建売住宅を購入するとき、仲介手数料がかかるケースとかからないケースがあります。
仲介手数料は100万円以上の高額な出費になることも多いため、事前に仲介手数料がかかる仕組みや計算方法を理解しておきましょう。
この記事では建売住宅の購入を検討されている方に向けて、仲介手数料を解説します。
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建売住宅の仲介手数料とは
仲介手数料とは、不動産を売買・賃貸する取引にかかる費用の一つです。
売買の仲介手数料は、建売住宅などの新築一戸建てをはじめ、中古一戸建てやマンションを購入する場合に発生します。
ここからは仲介手数料とはどのような位置づけの費用なのか解説します。
さらに自分で仲介手数料が計算できるよう、具体的な計算方法もまとめました。
仲介手数料とは
仲介手数料とは仲介業務の成功報酬として支払う費用です。
仲介を依頼する際は、仲介業者と媒介契約を結びます。
仲介業者は媒介契約にもとづき、仲介業務をおこない、その成功報酬として仲介手数料が発生する仕組みです。
仲介業務は物件の紹介や契約書類の作成、引き渡しまでの事務手続きなど、多岐にわたります。
仲介手数料には通常の仲介業務で発生する費用が含まれています。
仲介手数料の請求権が発生するタイミングは、不動産の売買契約が成立した時点です。
取引が成立しなかった場合、仲介手数料は発生しません。
売買契約時と引き渡し時の2回に分けて半額ずつ支払うことが多いです。
仲介業者によっては売買契約時や引き渡し時のいずれかのタイミングで一括払いとなる場合もあります。
仲介手数料の計算方法
宅地建物取引業法によって、仲介手数料の上限額が定められています。
上限額は売買代金に応じて変動する仕組みで、具体的な計算方法は以下のとおりです。
| 売買代金 | 仲介手数料の計算方法 |
|---|---|
| 400万円を超える場合 | 売買代金（税抜）×3%＋6万円＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の場合 | 売買代金（税抜）×4%＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下の場合 | 売買代金（税抜）×5%＋消費税 |
例えば3,000万円の建売住宅を仲介をとおして購入した場合、仲介手数料がいくらになるかシミュレーションしてみましょう。
売買代金は3,000万円になるため、以下のとおり計算します。
（売買代金3,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝105万6,000円
仲介手数料には下限額の設定がないため、上限額以内であれば仲介業者が自由に設定できます。
上限額を超えて仲介手数料を請求することは法令違反です。
建売住宅の仲介手数料が無料になるケース
建売住宅には売り主物件と仲介物件という2種類の取引形態があります。
売り主物件は基本的に仲介手数料が発生しません。
また、仲介物件でも一部のケースでは仲介手数料が無料になったり値引きされたりする場合があります。
売り主物件は仲介手数料がかからない
建売住宅の売り主物件とは、建売住宅を開発した売り主から直接買うケースです。
建売住宅の場合は、ハウスメーカーなどの事業者が売り主となり、新築から販売までを一貫しておこなうことが多いです。
仲介業者を挟まないため、仲介手数料は発生しません。
売り主物件は取引態様が「売り主」「自社物件」「販売主」などと記載されています。
中古一戸建てを個人の売り主から購入する場合は、仲介業者をとおすため仲介手数料がかかるのが一般的です。
一方、事業者が中古一戸建てを買い取ってリノベーションしたうえで販売する「買取再販物件」は、事業者自らが売り主になるため仲介手数料がかからないことがあります。
仲介物件でも仲介手数料無料になることがある
建売住宅の仲介物件とは、仲介業者に建売住宅の紹介や契約・引き渡しの諸手続きを依頼して、建売住宅を買うケースです。
売り主と買い主の間に仲介業者が入るため、基本的には仲介手数料がかかります。
しかし一部のケースでは、仲介手数料が無料になったり、値引きを受けられたりすることがあります。
例えば仲介業者が売り主と買い主の両方の間に入る両手仲介のケースです。
仲介業者は売り主からも仲介手数料を受け取れるため、場合によっては買い主の仲介手数料を値引きしてくれる可能性があります。
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売り主物件のメリット・デメリット
売り主物件のメリット・デメリットは以下のとおりです。
メリット①仲介手数料がかからない
メリット②やりとりが早い
デメリット①物件数が限られる
デメリット②売り主とトラブルになる可能性がある
メリット①仲介手数料がかからない
売り主物件は仲介業者をとおさないため、仲介手数料がかからないのがメリットです。
売買代金が高くなるほど、仲介手数料も高額になります。
購入費用を少しでも減らしたいと考えている方にとって、仲介手数料がかからないのは魅力的なポイントではないでしょうか。
ただし、仲介手数料無料の建売住宅が必ずしもお得とは限りません。
建売住宅の販売活動にかかったコストは、販売価格に上乗せされていることが多いためです。
仲介手数料がかからなくても、販売価格が高ければトータルでお得にはなりません。
メリット②やりとりが早い
売り主物件では、仲介業者を挟まずに売り主と直接やりとりできます。
建売住宅に関する疑問や契約条件の要望などがあれば、すぐに売り主に伝えられます。
売り主は自社が開発・販売している建売住宅の構造や内装、外装、設備を細部まで熟知しているため、正確な情報を得られるでしょう。
しかし売り主の対応が遅い場合も少なくありません。
また買い主に不動産の知識がないと、うまくコミュニケーションがとれず、交渉が進まない可能性もあります。
デメリット①物件数が限られる
売り主物件の場合、売り主が所有している物件からしか選べません。
したがって、売り主物件に絞り込んで探すと、物件数は限られます。
売り主が取扱っている建売住宅の数が少ないと、希望に合った物件を見つけるのは困難です。
駅から近い物件や特定の設備を備えた物件など、強いこだわりがある方にはあまり向いていないでしょう。
デメリット②売り主とトラブルになる可能性がある
売り主物件では売り主とのトラブルに注意が必要です。
仲介業者が間に入っていれば、何か問題が発生した際に客観的な視点で対処してもらえます。
しかし売り主物件の場合は、売り主と買い主だけで問題を解決しなければなりません。
売買契約書や重要事項説明書は売り主独自の書式を用いることが多いのですが、客観的な視点が欠けていることも少なくありません。
不動産の知識がないまま売り主と直接取引をすれば、足元を見られてしまう可能性があります。
仲介物件のメリット・デメリット
仲介物件のメリット・デメリットは以下のとおりです。
- メリット①幅広い選択肢から探せる
- メリット②仲介業者のサポートを受けられる
- デメリット①仲介手数料がかかる
- デメリット②やりとりに時間がかかる
メリット①幅広い選択肢から探せる
仲介物件と売り主物件を比べると、仲介物件のほうが選択肢が幅広いです。
仲介業者は多くの売り主から依頼を受けて、販売をおこなっています。
取扱っている物件数が多いほど、優良物件を見つけられる確率が高まるでしょう。
建売住宅の場合は、さまざまなハウスメーカーや工務店の物件を紹介してもらえます。
複数の物件を比較しながら検討できるのはうれしいポイントです。
経験豊富な担当者であれば、各社の建売住宅の特徴や強み・弱みを教えてもらえる場合もあります。
メリット②仲介業者のサポートを受けられる
仲介物件は仲介業者から手厚いサポートを受けられるのが大きなメリットです。
以下に仲介業者からサポートを受けられる主な業務内容をまとめました。
- 物件の検索
- 物件の調査
- 物件の内見案内
- 売り主との条件交渉
- 住宅ローンの紹介・手続き
- 契約書類の作成
- 重要事項説明
- 契約締結・引き渡し
物件の調査や売り主との条件交渉などは、専門的な知識が求められます。
初めて建売住宅を購入する方も、信頼できる仲介業者に依頼すれば安心して手続きを進められるでしょう。
デメリット①仲介手数料がかかる
仲介物件の場合は、依頼した仲介業者に対して仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料の上限額は売買代金に応じて変動しますが、数百万円以上の出費になるケースも少なくありません。
仲介手数料は仲介業務に対する報酬です。
仲介業者がいることで、難しい問題にも対処してもらえます。
出費を減らしたいからといって、真っ先に仲介手数料を削るのは得策とはいえません。
デメリット②やりとりに時間がかかる
仲介業者はさまざまな物件を取扱っているため、一つひとつの物件の構造や仕様を正確に把握しているとは限りません。
その場合は質問しても回答を得るまでに時間がかかる可能性があります。
条件交渉をする際も、売り主の意向を確認しなければらないため、情報のやりとりにタイムラグが発生します。
あらかじめやりとりに時間がかかる可能性を見越して、不明点や要望があれば早めに確認しておくことが肝心です。
まとめ
建売住宅は売り主物件であれば仲介手数料がかかりませんが、販売活動にかかったコストが販売価格に上乗せされている可能性があります。
売り主物件と仲介物件はそれぞれメリット・デメリットがあるため、仲介手数料無料や値引きにこだわりすぎないことが大切です。
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