住宅ローンの名義人は毎月10万円前後の返済金を30年近く支払い続ける責任があるため、審査基準も厳しく、誰でも契約できるわけではありません。
したがって名義変更は原則不可、離婚や夫婦間トラブルといった特別な事情があっても多くの場合認めてもらえないでしょう。
しかし経済的な理由で返済が困難になった、遺産相続によるものなど条件を満たすことで可能なことがあります。
今回は住宅ローンの名義変更が原則できない理由や可能なケース、その際の費用や注意点について詳しく解説します。
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住宅ローン返済中の名義変更は基本的にできない
基本的に、住宅ローン返済中の名義変更はできません。
その理由は、住宅ローンの名義人が返済を行う契約者本人であることにあります。
ここでは、返済中の名義変更ができない理由と名義変更を認めてもらいやすいケースについて解説します。
返済中の名義変更ができない理由
住宅ローンでは、名義人となる契約者本人の返済能力を審査した上で、融資や融資金額を決めます。
そのため返済能力の信用の担保という点から、返済の途中で審査を受けていない他人に名義変更することは、基本的にできません。
例えば、子どもの就職をきっかけに親から子どもに名義変更を行い、子どもが返済するといったこともできません。
あくまで、住宅ローン返済中は審査を受けた名義人が責任を持って返済する必要があります。
名義変更を認めてもらいやすいケース
原則不可能な住宅ローンの名義変更ですが、中には名義変更が認められるケースもあります。
新名義人に現在の名義人と同等またはそれ以上の返済能力があり、購入した住宅に住み続けている場合、名義変更が認められやすいです。
つまり、安定した収入を得ている夫または妻であれば、名義変更が可能です。
名義人の返済能力や住宅に住み続けていることなどが名義変更のポイントになることを確認しておきましょう。
住宅ローンの名義変更ができるケースとは
住宅ローンの名義変更ができるケースがあることについて解説しましたが、実は大きく3つのパターンがあります。
ここからは、名義変更ができる3パターンについて解説します。
離婚や別居などによる夫婦間での変更
場合によっては夫婦間で名義変更ができることがあります。
以下の場合に当てはまっていると名義変更ができる可能性が高まります。
- 単独名義での返済が困難になった場合
- 離婚や別居で、夫婦どちらかが家から出ていくことになった場合
夫婦どちらかの単独名義で返済が難しくなった場合に、名義変更が認められることがあります。
例えば、ローン契約者である夫の収入が減り、妻に夫と同等もしくは夫以上の返済能力があれば名義変更が認められる可能性があるでしょう。
さらに、離婚や別居など夫婦間のトラブルによる名義変更もあり得ます。
ペアローンでローンを組んでいる場合、どちらかが家を出た時点で契約違反なので、共有名義から単独名義への変更が認められることがあります。
また、離婚により単独名義の名義人が家を出る場合も、名義変更が認められることがあるでしょう。
ただし、金融機関はこれらの離婚による名義変更に対し慎重な姿勢で対処する傾向があります。
法的には名義変更は可能ですが、認められないことが多いので注意しましょう。
また、離婚前に名義変更を行うと「財産分与」として扱われ、新名義人に贈与税が課せられます。
離婚後に名義変更を行う場合は、あくまで「共有財産の分割」という扱いになるので、贈与税ではなく譲渡所属税や不動産所得税、登録免許税などが夫と妻両者に課されます。
節税の観点からは離婚後に名義変更を行うのがおすすめです。
遺産相続やリレー返済など親子間での変更
親が死亡した場合、親子間で名義変更を行います。
ただし、親が団体信用生命保険に加入している場合ローン残債は全額保険金で返済されます。
また、親子で2世代に渡ってローンを返済する「リレー返済」を組んでいる場合は、主債務者である親から後継者である子どもに引き継ぐタイミングで名義変更を行います。
さらに、夫婦間での名義変更と同様に親が返済困難になった場合、子どもに親と同等以上の返済能力があれば、家に住み続けることを条件に名義変更を行うことができます。
新名義人である子どもがすでに住宅ローンを組んでいる場合、名義変更ができないため注意が必要です。
また贈与税がかかるケースがあるので、名義変更前にかかる費用やリスクなどを調べておきましょう。
その他のケース
その他にも住宅ローンの名義変更ができるケースとして、兄弟間で遺産分割協議をやり直す場合が挙げられます。
遺産分割協議とは、両親の遺産を分割する際に、血族相続人で行われる話し合いのことです。
両親が所有している住宅や住宅ローンも相続対象になります。
例えば、初めの遺産分割協議で長男が単独名義で相続し、毎月の返済を行うことになった場合。
数年後状況が変わり、ローン返済が困難になった場合には、遺産分割協議をやり直して兄弟に名義変更することが可能です。
法的な問題もないため、簡単に名義変更することができますが、この場合でも新名義人に対して贈与税がかかることがあるので注意しましょう。
住宅ローンの名義変更をする手順
ここからは、実際に住宅ローンの名義変更をする手順について解説します。
住宅ローンの名義変更を検討している方は、参考にしてください。
名義変更の手続き手順
住宅ローンの名義変更するためには、まず、不動産登記法で定められた書類を準備する必要があります。
必要となる書類は以下の通りです。
- 登記済権利書
- 住民票
- 印鑑証明書
- 登記原因証明情報
- 代理権限証書（専門家に依頼する場合）
- 固定資産評価証書
これらが住宅ローンの名義変更で必要になる主な書類です。
これらの書類は金融機関や住宅ローンの内容によって異なるので、事前に必要書類について金融機関に確認しておきましょう。
金融機関に必要書類を提出したら、抵当権抹消手続きまたは抵当権設定登記を行います。
いずれも複雑な手続きなので、自分では行わず専門家に依頼し手続きを行う方も少なくありません。
ミスを避け、時間を有効的に使うためにも専門家への依頼を検討しましょう。
名義変更が却下された場合
ここまで解説したように、名義変更は却下されることも多い手続きです。
却下されたものの、どうしてもローン契約者を変更したい場合、いくつかの方法があります。
売買によって受け渡しを行う
夫婦間での名義変更が却下された場合、夫婦間売買によって受け渡しを行えば、名義変更することができます。
これは離婚成立後のみ可能な方法です。
離婚後の元夫婦が買主・売主に分かれ、夫婦間売買によって相手方の共有持分を買い取ります。
新名義人は一括でローンの残債を返済するので、多くの場合で金融機関から融資を受けることになります。
ローン残債がほとんどなく、あまりに安い金額で売買を行うと低額譲渡と見なされてしまい、贈与税が課せられる場合があるので注意しましょう。
住宅ローンを借り換えする
住宅ローンを借り換えて名義変更することが可能です。
住宅ローンの借り換えとは、返済中のローンを別の金融機関から借り入れを行うことにより返済し、その後は新たな金融機関に返済していく方法のことです。
一旦元のローンを完済することで、名義変更が可能になります。
住宅ローンの借り換えは、従来の名義変更よりも審査が通りやすいので、名義変更が却下された場合は検討しましょう。
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住宅ローンの名義変更にかかる費用と注意点
住宅ローンの名義変更には費用がかかります。
名義変更を検討している方は、以下で解説する名義変更の費用や注意点を押さえましょう。
名義変更にかかる費用
名義変更にかかる主な費用は以下の通りです。
- 融資手数料：3～5万円
- 火災保険料：15～20万円
- ローン保証料：借り入れ額や返済年数によって異なる
- 地震保険料：建物の所在地や構造によって異なる
これらの費用は、金融機関によって異なります。
詳細な費用が気になる方は、金融機関へ確認しましょう。
また、住宅ローンの借り入れ時に必要になる費用は、借り入れ額の3％程度といわれています。
住宅ローンの借り換えによる名義変更を検討されている場合は、住宅ローンの借り入れ時に必要になる費用についても確認しておきましょう。
例えば、5000万円分の住宅ローンを借り入れた場合は、150万円必要になります。
名義変更における注意点
住宅ローンの返済中の名義変更では、住宅ローンと不動産の名義変更を同時に行いましょう。
住宅ローン返済中に不動産のみの名義変更を行ってしまうと、ローンの借り入れ前に契約締結する金銭消費賃借契約に違反してしまいます。
契約違反になると、住宅ローンの一括返済が求められることがあります。
そのため、無断で不動産自体の名義変更を行うのは危険です。
また、基本的に不動産と住宅ローンの名義変更を並列させるか、住宅ローン完済後に不動産の名義変更を行うのが一般的です。
まとめ
住宅ローンの名義変更は、基本的にできません。
新たに住宅ローンを組む際は慎重に名義登録する必要があります。
しかし、状況によっては名義変更も可能なことがあります。
名義変更の際に重要なのは、新名義人に返済能力があるかどうかという点と、新名義人がその家に住み続けるかどうかという点です。
元の名義人の収入が下がったなどして名義変更が迫られる場合は、これらの点を意識しましょう。
また、そもそも住宅ローンを組む際に、余裕を持った返済計画を立てられるよう、費用を調整しましょう。
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