【具体例あり】住宅ローンの繰り上げ返済は得する？判断ポイントや注意点を解説

住宅ローンの繰り上げ返済はいつおこなうべきかお悩みの方は多いのではないでしょうか。

繰り上げ返済は利息を減らせるなどのメリットがありますが、無計画におこなうと家計が苦しくなってしまう恐れがあります。

この記事では住宅ローンの繰り上げ返済の種類や、メリット・デメリット、判断するポイントを解説します。

住宅ローンの繰り上げ返済とは

住宅ローンの繰り上げ返済とは、通常の返済と別に住宅ローン残高の一部を前倒しで返済することです。

例えば毎月の返済額が10万円と決まっている場合に、別途100万円を返済するのが繰り上げ返済です。

住宅ローンを借りた場合、元金と利息の合計金額を返済していくことになります。繰り上げ返済した資金は、住宅ローンの元金部分に充当される仕組みです。

元金に対応する利息を支払わずに済むため、結果的に住宅ローンの総返済額を減らせます。

繰り上げ返済には目的別に2種類ある

繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。

期間短縮型と返済額軽減型では、以下のとおり特徴が大きく異なります。

	期間短縮型	返済額軽減型
目的	返済期間の短縮	毎月の返済額の減額
毎月の返済額	変わらない	減る
返済期間	短くなる	変わらない
返済総額	減る	減る

期間短縮型

期間短縮型は毎月の返済額を変えずに、残りの返済期間を短縮する点が特徴です。

繰り上げ返済した資金は短縮した期間の元金に充当され、その期間に支払う予定だった利息が軽減されます。

定年までに住宅ローンを完済したい方は、期間短縮型が向いています。

住宅ローンの返済が定年後まで続くという方は少なくありません。

安定した給与収入があるうちに繰り上げ返済をして定年前に住宅ローンを完済すれば、退職金を老後資金に充てられます。

返済額軽減型

返済額軽減型は残りの返済期間を変えずに、毎月の返済額を軽減する点が特徴です。

返済した資金は毎月の元金に充当されます。

元金の減少にともない、毎月の利息も軽減される仕組みです。

返済額軽減型は毎月の返済額が目に見えて減額されるため、子どもの教育費や生活費が増加して毎月の返済が厳しいと感じている方は効果を実感しやすいでしょう。

変動型や固定期間選択型の住宅ローンでは、金利が上昇した場合に毎月の返済額が増えないように調節もできます。

期間短縮型と返済額軽減型ではどっちが得？

期間短縮型と返済額軽減型では、どっちがお得なのでしょうか？

以下の具体例をもとに、2種類の繰り上げ返済によって減少する利息、短縮する返済期間、減少する毎月の返済額を比較しました。

• 借入金額5,000万円
• 返済期間35年
• 返済済み年数10年
• 固定金利1.5%
• 繰り上げ返済金額200万円
• 現在の毎月返済額15万3,092円

	期間短縮型	返済額軽減型
減少する利息	87万3,510円	39万8,196円
短縮する返済期間	1年6ヵ月	0ヵ月
減少する毎月の返済額	0円	8,021円

※知るぽると「しっかりシミュレーション 繰り上げ返済シミュレーション」をもとに試算

どちらも利息は減りますが、より多くの利息を減らせているのは期間短縮型です。ただ毎月の返済額をみると、期間短縮型は現状と変わらず、返済額軽減型は毎月8,021円減少しています。

今すぐ毎月の返済額を減らしたいのか、返済期間を短縮してより多くの利息を減らしたいのか、目的に応じて最適な方法を選びましょう。

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繰り上げ返済をおこなうメリット

繰り上げ返済にはさまざまなメリットがありますが、おもなメリットを挙げると以下のとおりです。

• 利息を減らせる
• 期間短縮型は完済までの期間が短くなる
• 返済額軽減型は毎月の返済額を減らせる

利息を減らせる

繰り上げ返済のメリットは、将来支払う予定だった利息を減らせることです。

利息軽減効果は期間短縮型、返済額軽減型のどちらを選んでも期待できます。

ただ、同時期に同額の繰り上げ返済をするのであれば、期間短縮型のほうがより多くの利息を減らせます。

利息軽減効果を高めたい場合は、早めに繰り上げ返済をおこなうのがおすすめです。

元金に対する利息の割合は返済しはじめたときのほうが高く、年数が経過するにつれて減少します。

期間短縮型は完済までの期間が短くなる

期間短縮型の繰り上げ返済は、完済までの期間が短くなるのがメリットです。

完済時期を早められるため、住宅ローンの返済から解放されてその後の家計を維持しやすくなります。

住宅ローンの完済時期が定年後になっている方は、期間短縮型で早めに完済を目指すのがおすすめです。

定年時に退職金を使って完済する方法もありますが、勤務先の業績が悪化したり転職したりすると想定どおりにいかない場合もあるでしょう。

住宅ローンは定年前に完済して、退職金は老後資金に充てたほうが無難です。

返済額軽減型は毎月の返済額を減らせる

返済額軽減型は、繰り上げ返済した効果をすぐに実感しやすいメリットがあります。

現状で住宅ローンの返済負担が重いと感じていて、支出を少しでも抑えたい方に最適です。

また変動型や固定期間選択型の住宅ローンでは、将来金利が上昇するリスクがあります。

返済の途中で金利が上昇すれば利息が増えるため、毎月の返済額が上がってしまう点に注意しなければなりません。

金利が上昇したタイミングで返済額軽減型の繰り上げ返済をすれば、金利上昇前と同じ水準の返済額にできます。

繰り上げ返済をおこなうデメリット・注意点

繰り上げ返済は資金に余裕があるときにおこなうのが鉄則です。

以下のデメリット・注意点を認識したうえで、繰り上げ返済をおこなうかどうか判断しましょう。

• 資金が一時的に減る
• 手数料がかかることがある

資金が一時的に減る

繰り上げ返済のデメリットは、まとまった金額を返済することによって手元資金が一時的に減ってしまう点です。

一度繰り上げ返済した資金は、あとから取り戻せません。

手元資金のすべてを繰り上げ返済に回すと、生活が回らなくなる恐れがあります。

まずは生活費や子ども教育費など必要な資金を確保し、それでも余力がある場合に繰り上げ返済をおこないます。

手数料がかかることがある

金融機関によっては繰り上げ返済に手数料がかかることがあります。

何度も繰り上げ返済をおこなうと出費が増えるため注意しなければなりません。

ただ、インターネットで手続きをすれば、手数料が無料になるケースも多いです。

手数料に関する情報は、事前に金融機関に確認しておきましょう。

繰り上げ返済を判断するポイント

家計のリスクを抑えつつ繰り上げ返済の効果を最大限引き出すためには、以下のポイントを意識しましょう。

• 手元金が減っても生活は十分にできるか
• 転職などで収入が減ることがないか
• 住宅ローン控除との兼ね合い
• それぞれのポイントを詳しく解説します。

手元金が減っても生活は十分にできるか

繰り上げ返済をして良いのは、手元資金に余裕があるときに限ります。

タイミングを誤ると、家計に大きな負担がかかるため注意が必要です。

例えば子どもの教育費、リフォーム費用、医療費など高額な費用の支払いと繰り上げ返済のタイミングが重なると、資金不足に陥るリスクが高まります。

転職などで収入が減ることがないか

転職などで収入減少が予想されるタイミングでの繰り上げ返済は、慎重に判断したほうが良いでしょう。

急いで繰り上げ返済をおこなうと、その後の返済が滞る可能性があります。

手元資金に余裕があれば、返済額軽減型の繰り上げ返済によって毎月の返済負担を減らし、収入減少に備えるのも一つの手段です。

住宅ローン控除との兼ね合い

繰り上げ返済をおこなう場合、住宅ローン控除との兼ね合いも考える必要があります。

住宅ローン控除とは、年末のローン残高の0.7%を最大13年間所得税から控除できる制度です。

繰り上げ返済するとローン残高が減るため、住宅ローン控除によって還付される金額が少なくなります。

繰り上げ返済をした場合と繰り上げ返済をせず住宅ローン控除を優先した場合の2つのケースを比較して判断しましょう。

繰り上げ返済をおこなうタイミングや、住宅ローンの金利、所得金額などさまざまな条件によって、どちらがお得になるかが異なります。

このほかファイナンシャルプランナーに相談することで住宅ローンの疑問を解決できます。以下の記事で有料相談の費用相場や注意点なども詳しく解説されていますので、ぜひご覧ください。

おすすめ記事：FP（ファイナンシャルプランナー）への有料相談の費用相場は？どんな人が有料相談に向いているのか解説 – 資産運用の相談窓口

繰り上げ返済以外で利息を減らす方法

住宅ローンの利息を減らす方法は、繰り上げ返済だけではありません。

以下の方法もあります。

• 住宅ローンの借り換え
• 資産運用

それぞれの方法を詳しく解説します。

住宅ローンの借り換え

一つめは、今よりも金利が低い住宅ローンに借り換える方法です。

借り換えであれば、繰り上げ返済のように手元資金を使わずに、毎月の返済額を減らせます。

ただし借り換えをおこなう場合は、事務手数料などがかかる場合が多いです。

インターネットや窓口で借り換えた場合の試算ができる金融機関もあるため、一度相談してみることをおすすめします。

資産運用

繰り上げ返済に回す資金を使って、資産運用をおこなう方法もあります。

住宅ローンの金利が低い場合は、運用益が高い資産に投資して、資金を増やすという考え方もあります。

ただし、資産運用をおこなう場合は元本割れのリスクに注意しなければなりません。

まとめ

繰り上げ返済はまとまった金額を返済することで、将来支払う予定だった利息を軽減する効果があります。

ただし手元資金が一時的に減ってしまうため、必要な生活資金を確保したうえで余力があるときにおこないましょう。

これからマイホームの購入を考えている方は、住宅ローンの相談もできる不動産会社を選ぶのがおすすめです。

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