住宅ローンの『変動金利』は、その名のとおり借り入れ期間中適用金利が変動するタイプのローンです。
『変動金利』は『固定金利』に比べて金利が安いことがメリットとして取り上げられます。
しかし、変動金利は景気動向を反映した、日銀の政策金利の影響を受けて決められるため、今後金利が上がるのか下がるのか推移を注視する必要があります。
このページでは、変動金利の仕組みやメリット・デメリット、どのような方がこの金利タイプに向いているのかをご紹介します。
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住宅ローンの種類は大きく分けて2種類
住宅ローンの金利タイプは大きく分けて変動金利と固定金利の2種類があります。
その名のとおり、住宅ローンの借り入れ中に適用金利が変化するものが『変動金利』、変化しないものが『固定金利』です。
住宅ローンの変動金利とは
住宅ローンの変動金利とは、ローンの借り入れ期間中に適用される適用金利が、変動するタイプの金利のことです。
一般的に借り入れ後は、半年に一度金利の見直しがおこなわれ、その都度、返済終了時の総支払額が変わります。
しかし、仮に金利が上昇しても、返済方法の違いによって、すぐに返済額が増えるものもあれば、増えないものもあります。
ちなみに返済方法は、『元利均等返済』と『元金均等返済』の2種類があり、元利均等返済には『5年ルール』と『125％ルール』適用されるため返済額の即時増額対象にはなりませんが、その話は長くなるのでいったん置いておきましょう。
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住宅ローンの固定金利とは
住宅ローンの固定金利とは、変動金利とは逆に、ローンの借り入れ期間中に適用される金利を、借り入れ時に固定してしまう金利のことです。
固定金利には、借り入れ時の適用金利が返済開始から終了まで固定される『全期間固定金利』と、借り入れ時から一定の期間金利が固定される『当初固定金利』があります。
固定期間は、2年、3年、5年、10年、20年などから選ぶことができます。
一般的に、固定期間が長くなるほど適用金利は高くなります。
関連記事「住宅ローンの固定金利ってどのような仕組み？メリットとデメリットを紹介」
変動金利のメリット
それでは変動金利のメリットを具体的に見ていきましょう。
固定金利に比べて金利が低い
まず一番のメリットとして、固定金利より金利が低く設定されている点が挙げられます。
2022年9月現在、民間金融機関の住宅ローン金利の店頭金利の％(中央値)は、変動金利は年2.475%、固定金利(10年)は年3.500％です。※
この店頭金利に、さらに優遇金利幅が加わって、よく見る“適用金利0.500%”などの利率になります。
現在の変動金利の利率は2010年頃から低水準のまま継続しています。
金利の変動が今後もなかった場合、他の金利タイプに比べて低い金利で借り続けることができ、結果、総返済額も少なくなります。
他の金利タイプへ変更が可能
民間金融機関が取り扱っている住宅ローンの場合、ローンの借り換えが可能なため、住宅ローンの借り入れ期間中に金利の変動がありローンを見直したい場合、契約や金融機関を見直すことができます。
ただし、財形住宅融資、自治体融資などの公的融資を利用している場合、民間の金融機関の住宅ローンへの借り換えは原則できないので注意しましょう。
金利の変動で返済額が安くなる可能性もある
今後、金利の変動幅が下降すれば、返済額は少なくなる可能性もあります。
ただ、住宅ローンの金利は店頭金利、優遇金利ともに底打ち状態と言われているため、金利が下がる可能性は低いと予想されています。
変動金利のデメリット
次に変動金利のデメリットを具体的に見ていきましょう。
金利が上昇するリスクがある
変動金利には、適用金利が低く設定されているメリットがあります。
しかし金利の見直しがおこなわれ、適用金利が上がると、住宅ローン返済終了時の総返済額が増えてしまう可能性があります。
適用金利が上昇した場合には、月々の返済額や、金利を含めた総返済額が増えることを肝に銘じておきましょう。
また、元利均等返済を選択すると利用できる、5年ルールがある住宅ローンの場合、5年間は月々の返済額が変わらないかわりに、金利の上昇が長期化すると、返済額中の利息割合が増え、元金が減るスピードが遅くなります。
適用金利が大幅に上昇した場合には、借り入れ期間では増えた利息を完済できなくなる可能性があり、その結果未払利息が発生します。
最終返済日に払いきれなかった利息を一括して支払わなければならないリスクがあることを認識しておきましょう。
返済計画を立てるのが難しい
変動金利は、一般的に借り入れ後は、半年に一度金利の見直しがおこなわれるため、元金と金利からなる、総返済額が常に変動している状態が返済終了まで続きます。
そのため返済計画も予測するほかなく、金利の上昇などでライフプランが計画どおりにいかないことがあります。
変動金利に向いている方
さて、それでは変動金利型ローンの仕組みやメリット・デメリットから導き出す、変動金利に向いている方は、どのような方でしょうか。
- 景気動向をこまめに確認できる方
- 返済期間が短い、または借り入れ金額が少ない方(金利が上昇しても影響が少ない方)
- 金利が上昇して返済額が増えた場合でも、経済的に対応可能な方
以上の方が、比較的変動金利に向いています。
まとめ
変動金利の特徴をかんたんにまとめると、
- 固定金利よりも金利が低い
- 金利は半年ごとに見直される
- 5年ルール・125％ルールが適用できる(一部適用外有り)
- 未払利息には常に注意
- 返済中に金利が上昇した際のリスクに対応できる資産が必要
以上の点が挙げられますね。
現状の金利面でみれば変動金利の金利の安さは魅力的です。
ですが、大切なのは最後まで無理なく返済できるかどうか。
メリットデメリットをしっかりと把握して、自分にあった住宅ローンを選択してくださいね。
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