二拠点生活や移住など自宅以外に生活拠点を持つなら、セカンドハウス認定を取るとお得です。
このページでは、別荘とは税制優遇の点で大きな違いのあるセカンドハウスを持つメリットやデメリット、申請方法や申請時の注意点などをご紹介します。
認定には要件や申請期限などが定められているので、しっかり目を通して、タイミングを逃さないようにしましょう。
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セカンドハウスとは
『セカンドハウス』とは、自宅とは別に生活拠点となる住居のことを指します。
具体的には、「遠距離通勤を避けるために平日過ごす職場近くの住居」や「趣味や子育て、介護等、何らかの理由で自宅以外に定期的に通う住居」などのことです。
セカンドハウスと税法的に認められれば、税制上の優遇措置を受けられます。
一方、“セカンドハウス”と似たもので、“別荘”もありますね。
別荘は地方税法施行令第36条で
“日常生活の用に供しないものとして総務省令で定める家屋又はその部分のうち専ら保養の用に供するもの”
引用：地方税法施行令(第四節 第三十六条)｜e-Gov
と定義されており、セカンドハウスが“生活に必要な住居”と位置付けられるのに対し、別荘はあくまで“保養”目的での利用とみなされ、税制上の優遇措置は適用されません。
セカンドハウスを持つメリット
セカンドハウスを持つことで、以下のようなメリットが生まれます。
通勤の利便性が向上
通勤に時間を割かれている場合、平日を過ごす第二拠点を確保することで利便性が向上します。
休日のライフスタイルを変えられる
日常生活と休日生活のライフスタイルを分けるために第二拠点を持つことで、日々の生活が充実します。
資産になる
資産になる不動産を持つことで、将来の資産確保に役立ちます。
セカンドハウスを持つデメリット
一方、セカンドハウスを持つことで、以下のようなデメリットも生まれます。
定期的に使用する必要がある
セカンドハウスとして税制上の優遇措置を受ける場合、毎月の定期的な利用が必要です。
実態がないのに認定を取るとペナルティが課せられます。
維持費がかかる
生活拠点を二カ所に持つ場合、維持費が単純計算で2倍かかります。
収入に見合わない生活は長続きしません。
相続時に負担がかかる
セカンドハウスは不動産資産になる一方、人気のないエリアや物件の場合、“負動産”になってしまうこともあります。
物件選びは慎重におこないましょう。
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セカンドハウスの認定要件
二つ目の住居を『別荘』ではなく『セカンドハウス』に認定してもらうためには、以下の要件を満たす必要があります。
居住用の家屋であること
セカンドハウスはあくまで“住居”であり、事務所や店舗等は対象となりません。
特定の人物が利用すること
不特定多数が利用することを目的とした“保養所”などは対象となりません。
毎月1泊2日以上の利用があること
「冬季のみ」「夏季のみ」など、一定期間だけの利用や日帰り利用では、セカンドハウスとは認められません。
ライフラインが常時使用できる状態にあること
電気・水道・ガスなどは、常時使用できる状態を維持していなくてはいけません。
認定されると得られるメリット
第二の住居がセカンドハウスとして認められるか別荘と判断されるかによって、税制上の取扱いの違いが変わってきます。
セカンドハウスに認定された場合、税制上の優遇措置が適用されるため、不動産に関わる税、具体的には『固定資産税』『都市計画税』『不動産取得税』が減額されます。
また、地方に残している空き家となった実家などを『特定空家等』に指定されるのを防げます。
空き家となった実家をそのまま放置していると、管理されていない空き家として特定空家等に指定され、固定資産税が6倍になってしまう可能性もあります。
固定資産税の減額
住居をはじめ、物件を所有すれば固定資産税が課せられます。
基本の計算式：
課税標準額(固定資産税評価額をもとに算出される価格)×1.4%
セカンドハウスと認められた物件：
・土地
小規模住宅用地 (200㎡以下) → 課税標準額×1/6
一般住宅用地 (200㎡超) → 課税標準額×1/3
・建物 → 新築3年間にわたって、120㎡相当部分が通常の税額の1/2に軽減
※長期優良住宅の場合は5年間
※床面積50㎡以上280㎡以下で、住宅割合が1/2以上が条件
これにより、固定資産税が減額されます。
参考：総務省｜固定資産税
都市計画税の減額
市街化区域に住居をはじめ物件を購入すると、都市計画税が課せられます。
基本の計算式：
課税標準額×制限税率(最高0.3%)
セカンドハウスと認められた物件：
・土地
・小規模住宅用地 (200㎡以下) → 課税標準額×1/3
・一般住宅用地 (200㎡超) → 課税標準額×2/3
・建物
地方自治体により軽減される場合あり
これにより、都市計画税が減額されます。
参考：総務省｜都市計画税
不動産取得税の減額
不動産取得税は、土地や住宅を取得した際一回のみ課税されます。
基本の計算式：
固定資産税評価額×標準税率4％
※住宅および土地は、2024年3月31日まで税率の特例により3％
セカンドハウスと認められた物件：
・住居(新築) → (固定資産税評価額－1,200万円)×3%
・住居(中古) → (固定資産税評価額－控除額)×3%
・土地 → (固定資産税評価額×1/2×3%)−控除額
これにより、不動産取得税が減額されます。
参考：総務省｜不動産取得税
セカンドハウスの申請方法
セカンドハウスの認定は、物件の所在する都道府県税事務所に申請します。
申請方法や必要書類などは自治体によって若干異なるため、セカンドハウス購入の前に確認するようにしましょう。
必要書類
・家屋の利用状況に関する申告書
・毎月1泊2日以上の利用がわかる書類
毎月1泊2日以上の利用がわかる書類の例
・交通機関利用時の領収書の写し
行き帰りの日付が記載されているもの
・対象物件の所在地または近隣市区町村の店舗のレシートまたは領収書
店舗名、日付が必ず記載されているもの
証明資料として認められない例
・毎月一定の使用量が発生する公共料金(電気、ガス、水道など)の領収書や利用明細書
・写真や証言を根拠とした資料
また、セカンドハウス認定後、セカンドハウスの毎月の利用が長期入院などで困難になるなどした場合は、診断書など理由を証明する書類を保管しておきましょう。
セカンドハウス申請の注意点
セカンドハウス申請手続き時には、以下のとこに気をつけましょう。
・物件取得後60日以内に、物件の所在する都道府県税事務所で申請手続きをする
・毎月1泊2日以上の滞実実態を市区町村役場に提出する
市区町村によって、その他の注意事項がある場合があります。
例：北杜市の場合
■ 証明資料の保管と利用状況調査の実施
・証明資料は必ず毎月最低1枚の証明資料を常時5年分保管する。
・使用状況調査の結果、セカンドハウスとして認められない場合は遡って徴収される場合あり。
■ 家屋を使用していない正当な理由としては認められない事由の例
・多忙のため
・交通手段がないため
・降雪等、天候が悪かったため 等
セカンドハウス認定の決まりは、自治体によって若干異なるため、申請時にしっかり確認するようにしましょう。
まとめ
二拠点生活をする際、税制上の優遇措置を受けられれば、家計の固定費を抑えられるためとてもお得です。
住居がセカンドハウスとしての要件を満たしているのなら、申請してみてはいかがでしょうか。
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