太陽光発電付きの中古住宅を購入するメリット・デメリットとは？

太陽光発電付き住宅の購入に興味があるけど、どの程度メリットがあるのかわからなかったり、どんなデメリットがあるのかわからない方も多いのではないでしょうか。

中古の太陽光発電付き住宅は、設備を新しく設置するための資金や手間を省けるので便利ですが、設備の名義変更手続きが必要な点に注意が必要です。

この記事では、太陽光発電付きの中古住宅を購入するメリット・デメリットについて解説します。

太陽光発電設備の名義変更の手順や注意点なども紹介していますので、購入を検討されている方や興味がある方は参考にしてみてください。

太陽光発電付きの中古住宅を購入するメリット

太陽光発電付きの中古住宅を購入すると下記のようなメリットがあります。

• すぐに太陽光発電を始められる
• データがあり、投資回収を検討しやすい
• 過去の高額な売電価格で投資ができる

上記は中古住宅ならではのメリットとなっているため、新しく太陽光発電を設置する場合とどのように異なるのか比較しながら1つずつ解説します。

すぐに太陽光発電を始められる

太陽光発電の設備を住宅などの建物に設置する場合は、許認可申請や設置工事の申し込みなどさまざまな手続きが必要です。

そのため、実際に設置を検討してから稼働するまでに時間がかかってしまいます。

対して太陽光発電付きの中古住宅であれば、新規に太陽光発電を設置することに関する手続きが不要なので時間をかけずに稼働させられます。

また手続きの手間だけでなく、設置にかかる資金の調達、工事中のトラブルなどの心配をせずに済みます。

手間や心配事を避けて太陽光発電を始められるという点は、太陽光発電付きの中古住宅を購入する大きなメリットといえるでしょう。

データがあり、投資回収を検討しやすい

太陽光発電でまず検討するのが、投資回収が可能かどうかという点です。

中古住宅なら、すでに太陽光発電が稼働しており過去の発電データがあるため、簡単に収支のシミュレーションができます。

過去のデータと物件費用とを照らし合わせることでどれくらいの期間で投資回収ができるのかを計算することが可能です。

新規で太陽光発電設備を稼働させる場合、実際にどの程度発電できるのかがわからないため、投資回収が可能かどうかの判断が難しいですが、中古住宅なら投資回収が可能かどうか、過去のデータをもとに判断することができます。

過去の高額な売電価格で投資ができる

太陽光によって発電されたエネルギーの価格は「固定価格買取制度（FIT制度）」により、国が定めています。

毎年、買取価格は見直されていますが近年は下降傾向にあります。

太陽光発電によって発電される電力の売電価格は、設備を設置・稼働させた年の価格が適用され、その後家庭用なら10年間（産業用は20年間）、その価格で買い取られます。

例えば2013年4月に設置され稼働を開始した太陽光発電の売電価格は、家庭用であれば2023年まで2013年度の売電価格が適用となります。

そのため中古の太陽光発電付き住宅であれば現在の買取価格より、高い価格で売電できる可能性があるので、新規で太陽光発電を設置・稼働させるよりも多くの収入を得ることができる可能性があります。

太陽光付きの中古住宅を購入するデメリット

太陽光発電付きの中古住宅の購入にはデメリットもあります。

購入を検討している方はメリットだけでなくデメリットも確認しておきましょう。

雨漏りのリスクがある

太陽光発電付きの中古住宅を購入する際は、雨漏りに注意が必要です。

中古で売り出されている太陽光発電付き住宅の中には、技術的に未熟な施工業者が太陽光発電設備を取り付けた物件があり、雨漏りのリスクがあります。

事前の調査では、太陽光発電パネルの下を目視で確認する必要があります。

天井侵入調査などを行って雨漏りの形跡がないかどうかを確認するのもおすすめです。

固定価格買取期間が短い

「固定価格買取期間」とは「固定価格買取制度（FIT制度）」により定められた、再生可能エネルギーを売電できる期間です。

家庭用の場合、固定価格買取期間は太陽光発電設備を設置・稼働してから10年間と定められているため、中古住宅は新築の設備より売電できる期間が短くなります。

設備の稼働から10年を過ぎていれば固定価格買取期間は終わっているので注意が必要です。

固定価格買取期間が終了したら、電力を自家消費するか、自由契約で新たな売電先を探しましょう。

太陽光パネルのメンテナンスが必要

太陽光発電設備は、メーカーや価格によって質にバラつきがあることも少なくありません。

設置してしばらく時間が経った設備には劣化や汚れもあります。

もし太陽光発電付きの中古住宅の購入時に著しい劣化や故障を発見した場合は、物件の変更や補修・修理も検討するべきです。

また太陽光発電設備のメンテナンス実績は売電価格にも影響を及ぼすため、購入前のメンテナンス実績の確認はもちろん、メンテナンスを欠かさないようにしておくことが大切です。

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中古の太陽光発電設備を使用する際は名義変更が必要

中古の太陽光発電設備を購入する際は、名義変更の手続きが必要になります。

名義変更は発電した電力を売電する上で重要なので、必ず確認しておきましょう。

名義変更とは

太陽光発電付きの中古住宅を購入する場合、事業計画認定の設置者名義（所有者名義）を変更する必要があります。

太陽光発電によって発電された電力は、経済産業省が定める「固定価格買取制度（FIT）」によって「事業計画認定」を受けています。

言い換えると太陽光発電で発電した電気を売るには、経済産業省の許可が必要ということです。

事業計画認定を受けるためには、以下の3つの内容を含む申請書を経済産業省に提出する必要があります。

• 設備の所有者
• 設置場所の住所
• 太陽光発電の設置用量・規模

これら3つの内容を申請書に明記し、申請することで事業計画認定を受けられます。

名義変更は太陽光発電を稼働する前に、新たに所有者になる方が行います。

申請は書面もしくは電子申請で行うことができます。

名義変更の必要書類と手順

ここからは名義変更の必要書類と手順について解説します。

スムーズに名義変更を行うために事前に必要書類を揃えておき、手順を確認しておきましょう。

名義変更の必要書類

太陽光発電設備の名義変更に必要な書類は以下の通りです。

• 譲渡契約書もしくは譲渡証明書の原本
• 買主と売主の住民票の写し、または戸籍謄本の原本
• 買主と売主の印鑑証明書
• 受給が開始されたことを証明する電力会社発行の書類

上記の書類に不備があれば名義変更は行えないため、できるだけ早く用意しましょう。

また相続状況や物件状況などによって必要書類は異なります。

詳細については経済産業省のホームページで確認してください。

（参考：経済産業省ホームページ）

名義変更の手順

太陽光発電の名義変更は電子申請と書面申請の2種類の方法があります。

それぞれの申請手順について紹介していきます。

【電子申請の場合】

1. 電子申請システムに新規登録・ログインする
2. 名義変更する物件にアクセス
3. 設備情報ページにて「変更認定申請」をクリックする
4. 変更内容を入力する
5. 申請内容を確認し、提出資料を添付する

電子申請は上記の流れで行います。申請サイト内に詳しい手順が記載されているので、途中でわからなくなった際は参考にしてください。

（参考：再生可能エネルギー電子申請）

【書面申請の場合】

書面で名義変更を申請する場合は、JPEA代行申請センター（JP-AC）へ電話またはFAXで問い合わせましょう。

問い合わせ後、必要書類を受け取ったら内容を記入し、提出すると手続き完了です。

（参考：JPEA代行申請センター（JP-AC））

 

名義変更を行わないと売電できなくなる可能性がある

名義変更を行う前に、売電収入の振込先口座を先に変更することができます。

しかし、早めに名義変更も行わないと接続契約と口座名義が一致していないため売電に規制が入る場合があります。

また、必要な提出書類には前の所有者の印鑑証明書なども含まれるので、早めに準備しましょう。

不動産会社のサポートを受けつつ行うのがおすすめです。

太陽光発電付の中古住宅を購入する際の注意点

ここからは太陽光発電付きの中古住宅を購入する上で、注意しておきたいポイントについて解説していきます。

紹介するポイントは、損をすることなく投資回収するために大切なので、太陽光発電付きの中古物件の購入を検討されている方は参考にしてください

 

固定価格買取期間の残りが何年あるのか確認する

太陽光発電付きの中古住宅を購入する前に、固定価格買取期間を確認しておきましょう。

中古住宅の場合は新築に比べて固定価格買取期間が短くなってしまうため、期間が終わるまでに、十分な利益を得られるのかどうかを試算することが投資回収する上で重要です。

固定価格買取期間が何年続き、その期間でどれだけの収益があるのかを考慮する必要があります。

廃棄費用の積み立て義務が始まる時期を確認する

続いて注意しておかなければいけないのが廃棄費用についてです。

太陽光発電の廃棄費用については所有者が負担しなければいけません。

ただ、急な負担にならないために、第三者による徴収などの積立制度が確立されています。

積立制度では、太陽光発電の稼働が始まってから10年目から廃棄費用の積み立てが始まり、廃棄時期になればその積み立てた資金を使用できます。

積み立て義務がどのくらいから始まるのかを逆算し、固定価格買取期間が終了したら廃棄するのか、小売電気事業者等に売電するのか自家消費するのかなどを検討しましょう。

なお、固定価格買取期間が終了しても設備の廃棄義務はないので、売電を続けることも可能です。

太陽光発電システムの保証期間や保証内容を確認する

太陽光発電は故障などの不備があれば修理や交換となりますが、それらには一定の費用がかかります。

そのため太陽光発電システムを販売している各メーカーには保証期間が設けられており、多くの場合は10年間に設定されています。

中古物件を購入してから、残りの保証期間が短くて不安な場合は保証期間を延長できるメーカーもあるため、購入前に確認しておきましょう。

また、少しでも安心して備えるために、保証とは別に火災保険や賠償責任保険などもあります。

もし災害などが不安な場合はこちらの加入も検討しておきましょう。

まとめ

太陽光発電付きの中古住宅を購入すると、過去の高額な売電価格で売電できたり、新規の工事や手続きを行わなくて良いなどのメリットがあります。

しかし、太陽光発電の所有者が変わると名義変更の手続きをする必要があり、名義変更を行わないと売電できなくなる可能性があるため注意が必要です。

購入してから損をしないように、購入前に各注意点をしっかり確認し、納得のいく運用をしましょう。

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