中古一戸建てを購入する際には耐震基準にも注目しましょう。
新しい耐震基準が適用されていない場合には、耐震補強工事をおこなうことで、より長くより安全に居住することが可能です。
この記事では、旧耐震基準と新耐震基準の違い、中古一戸建ての耐震性の確かめ方、地震対策構造に関する知識を紹介していくので、ぜひ参考にしてください。
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旧耐震基準と新耐震基準の違い
まずは、旧耐震基準と新耐震基準の違いを理解しておきましょう。
1981年5月31日までに建築確認申請が受理された住宅には「旧耐震基準」が適用され、1981年6月1日以降に建築確認申請が受理された住宅には「新耐震基準」が適用されています。
どの耐震基準が適用されているか不明瞭な住宅は、建築確認日をチェックしてみましょう。
旧耐震基準とは
旧耐震基準が適用されている住宅とは、震度5強までの地震では倒壊しないことが想定されている住宅です。
万が一、震度5強までの地震により破損しても、修繕すれば居住できる構造であることが基準となっています。
しかし、日本では震度6を超える大地震が頻繁に起こるため、旧耐震基準を満たすだけでは安心して生活できません。
そこでより高いレベルの耐震性を要求する新耐震基準が設定されました。
新耐震基準とは
新耐震基準の住宅とは、震度6～7程度の地震で倒壊しないことが想定されている住宅です。
旧耐震基準の住宅よりは大規模な地震に対しての強度が高いと考えられるため、より安心して生活できるでしょう。
2000年の建築基準法改正の概要
新耐震基準が設定されたあとも、建築基準法は改正され、より厳しい基準が定められています。
具体的に2000年には建築基準法は改正され、木造住宅を建築する際には地盤調査が義務付けられました。
また、柱と固定する金物も指定され、耐力壁の配置も規定されています。
なお、2000年の改正では、鉄筋コンクリート造りの住宅に関してはほとんど規定されていません。
そのため、鉄筋コンクリートのマンションなどに関しては、1981年に制定された改定法の基準が適用されます。
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中古一戸建ての耐震性を確かめる方法
新築一戸建てとは異なり、中古一戸建てはいつ建築確認申請が受理されたのか調べることが容易ではありません。
受理された日付は、建築物確認通知書や検査済証に記載されているため、物件の所有者に尋ねてみましょう。
また、より安心して中古一戸建てを購入するために、住宅の状態を診断する「ホームインスペクション」を受けることで耐震性を確かめることも可能です。
ホームインスペクションに関しては、次の記事をご覧ください。
関連記事「中古一戸建てのホームインスペクションとは？調査箇所やメリットについて」
知っておくべき地震対策構造について
地震に強い住宅は、次の3つのいずれかの構造が適用されていることが一般的です。
- 耐震構造
- 免震構造
- 制震構造
それぞれ地震に対してどのように対応しているのか、詳しく見ていきましょう。
耐震構造
建物自体を強く・堅くすることで地震に対応する構造を「耐震構造」と呼びます。
壁や柱を補強したり、補強材を投入したりすることで強さを加えることが一般的です。
耐震構造では補強が必要だと思われる場所をピンポイントで補強するため、予算に合わせて耐震性を高めることができます。
ただし、全体を補強するわけではないため、免震構造や制震構造よりも建物の揺れが激しいことが多く、特に高層階では大きな揺れが生じる可能性があります。
免震構造
建物と地面の間に、地震によるエネルギーを吸収する免震部材を入れて地震に対応する構造が「免震構造」です。
免震部材はダンパーと呼ばれることもあります。
エネルギーを免震部材で吸収するため、建物の揺れを抑える力がもっとも高い構造です。
建物内でも落下や破損が起こりにくい特徴があります。
しかしコストがかかるため、一戸建てや小規模集合住宅などではあまり採用されません。
制震構造
「制震構造」とは建物内にダンパーなどの制震部材を設置する構造です。
耐震構造と比べると建物の揺れは少なく、落下や破損は起こりにくいでしょう。
しかし、免震構造と比べると揺れ幅が大きく、特に上層階の揺れは大きくなる傾向にあります。
中古一戸建ての耐震リフォームの必要性
耐震性に問題がある場合や旧耐震基準の中古一戸建ては、安心して長く生活するためにも、耐震性を高める「耐震リフォーム」の実施を検討すべきです。
住宅ローンを利用して耐震リフォームを実施することで、住宅ローン控除が適用されることもあります。
住宅にもよりますが、最大13年にわたって年最大40万円(11年目～13年目は合計で最大80万円)の節税が可能です。
どこを補強すれば耐震性が上がる？
住宅の基礎部分にひび割れがある場合、あるいは鉄筋が入っていない場合は、基礎を中心とした耐震工事が必要です。
ひび割れは補修し、基礎に鉄筋を入れましょう。
また、柱と柱、柱と基礎などの接合部分も補強が必要です。
金物を使って適切に接合されているか確認し、必要に応じて補強しましょう。
その他にも、大きな窓が多い住宅やビルトインガレージを採用している住宅では、外壁が少なく耐震性が低い可能性があります。
また、屋根が重い住宅も耐震性は低くなるため、軽い素材に替えるなどを検討してみましょう。
耐震リフォームの費用相場
耐震性を高めるために補強する部位と費用相場を紹介します。
| 補強する部位 | 費用相場 |
|---|---|
| 基礎 | 補強する部位の広さ、鉄筋の量にもよるが40万～70万円ほど |
| 接合部分 | 金物を取り付ける場所が10ヶ所程度のときは30万～40万円ほど |
| 外壁 | 外壁に鉄筋フレームを取り付ける場合は50万円ほど、柱などの内部に取り付ける場合は60～70万円ほど |
| 屋根 | 金属などの軽量素材に屋根材を交換する場合は80万～120万円ほど |
まとめ
中古一戸建てを購入する際には、耐震性に関しても調べておきましょう。
耐震性能が低いときは必要に応じて耐震リフォームを実施し、安心して暮らせる住宅にすることをおすすめします。
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