リ・バース60はやばい？仕組みやメリット・デメリットを解説

高齢期に住み替えやリフォームをおこなう場合、高額な資金を用意するのは一苦労です。

高齢になって普通の住宅ローンを利用するのは、審査に通りにくかったり返済負担が重かったりします。

そのようなときに選択肢の一つとなるのが60歳以上の方をターゲットにした住宅ローン、リ・バース60です。

この記事ではリ・バース60とは何か、メリット・デメリットを解説します。

「リ・バース60はやばい？」と心配されている方は、メリットとデメリットを理解したうえで利用すべきかどうか判断してください。

リ・バース60とは

リ・バース60とは60歳以上の方をターゲットにした住宅ローンです。

住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して融資をおこなっています。

自宅を担保に資金を借り入れ、生前は利息のみを返済します。

元本を返済するタイミングは契約者が亡くなったあとです。

元本の返済方法は、契約者の死亡時に担保物件を売却することによって一括返済する方法と、相続人に一括返済してもらう方法があります。

相続人に返済してもらう場合は自宅を相続人に引き継いで残せますが、担保物件の売却代金で返済する場合は自宅を相続人に引き継げません。

利用できる方の条件は金融機関ごとに異なります。

住宅金融支援機構によると、おもな条件は以下のとおりです。

• 借り入れ申込日現在で満60歳以上(※)の方
• 年収に占めるすべての借り入れに関する年間返済額および年間支払額の合計額の割合が以下の基準を満たしている方

年収400万円未満	30%以下
年収400万円以上	35％以下

• 借り入れ申し込みにあたり取扱い金融機関からカウンセリングを受けた方

※満50歳以上満60歳未満の方も利用できますが、融資限度額が異なります

金融機関によっては上記以外にも条件が設定されているため、詳しくは各金融機関にご確認ください。

リ・バース60を利用する際は、ほかの住宅ローンと同様に金融機関による審査を通過しなければなりません。

審査には2週間程度かかります。

リ・バース60の返済方法

リ・バース60には、ノンリコース型とリコース型の2種類があります。

契約者の死後、担保物件を売却しても元本の債務が残った場合、ノンリコース型かリコース型かによって不足分の取扱いが異なります。

ノンリコース型は担保物件の売却代金だけで元金を返済できないときでも、残った債務を相続人が返済する必要がありません。

ただし、返済不要となった債務が債務免除益とみなされ、所得税などが発生する可能性があります。

一方でリコース型は相続人が債務の返済義務を負います。

リコース型はノンリコース型に比べて金利が低いですが、相続人の負担が大きくなる点がデメリットです。

以前はリコース型のみでしたが、2017年にノンリコース型が創設されました。

住宅金融支援機構によると、2022年度の申込件数に占めるノンリコース型の割合は約99%です。

相続人が返済リスクを負わないよう、ほとんどの方がノンリコース型を選択していることがわかります。

リ・バース60の資金の使いみち

リ・バース60で借り入れた資金は何にでも使えるわけではなく、以下のように使いみちが制限されています。

• 住宅の建設資金または購入資金
• 住宅のリフォーム資金
• 住宅の借り換え資金
• サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金

例えば自宅をバリアフリー仕様にするためにリフォームをおこなう場合は、リ・バース60を利用できます。

仕事を退職して収入が減った方は、貯蓄を切り崩してリフォーム資金を捻出するのは抵抗があるでしょう。

リ・バース60を利用すれば、手もとに貯蓄を残しつつリフォーム資金を借り入れられるため、家計に余裕ができます。

資金の使いみちとして認められているのは、住宅に関連する資金のみです。

老後の生活費や医療費、介護費用などの使いみちは認められていません。

リ・バース60はいくら借りられる？

リ・バース60の融資限度額は、以下の3つの項目のうち最も低い額になります。

• 担保評価額の50%または60%
• 8,000万円
• 所要資金の100%

例えば不動産の担保評価額が1,000万円でリフォームの所要資金が700万円の場合、融資を受けられるのは500万円または600万円です。

これだけではリフォームの所要資金700万円に満たないため、自己資金の持ち出しが発生します。

通常は担保評価の50%または60%という条件が設定されていますが、担保不動産が長期優良住宅であれば55%または65%までアップします。

反対に契約者の年齢が満50歳以上満60歳未満の場合は借り入れできる金額が下がり、担保評価額の30%です。

リ・バース60とリバースモーゲージとの違い

リ・バース60と似たような商品として、リバースモーゲージがあります。

高齢者向けの住宅ローンで、自宅を担保に資金を借り入れる点はリ・バース60と同じです。

生前は利息のみの支払いで、死亡後に担保物件の売却代金で元本を返済する点も共通しています。

大きな特徴は、資金の使いみちが原則として自由な点です。

リ・バース60は資金の使いみちが限られていますが、リバースモーゲージでは生活費や医療費、介護費用などに充てられます。

ただし金融機関によってはリバースモーゲージでも資金の使いみちを限定している場合があるため、事前に確認が必要です。

またリバースモーゲージは資金の使いみちが自由な反面、借り入れできる金額が少なくなります。

資金の使いみちが限定されるリ・バース60のほうが比較的借り入れできる金額が大きく、金利も低くなる傾向です。

リ・バース60はやばい？デメリットと注意点

「リ・バース60はやばい？」と心配する声もありますが、どのような点に気を付ければ良いのでしょうか。

リ・バース60のデメリットと注意点は、以下のとおりです。

• 金利が上昇すると返済額が増える
• 満額融資を受けられない
• 生活資金には利用できない

金利が上昇すると返済額が増える

普通の住宅ローンでは変動金利と固定金利のどちらにするか選べますが、リ・バース60は変動金利しか取扱っていない金融機関がほとんどです。

金利の変動によって、支払い利息が増減する点に注意しなければなりません。

金利が上がったときに返済が滞らないよう、余裕を持った返済計画を立てることが大切です。

また元本は契約者が亡くなったあとに返済する仕組み上、生前は元金が減りません。

長く生きるほど利息の支払いがかさみ、結果として高額な出費になるのが注意点です。

満額融資を受けられない

リ・バース60は高齢者の返済リスクを軽減するために、担保評価額よりも低い金額しか借りられません。

満額融資を受けられない点に注意が必要です。

所要資金の金額によっては、自己資金からの持ち出しが発生します。

リフォームや住み替えなどを検討している場合は、担保評価額と所要資金のバランスを見て、不足分を自己資金で賄えるか確認しましょう。

生活資金には利用できない

資金の使いみちは、住宅の購入資金やリフォーム資金、住宅の借り換え資金など住宅に関連する用途に限られます。

自宅のバリアフリーリフォームをおこなうなど、使いみちが明確に決まっている方向けの商品です。

生活費や医療費などほかの用途で資金を使う場合は向いていません。

資金の使いみちが比較的自由なリバースモーゲージなどを検討しましょう。

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リ・バース60のメリット

高齢者向けの住宅ローンという特徴を持つリ・バース60は、普通の住宅ローンにはないメリットもあります。

おもなメリットは以下のとおりです。

• 高齢者でも借りられる
• 毎月の返済は利息のみで返済負担が少ない
• ノンリコース型は亡くなったあとも債務が残らない
• 不動産の価値が下落するリスクが低い

高齢者でも借りられる

60歳以上であれば何歳でも借りられる点がリ・バース60の大きなメリットになります。

住宅ローンでは団体信用生命保険(通称：団信)の加入が求められ、完済時の年齢が80歳前後で設定されているケースが一般的です。

そのため60歳以上の方が利用したくても、年齢を理由に利用できない可能性があります。

一方でリ・バース60では団信に加入する必要がないため、60歳以上の方でも利用しやすいサービスです。

収入面での条件も緩く、公的年金のみで生活している方でも利用できます。

毎月の返済は利息のみで返済負担が少ない

生前は毎月利息のみ返済すれば良いため、収入が減った高齢者でも無理なく返済できるのがメリットです。

貯蓄を老後資金として残しつつ、ローンの返済が家計に与える影響を少なく抑えられるでしょう。

普通の住宅ローンは元金と利息の合計額を返済するため、毎月の返済額が高額になります。

安定した収入がある方は良いですが、仕事を退職して収入が減少した高齢者にとっては返済リスクが大きいです。

ノンリコース型は亡くなったあとも債務が残らない

ノンリコース型であれば、亡くなったあとの相続人のリスクを減らせます。

担保不動産の売却代金で元金を一括返済できなくても、相続人に債務が残らないためです。

子どもに返済リスクを負わせたくない場合は、ノンリコース型を選びましょう。

リ・バース60は亡くなったあとに元金を一括返済する仕組みであるため、相続人の立場からすると「親の借金の肩代わりをさせられるのでは」と心配になります。

ノンリコース型を選べば、そのような相続人の心配を払拭できます。

不動産の価値が下落するリスクが低い

周辺環境の変化や土地価格の変動などによって、不動産の価値が下落することは少なくありません。

リバースモーゲージでは、価値が下落した分の返済を求められる可能性があります。

リ・バース60は、不動産の価値が下落するリスクを抑えられます。

担保不動産を評価するのは、申込時の1回のみです。

途中で不動産の価値を再評価されたり、追加の負担を求められたりする心配はありません。

売却したくない場合は現金で元金返済できる

リ・バース60は契約者の死亡後に元金を一括返済する仕組みですが、契約者が生きているうちに元金を繰り上げ返済することもできます。

状況に応じて自由に返済計画を立てられるのがメリットです。

例えば「思い入れがある自宅を手放したくない」ということであれば、途中で元金の繰り上げ返済を選択できます。

ただし、繰り上げ返済には手数料がかかる場合があるため注意が必要です。

手数料の取扱いは金融機関によって異なるため、確認しておきましょう。

まとめ

リ・バース60は60歳以上の方も借り入れしやすい住宅ローンで、高齢期の住宅購入やリフォームで高額な資金を用意しなければならない方におすすめです。

普通の住宅ローンとは違う制約がありますが、生前は利息のみの返済のため家計の負担を抑えられるメリットがあります。

利用する際は所要資金と自己資金のバランスを考え、無理のない資金計画を立てることが大切です。

購入資金を抑えたい方は、中古住宅がおすすめです。

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