建ぺい率とはその土地に建てられる建物の規模を決めるルールです。
どれだけ広い土地を購入しても、建ぺい率の上限次第では小さい建物しか建てられない可能性があります。
この記事では建ぺい率とはどのようなルールなのか解説します。
計算方法や緩和条件、容積率との違いなどもまとめました。
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建ぺい率とは
建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合です。
敷地面積は建物を建てる土地の面積、建築面積は建物を真上から見た面積を指します。
簡単にいえば、真上から見たときに建物が土地の何割を占めているかを表しています。
数値が大きいほど土地いっぱいに建物を建てられるイメージです。
逆に数値が小さいほど土地に余白をつくらなければならず、建てられる建物の規模が小さくなります。
土地ごとに上限が決まっているため、同じ面積の土地でも建てられる建物の面積は異なります。
建ぺい率の意味・目的
建ぺい率は、防火対策、通風と日当たり、景観の美しさを保つ目的で制限されています。
一つ目の目的は、防火対策として都市部などで建物が密集するのを防ぐことです。
建物が密集している地域で地震や火災が起きると、延焼が起きやすいうえに避難経路を確保できない恐れがあります。
建物同士がある程度離れていれば、災害時の安全性を確保できます。
二つ目は建物の間に隙間をつくり、通風と日当たりを確保する目的です。
すべての建物が敷地いっぱいに建っていると、奥のほうまで風や光が行きわたらず劣悪な環境になってしまいます。
規制を設けることで、どの場所でも平等に快適な環境をつくれる仕組みです。
三点目は景観の美しさを保つ目的です。
圧迫感のある街並みになることを防ぎつつ、地域全体で統一感を持たせて美しい街並みを形成できます。
建ぺい率の計算方法
建ぺい率は以下の計算式で求められます。
建ぺい率(％)＝建築面積÷敷地面積×100
具体的な事例をもとに、計算してみましょう。
敷地面積100㎡の土地で、建築面積が50㎡の建物を建てたケースと80㎡の建物を建てたケースの建ぺい率を計算します。
まずは敷地面積100㎡の土地で建築面積50㎡の建物を建てたケースです。
50㎡(建築面積)÷100㎡(敷地面積)×100＝50%
次に敷地面積100㎡の土地で建築面積80㎡の建物を建てたケースです。
80㎡(建築面積)÷100㎡(敷地面積)×100＝80%
このように敷地面積と建築面積がわかれば自分で簡単に計算できます。
建築面積に算入される部分
建ぺい率を計算する場合に覚えておきたいのが、建築面積に算入される部分と算入されない部分があることです。
建築面積は建物を真上から見下ろしたときの水平投影面積です。
1階と2階で面積が異なる場合は、上から見て広いほうの面積が採用されます。
建物を真上から見たときに柱・壁・屋根が覆い隠す範囲をイメージするとわかりやすいでしょう。
これだけであれば考え方はシンプルですが、次に説明する建築面積に算入されない部分は差し引いて計算しなければなりません。
建築面積に算入されない部分
建築面積を計算するときは、以下の部分を建築面積に算入しないルールがあります。
- 外壁からの突出が1m未満の軒・庇
- 地下室があり、地盤面から1m以下の高さにある部分
- 高い開放性を有する構造
軒や庇が突き出している場合、外壁からの突き出しが1m未満であれば、建築面積に算入されません。
1m以上突き出している場合は、先端から1m後退した範囲のみを建築面積に算入します。
地盤面から1m以下の高さにある地下室も建築面積に算入しません。
大きな地下室をつくっていても、高さの条件を満たしていれば建築面積から除外します。
一定の条件を満たす高い開放性を有する構造は、先端から1mの部分を建築面積から不算入にできます。
例えばポーチやカーポートの一部が該当する可能性があるでしょう。
不算入になるための条件は以下のとおりです。
- 外壁のない部分が連続して4m以上
- 柱の間隔が2m以上
- 天井の高さが2.1m以上
- 地階を除く階数は1であること
建ぺい率と容積率の違い
敷地面積に対してどのくらいの規模の建物を建てられるか決める指標となるのが容積率です。
容積率とは敷地面積に対する延床面積の割合です。
建ぺい率は建築面積の割合を計算するのに対して、容積率は延床面積の割合を計算する点が大きく異なります。
延床面積とは建物におけるすべてのフロアの床面積を合計したものです。
容積率は3次元的な空間の制限で、容積率が大きいほど建物の規模も大きくなります。
容積率の意味・目的
容積率を定めている目的は、人口過密や高い建物の乱立を防ぐためです。
防火対策、風通し・日当たりの確保、景観の美しさを保つことも容積率の目的として含まれます。
容積率の制限がなければ、どこでも高層ビルを自由に建てることができ、多くの人々が住めることになります。
過密状態になった都市は、住みやすい環境とはいえません。
電力や上下水道など生活に欠かせないインフラがパンクしてしまい、交通渋滞を起こすなど生活にさまざまな弊害が起こります。
このように都市の住みやすさが損なわれないよう、容積率で人口過密を防いでいるのです。
容積率の計算方法
容積率は以下の計算式で求められます。
容積率(％)＝延床面積÷敷地面積×100
例えば敷地面積100㎡の土地で延床面積が200㎡の建物を建てた場合の計算式は、以下のとおりです。
200㎡(延床面積)÷100㎡(敷地面積)×100＝200%
敷地面積100㎡の土地で延床面積が400㎡の建物を建てた場合の計算式は、以下のとおりです。
400㎡(延床面積)÷100㎡(敷地面積)×100＝400%
このように敷地面積と延床面積がわかれば自分で簡単に計算できます。
用途地域と建ぺい率・容積率の関係
建ぺい率と容積率は用途地域ごとに上限が設けられています。
用途地域とは計画的な市街地形成のため、用途に応じて分けられた13種類の地域です。
住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類によって構成されています。
用途地域を定めることで建物が無秩序に混在することを防ぎ、合理的な街づくりができます。
建物を建てる際は敷地がどの用途地域にあるか確認することが大切です。
そのうえでそれぞれの上限を考慮し、建物の規模を決めます。
ただし容積率に関しては前面道路の幅が狭い場合、用途地域による制限よりもさらに厳しい制限がかかる可能性があるため注意しましょう。
用途地域ごとの建ぺい率・容積率の上限
13種類の用途地域は以下のとおり、建ぺい率と容積率が決まっています。
| 用途地域 | 建ぺい率(%) | 容積率(%) |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 30・40・50・60 | 50・60・80・100・150・200 |
| 第二種低層住居専用地域 | 30・40・50・60 | 50・60・80・100・150・200 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 30・40・50・60 | 100・150・200・300・400・500 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 30・40・50・60 | 100・150・200・300・400・500 |
| 第一種住居地域 | 50・60・80 | 100・150・200・300・400・500 |
| 第二種住居地域 | 50・60・80 | 100・150・200・300・400・500 |
| 準住居地域 | 50・60・80 | 100・150・200・300・400・500 |
| 田園住居地域 | 30・40・50・60 | 50・60・80・100・150・200 |
| 近隣商業地域 | 60・80 | 100・150・200・300・400・500 |
| 商業地域 | 80 | 200・300・400・500・600・700・800・900・1000・1100・1200・1300 |
| 準工業地域 | 50・60・80 | 100・150・200・300・400・500 |
| 工業地域 | 50・60 | 100・150・200・300・400 |
| 工業専用地域 | 30・40・50・60< | 100・150・200・300・400 |
建ぺい率・容積率の上限の調べ方
土地の用途地域によって建ぺい率と容積率の上限の範囲がわかりますが、具体的にどのような組み合わせになるかは土地ごとに調べる必要があります。
確実な方法は、土地の住所を管轄する市町村の建築指導課や都市計画課などに問い合わせることです。
市町村によっては、ホームページ上で色分けした地図を公開している場合もあります。
売り出し中の土地の建ぺい率・容積率を知りたい場合は、物件情報に記載されている場合もあるでしょう。
物件情報に記載がない場合は販売主の不動産会社に問い合わせれば教えてもらえます。
2以上の用途地域にまたがる場合の建ぺい率
建ぺい率の上限を調べていると、土地が2以上の異なる用途地域にまたがっている場合があります。
その場合は用途地域別の敷地面積の割合によって、それぞれの数値を按分計算しなければなりません。
建ぺい率60％と80％の用途地域にまたがる100㎡の土地を想定して、計算してみましょう。
60%の部分の面積が30㎡、80％の部分の面積が70㎡とすると、計算式は以下のとおりです。
(30㎡×60%＋70㎡×80%)÷(30㎡＋70㎡)＝0.74(74％)
建ぺい率は74%となるため、建築できる建築面積は100㎡×74％＝74㎡が上限になります。
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建ぺい率の上限が緩和される条件
一定の条件を満たす土地では、建ぺい率の緩和規定が適用されます。
条件に応じて建ぺい率の上限が上乗せされるため、建築面積を増やしたい方はぜひチェックしておきましょう。
建ぺい率の上限が緩和される条件は以下のとおりです。
- 防火地域・準防火地域の耐火建造物
- 特定行政庁が指定した角地
- 省エネ化をおこなう建築物
防火地域・準防火地域の耐火建造物
防火地域に耐火建築物を建てた場合と、準防火地域に耐火建築物および準耐火建築物を建てた場合、建ぺい率の上限が10％上乗せされます。
防火地域や準防火地域は火災の被害を抑えたり緊急車両の通行を妨げないようにしたりする目的で、指定されている地域です。
多くの場合、駅前など多くの建物が密集している場所や幹線道路沿いなどが指定されています。
耐火建築物は主要構造部(柱、梁、床など)や開口部の耐火性能を高めた建物です。鉄筋コンクリート造や鉄骨モルタル造などが該当し、戸建て住宅よりもマンションや商業施設といった大規模建築物で採用されています。
準耐火建築物は耐火建築物に準じた耐火性能を持つ建築物です。
特定行政庁が指定した角地
特定行政庁が指定した角地にある建物は、建ぺい率の上限が10%上乗せされます。2方向以上が道路に面している角地は、防火対策や通風・日当たりが確保しやすいためです。
角地の建ぺい率が緩和される条件は、特定行政庁によって異なります。
例えば東京都における条件は、敷地の周辺の3分の1以上道路または公園等に接している、かつ1～3のいずれかに該当することです。
- 二つの道路が隅角120度未満で交わる角敷地
- 幅員がそれぞれ8m以上の道路の間にある敷地で道路境界線相互の間隔が35mを超えないもの
- 公園等に接する敷地またはその前面道路の反対側に公園等がある敷地で前記1および2に掲げる敷地に準ずるもの
省エネ化をおこなう建築物
国土交通省は省エネ改修や再生可能エネルギー設備を設置する場合、建ぺい率などの規定を特例許可制度で緩和する予定です。
省エネ性能を高めるための日射を遮る庇の設置、断熱性能を高めるための外壁工事、太陽光発電設備などの設置工事を実施する建築物が対象になります。
建ぺい率ぎりぎりで建てられている住宅は、省エネ改修をおこなうと上限をオーバーしてしまう可能性があります。
このような場合に、構造上やむを得ないことを条件として建ぺい率の制限を緩和し省エネ改修をおこなえるようにするものです。
具体的な緩和内容は特定行政庁によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
建ぺい率・容積率以外の建築制限
建ぺい率や容積率以外にも建築制限はあります。
戸建て住宅を建築、取得する際は、以下の建築制限を押さえておきましょう。
- 斜線制限
- 日影規制
- 絶対高さ制限
- 高度地区の制限
斜線制限
斜線制限は建物の高さを規制するための建築制限です。
ある地点から建物に向かって斜線を引き、その範囲内に建物が収まるようにしなければなりません。
斜線制限には道路斜線・北側斜線・隣地斜線の3種類があります。
道路斜線制限は道路の通風・採光を確保する目的で、前面道路幅に対して1.25倍または1.5倍以下の傾斜勾配まで高さを規制するものです。
北側斜線制限は北側の隣地の通風と採光を確保するために、建物を北側の隣地境界線から少し離して建てて、北側に向かって建物の高さを低くする必要があります。
隣地斜線制限は高さ20mを超える建物が対象になるため、戸建て住宅が影響を受けることは少ないでしょう。
日影規制
日影規制は冬至の日に一定時間以上の日影ができないよう、建物の高さを規制する建築制限です。
周辺敷地の日照を確保して、住みやすさが損なわれないようにすることが日影規制の大きな目的です。
日影規制は商業地域、工業地域、工業専用地域以外の用途地域で定められています。
敷地境界線から5〜10mの範囲と10m超の範囲に分けて、それぞれ日影時間と測定水平面が規制されます。
例えば「5h-3h/4m」と表記されている場合は、5〜10mの範囲は5時間、10m超の範囲は3時間まで、地盤面から4mの高さが日影になっても良いという意味です。
2階建ての場合はほとんど日影規制の影響を受けませんが、3階建て以上の場合や2階建てでも天井高を高く設定している場合は注意が必要です。
日影規制によって建物の高さやプランが制限される場合があるため、あらかじめ調べておきましょう。
絶対高さ制限
絶対高さ制限は建物の高さを制限するものです。
都市計画によって10mまたは12mのいずれかが設定されていて、この高さを超えることはできません。
第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域で適用されます。
これらの用途地域では絶対高さ制限が設けられている代わりに、隣地斜線制限がないのが特徴です。
建物の高さは容積率によっても制限されますが、絶対高さ制限は容積率よりも優先順位が高い制限となっています。
たとえ容積率の上限内に収まっていても、絶対高さ制限を超えている建物は建てられません。
高度地区の制限
都市計画法の高度地区の制限によって、建物の高さに制限がかかることもあります。
高度地区は2種類あり、建築物の最低限度の高さを定める最低限度高度地区と最高限度の高さを定める最高限度高度地区のいずれかです。
最低限度高度地区はおもに商業地やオフィス街で規制されることが多く、住宅地ではあまり関係ありません。
住宅を建てる際に注意しておきたいのは、最高限度高度地区です。
高度地区の内容は自治体ごとに異なり、多くの自治体では高さ制限と北側斜線制限の両方がかけられています。
詳しくは自治体のホームページや窓口に問い合わせる方法などで確認しましょう。
建築制限に違反するとどうなる？
建ぺい率をはじめとした建築制限に違反した建物は違反建築物として扱われ、多くの弊害が発生します。
新築時だけでなく、リフォームを検討するときにも建築制限の遵守が不可欠です。
違反建築物になる
違反建築物とは建築当初から法令に適合していない建築物のことです。
例えば、建築確認申請後、無許可で計画変更をおこない法令に適合しなくなった建築物は違反建築物として扱われます。
違反建築物であることが判明した場合は、特定行政庁から是正命令が下るため要注意です。
施工の停止を命じられるか、または建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替え、使用禁止、使用制限など厳しい措置がとられます。
違反建築物と混同しやすい言葉として、既存不適格建築物があります。既存不適格建築物とは建物が建築された時点では合法だったものの、法令の改正などによって法律の規定を満たさなくなった建築物です。
既存不適格建築物はそのまま利用し続けても問題はありませんが、保安上の危険や衛生上有害である場合は建築物の除去修繕や使用制限などを求められる可能性があります。
住宅ローンを組めない
違反建築物は住宅ローンが組めないなど、資金面でもデメリットが大きくなります。
現行法に適合してない建築物は担保価値がないとみなされるため、銀行は貸し倒れのリスクを恐れて融資に消極的になるためです。
そうなると住宅ローンを利用して購入するのは難しく、自己資金だけで購入せざるをえません。
たとえ自己資金で購入できたとしても、住宅ローンが組めない物件は流動性が低いため、自分が手放すときに買い手がつきづらいでしょう。
売却するためには、違法となっている部分を是正したり売却価格を下げたりしなければならず、売り手側に大きな負担が発生します。
まとめ
建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合で、大きいほど敷地いっぱいに建物を建てられます。
土地によって建ぺい率の上限が設けられているため、新築住宅の購入や中古住宅の購入・リフォームを検討する際は、事前に確認しておきましょう。
一定の要件を満たすと上限が緩和されることもあります。
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