中古住宅を購入するとき、築年数で悩む方も多いです。
「できるだけ新しい物件が良いけど価格が高い」「築年数が古すぎると物件の状態が不安」など、納得できる条件で安心して住める物件を探すためには、築年数も注目すべき一つのポイントになります。
この記事では、中古住宅を購入するときの築年数は何年までが狙い目か解説します。
また、安心して住むためには築年数だけでなく、耐用年数と建物の寿命の違いについても把握しておくべき。
長く暮らせる中古住宅を選ぶポイントをまとめているので、ぜひ参考にしてください。
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中古住宅の購入は築年数何年までが狙い目？
早速ですが、中古住宅の購入は築年数15年前後の物件が狙い目です。
あまり新しい物件は中古なのに価格に割安感がなく、反対に古すぎる物件は修繕費などの物件購入価格がかさんで割高になることがあるかもしれません。
具体的に、築年数15年前後の物件が狙い目なのは次の理由が考えられるためです。
- 現行の耐震基準法に該当している
- 品確法施行後に該当する
- 住宅ローン控除の対象になる
- 築10年以降は価格が落ちやすい
- リフォーム箇所が少なく費用をおさえられる
それぞれの理由について詳しく解説します。
理由1：現行の耐震基準法に該当している
現在の耐震基準法は2000年6月に制定された基準に基づいています。
それ以前は震度6強～7程度でも倒壊しないことが基準でしたが、現行法では基礎や耐力壁の配置にも規制を設け、より耐震性に高い住宅作りを義務化しました。
築年数が15年前後であれば現行の耐震基準法に該当するため、より安心して暮らせます。
理由2：品確法施行後に該当する
2000年4月に施行された品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)では、雨漏りや基礎などの基本的な欠陥に対して、新築から10年以内であれば売り主や施工業者に補償を求められると定められています。
そのため、品確法施行後に建てられた住宅はそれ以前の住宅と比べて、基礎構造などの品質が向上している場合が多いです。
理由3：住宅ローン控除の対象になる
住宅ローンを利用して中古住宅を購入する際、以下の条件を満たすと住宅ローン控除が適用されます。
- 建築後に使用された住宅
- 建築されてから取得までの期間が20年以下(耐火建築物は25年以下)
- 生計を一にする親族からの取得、贈与による取得ではない
- 取得後、あるいは増改築工事終了後6ヵ月以内に居住を開始している
- 床面積が50平方メートル以上
- その年の合計所得金額が3,000万円以下
- 住宅ローンの返済期間が10年以上
適用されると年最大40万円(1年目～10年目。
11年目～13年目は3年間の合計で最大80万円)の税額控除を受けられます。
築年数15年前後であれば建築から取得までの期間の条件を満たすため、住宅ローン控除の対象になる可能性が高いです。
関連記事
「住宅ローン控除は中古物件でも適用されるのか？条件や計算方法を解説」
参考：No.1214?中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)｜国税庁
理由4：築10年以降は価格が落ちやすい
品確法による保証も、キッチンや給湯器などの住宅設備に対する保証も、いずれも10年を目安に保証期間が終了します。
そのため、築10年以降は価格が落ちやすく、割安に購入できるケースが少なくありません。
理由5：リフォーム箇所が少なく費用をおさえられる
丁寧にメンテナンスをしている物件であっても、築年数が古くなるとリフォームの必要性が生じます。
築15年前後であれば、基本的にはまだ大がかりなリフォームは必要ありません。
修繕せずにそのまま住める物件も多いため、リフォーム代や修繕費の出費を抑えられるでしょう。
中古住宅は何年住める？
では、中古住宅を購入した場合、何年まで住むことができるのでしょうか？
何年まで住めるのかを決めるポイントは以下のようなものが挙げられます。
- 住宅の耐用年数
- 建物の寿命
- 設計や素材など家の構造
- 家の状態や築年数に合わせた適切なメンテナンスやリフォーム
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耐用年数と建物の寿命との違い
設備や素材の耐用年数と建物の寿命は異なります。
それぞれの言葉の意味と具体的な年数を見ていきましょう。
耐用年数とは
中古物件の耐用年数にはいくつかの考え方があります。
一般的に耐用年数といえば、法定耐用年数を指すことが多いです。
法定耐用年数とは適切に使用すれば問題なく使用できると予想される年数のことで、構造や用途によって法律で定められています。
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
| 木骨モルタル造 | 20年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38年 |
法定耐用年数以外にも、建物の市場価値に基づいた経済的耐用年数や、部材そのものの劣化までの年数を示す物理的耐用年数、修繕しなくても利用できる年数に基づく期待耐用年数などがあります。
建物の寿命とは
建物の寿命とは、解体されるまでの年数を指すことが一般的です。
日本の木造住宅は平均30年～80年で解体されるため、寿命も30年～80年と考えられます。
その他の構造の物件の建物の寿命は以下の表のとおりです。
| 構造 | 建物の寿命 |
|---|---|
| 木造 | 30年～80年 |
| 鉄骨構造 | 30年～60年 |
| 鉄筋コンクリート建造物 | 40年～90年 |
中古住宅の寿命を延ばし、長く住むために必要なこと
耐用年数を過ぎたり、寿命を超えた築年数だから住むことができないということはありません。
寿命を延ばし、長く住むために必要なことをご紹介します。
定期的な家の掃除や点検
まずは家の定期的な掃除や点検です。
キッチンやトイレなどの水回りは湿気がこもらないように風通しを良くしたり、他にも屋内外の掃除をしながら、目に付く異常をチェックしましょう。
屋根や内部構造など専門家でしか分からない箇所は定期的に点検を依頼をすることで、異常を早めに確認することができるでしょう。
外壁なら15年に1回、屋根なら10年に1回などが目安です。
リフォームやメンテナンスをする優先順位を付ける
リフォームやメンテナンスには優先順位を付けましょう。
築10年から15年の中古住宅の場合は、家の構造となる屋根・外壁・床下などを優先しましょう。
築20年以上の場合はこれまでのリフォームやメンテナンスの状況で判断できます。
適切なメンテナンスを行っていれば新たな費用面での負担も少なくて済むかもしれません。
安心して中古住宅を購入するための注意点
築年数15年前後の中古住宅がおすすめですが、新しい物件でも古い物件でも、どんな物件であってもトラブルがないとは限りません。
物件によって状態はそれぞれ異なるため、細かくチェックし、納得できる物件を選びましょう。
修繕履歴を確認する
中古住宅を購入する前に修繕履歴を確認しておきましょう。
築年数が増えると経年劣化などにより修繕する箇所も増えますが、定期的にメンテナンスが実施されているならばある程度は良好な状態と考えられます。
また、ある一部が頻繁に修繕されている場合は、その部分に問題が潜んでいるかもしれません。
今後の修繕計画を立てる際の参考にもなるため、事前に修繕履歴を調べておきましょう。
住宅診断を受ける
専門業者の住宅診断(ホームインスペクション)を受けることで、プロの目から物件の問題や安全性を確認してもらえます。
安心して中古住宅を購入するためにも、購入前に住宅診断を実施しましょう。
また、購入後も定期的に点検を受け、こまめに手入れをおこなえば、物件の寿命を長くできます。
関連記事
「中古一戸建てのホームインスペクションとは？調査箇所やメリットについて」
まとめ
中古住宅を購入するなら築年数15年前後の物件がおすすめです。
しかし、築15年前後の物件でも、メンテナンスや構造上の問題によっては安心して住めないものもあります。
修繕履歴を確認したり、住宅診断を受けたりして購入前に安心を得られるようにしましょう。
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