 ・老後の生活設計 |
| 物件選びの観点 | ・購入費用 ・リフォーム費用 ・立地の良さ ・建物の耐用年数 ・土地・建物のランニングコスト ・資産価値 ・間取り：家族の用途や将来の用途変化への対応 ・庭や外構：家族の用途に合っているか |
| 助成金や税制 | ・国や自治体の制度の適用 ・移住への助成金 ・住宅取得への助成金 ・リフォームの助成金 |
上記のような方向性が固まったら、希望エリアの空き家バンクから候補物件をピックアップしましょう。
この段階で、自治体で提供される助成金やサービスも確認しておきます。
利用申し込み
空き家バンクの利用は、住まい探しをする方、物件登録する方それぞれに利用の申し込みが必要となります。
以下のような内容を申請書に記入して、空き家を探す先の自治体に提出します。
- 氏名
- 年齢
- 勤務先
- 定住の目的
- 住宅の利用目的
- 家族構成
- その自治体を選んだ理由
空き家バンクの登録や利用は無料で、住まい探しをする方には利用資格もありません。
買い主と交渉
意中の物件が絞り込めたら、売り主と価格や契約適合責任など販売条件を、不動産会社を通じて交渉します。
前述のように「賃貸・売買どちらでも可」という物件の場合、お試し的に賃借して気に入ったら購入という交渉が可能なのは、通常に流通する物件ではあまり例がないため、希望者の方にはとてもありがたいでしょう。
売買契約
不動産会社のサポートによる売買契約、借入審査、決済、所有権移転などをおこなう点は、一般的な不動産取引と同じです。
特に契約の際には、あらためて物件や取引の内容を確認しましょう。
契約の前に重要事項説明書という書類を不動産会社から交付され、そこで物件に関して買い主が理解すべき重要なことがらの説明を受けます。
売買契約書には取引に関する重要なことが記載されているので、内容をよく確認し、契約書に捺印しましょう。
決済の際には残金の支払い、所有権移転、カギ渡しなどを同時におこない、すべての手続きが終了となります。
まとめ
空き家バンクの制度の説明やメリット、デメリット、上手な活用方法を解説しました。
空き家利用を促す政策は、今後も重要度が増すことが予想され、それにともなって空き家バンクの制度も、さらなる充実が図られていくと考えられます。
物件を調べること、不動産会社と良好な関係を築くことの2点をしっかりできれば、空き家バンクはメリットの多い制度ですので、積極的に活用してみてください。
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